תקנון מוסכם הינו תקנון אשר הופקד בלשכת רישום המקרקעין (טאבו) ונתוניו חשופים לציבור וניתנים לצפייה, הפרטים בתקנון עצמו מסדירים את ההסכמים אשר התקבלו בין בעלי הדירות, הן ברמת הזכויות והן ברמת החובות

בעלי הדירות מגישים ללשכת רישום המקרקעין את ההחלטות שהתקבלו ביניהם בחוזה מפורט אשר על כולם להיות חתומים, וזאת כמובן לאחר שקיימת החלטה מלאה של כל בעלי הדירות בבית המשותף.
במידה ולא בוצעה בקשה לתקנון מוסכם ולא התקיים שינוי בתקנון המצוי שהופקד עם הקמת הבניין ע"י הקבלן, לא תופיע בנסח הערה בדבר תקנון מוסכם ועל כן ניתן לקבל את התקנון המצוי עפ"י החוק.

באופן כללי, התשובה היא לא, אסור לאחסן דברים בחניה פרטית הרשומה בטאבו בבית משותף.

למרות שהחניה מוצמדת לדירה שלכם ורשומה בטאבו, ייעודה העיקרי והבלעדי הוא חניית כלי רכב. 
הפסיקה בישראל, כולל זו של המפקח על הבתים המשותפים, קובעת באופן ברור כי הצמדה של שטח מסוים לדירה אינה מקנה לבעל הדירה זכות לעשות בו כל שימוש שעולה על דעתו. 
לכן, אין אדם רשאי לבנות מחסן או לאפסן את חפציו בחניה, גם אם היא בבעלותו בטאבו.

איך מחליטים מה היא הוצאה לתחזוקת הבניין?

ההגדרה והקביעה של הוצאות תחזוקת הבניין וכן סדר העדיפות שלהן בבית משותף מתבצעות בדין הישראלי באמצעות שילוב בין חוק המקרקעין, התקנון של הבית המשותף והחלטות אסיפת הדיירים.

מהי הוצאה לתחזוקת הבניין

הוצאה לתחזוקת הבניין מוגדרת כחובה לשאת בהוצאות הדרושות להחזקתו התקינה ולניהולו של הרכוש המשותף.
מדובר בעיקר בהוצאות שוטפות כמו ניקיון, גינון, חשמל, מים, תחזוקת מעלית, ביטוח, תיקונים קטנים וכדומה.

הוצאות חריגות (לדוג' שיפוצים גדולים, שדרוגים או החלפת תשתיות עיקריות) אינן נכללות תמיד בתחזוקה שוטפת ודורשות הכרעה מיוחדת של אסיפת הדיירים, לרוב ברוב מוגדר.

הנשם נועד כדי לנדף ריחות וגזים שעלולים להיות מסוכנים, לכן הוא חייב להישאר פתוח.
הריח נובע מריקבון שישנו בצינור, כנראה מתכולה אורגנית, כגון מים עומדים, חרקים ואצות.
נשם במרפסת העליונה, הוא הסוף של צינור ניקוז מי הגשמים, המים בתוכו נופלים בנפילה חופשית ומתנקזים בתחתית הצינור לניקוז הראשי של המים האפורים, לכן אם צינור זה מפיץ ריח זה עשוי להעיד על בעיה בניקוז והתחלה של סתימה בצינור.
יש לבדוק את הניקוז שלו, בד"כ יהיה מכסה בתחתית הצינור.
יש לבדוק את תכולת הצינור ולנקות אותו מדי פעם, אפשר להזרים בו גם חומרים שמנקים אחת להרבה שנים.

תקשורת זאת אומנות, לא נולדים איתה - לומדים אותה.
לכן מותר לטעות אבל תמיד כדאי לשאוף להשתפר, וברגע שתשתפרו בתקשורת מייד תקבלו פידבק חיובי מהסביבה שלכם בכל מיני צורות כמו:
חיוך, מבט תומך, שאלת התעניינות, מילה טובה, פירגון בזמן פגישות דיירים.
ושימו לב שפירטתי בהתאם להדרגתיות ששכיחה בין אנשים שמרגישים זרות זה לזה. השלב בו השכנים מתחילים לפרגן ברייש-גליי זהו השלב שבו הבניין מתחיל להרגיש קהילה. וזאת המטרה שלי.
אז ישנם מספר כללים שכדאי לזכור בסוג הצורך התקשורתי הזה:
1. כולנו לא אוהבים לקבל הערות
2. כולנו אוהבים להיות בקשר עם אנשים איכפתיים שמסתכלים עלינו כבני אדם ולא כגוף מפריע

בית המשפט מבטל החלטת אסיפת דיירים על הוצאה חריגה עקב חוסר סמכות בעיקר במקרים הבאים:

•  כאשר ההחלטה התקבלה על ידי גוף או אסיפה שלא הייתה מוסמכת חוקית לקבלה, למשל אסיפה שלא כשרה או שהתקיימה בניגוד לכללי הזימון וההודעה לדיירים.
• כאשר ההחלטה חורגת מסמכותו המוגדרת של ועד הבית או האסיפה לפי חוק המקרקעין או התקנון, לדוגמה אם נסגר רוב שלא עפ"י הדרוש בחוק ולא התקבל רוב מיוחד להוצאה חריגה.
• כאשר התקבלו החלטות ללא שמיעת כל הדיירים או בלי מתן אפשרות נאותה להגיב, פגיעה בעקרונות הצדק הטבעי והשקיפות.
• מקרים בהם נפל פגם חוקתי או מינהלי בהחלטה, כגון חוסר תום לב, הטעיה, או טיפול שלא כדין.

התשובה לכך לגמרי לא מורכבת וברורה, והמחוקק התייחס לנקודה הזאת באופן יחסית ברור, להלן מספר נקודות:

לערער או לבקש ביטול החלטה שהתקבלה באסיפת הדיירים

אפשר לערער או לבקש ביטול של החלטת אסיפת דיירים שאישרה הוצאה חריגה, אם יש פגם בהליך או שהחלטה התקבלה שלא כדין, לפי שלבים ברורים בחוק המקרקעין הישראלי:

הנה שלושת הדרכים לזהות ולבצע בדיקת דליפת גז:

גג בניין משותף, הוא גג משותף והוא חלק מהרכוש המשותף, ולכן חלים עליו כל כללי 'רכוש משותף'.
ולכן כל התקנה פרטית, דורשת את הסכמת הדיירים (שני שליש מבעלי הדירות)

רכוש משותף בבית משותף כולל את כל חלקי הבניין חוץ מהחלקים הרשומים כדירות
לכל דירה בבית משותף צמוד חלק בלתי מסוים ברכוש המשותף של הבניין
למידע נוסף ראו סעיפים 55, 57 לחוק המקרקעין

ברכוש המשותף נכללים החלקים הבאים:  הקרקע, הגגות, הקירות החיצוניים, המסד, חדרי המדרגות, המעליות, המקלטים, מתקני ההסקה, בריכות מים, אמצעי חירום וכיבוי, חדר משאבות, חניות משותפות (אורחים), חדרים שונים, לובי

לפי סעיף 9ב לתוספת לחוק המקרקעין , רק בעל דירה רשאי להוסיף הצעות.
שוכר שברצונו להוסיף הצעה לסדר היום, שיפנה למשכיר.

(ב) בעל דירה רשאי להוסיף נושא לסדר יומה של האסיפה, ובלבד שהודעה על כך תימסר לבעלי כל הדירות האחרות יומיים לפחות לפני מועד האסיפה בדרך שנמסרת הודעה על מועד קיומה של אסיפה כללית.

על פי החוק, בעל דירה רשאי להוסיף נושא לסדר היום של אסיפת דיירים בבניין משותף, אך ישנם תנאים:

הודעה מראש: בעל הדירה צריך למסור הודעה על כך לכל שאר בעלי הדירות לפחות יומיים לפני מועד האסיפה.
אופן ההודעה: ההודעה צריכה להימסר באותה דרך שבה נמסרה ההודעה הראשונה על מועד קיום האסיפה הכללית.
חשוב לציין:

תחזוקת מעליות של חברת שינדלר, בדומה לתחזוקה של חברות מעליות גדולות אחרות (כמו קונה, אוטיס ועוד), נחשבת לעיתים קרובות ליקרה יחסית. 
יש לכך כמה סיבות עיקריות:

מהי קבלה?
קבלה היא אישור תשלום, היא גם מסמך משפטי שמעיד על ביצוע התשלום
כדי שקבלה תהיה מסמך משפטי עליה להכיל מספר נתונים:

• מספר סידורי רץ
• תאריך ההוצאה
• תיאור התקבולים
• חתימה של המוציא
• חותמת הארגון כלומר ועד הבית.

קבלה חתומה יש לה מעמד של חוזה, חוזה שאומר שההתארגנות קיבלה את הכסף באופן חוקי.

הוצאת קבלה, לא צריכה להידחות, כדאי מאוד שתעשה במועד קבלת התשלום, או במקרה של העברה, יום אחרי קבלת התשלום או ברגע שראיתם את התשלום בחשבון הבנק.

מסתבר ששוכרים לעתים צריכים להציג את ביצוע התשלום ולכן חשוב מאוד להוציא קבלה ולא לדחות זאת עד לבקשה מפורשת.

באחריות בעלי הדירות בבניין לשמור על תקינות המעלית, תשתיות הבניין (מים, גז, חשמל, ביוב וכיו"ב) וכן את יתר המתקנים והאביזרים של הבניין. 
סירוב של מי מבעלי הדירות מלתקן את הדרוש תיקון, לרבות המעלית, מהווה הפרה של חובותיו כלפי יתר בעלי הדירות, וזאת אפילו אם התקבלה החלטה שלא לתקן באסיפה כללית או מיוחדת של בעלי הדירות. 
הסיבה לכך היא שינוי המצב לרעה של יתר בעלי הדירות אשר הסתמכו על כך שיש מעלית עובדת.
הפתרון לסירוב לתיקון המעלית הוא פנייה לוועד הבית לצורך נקיטת פעולות לתיקון. 
אם הפנייה לוועד הבית לא סייע לפתרון הבעיה ניתן לפנות לבעלי הדירות במכתב פנייה לפני נקיטת הליכים משפטיים, ובהמשך למפקחת על רישום המקרקעין.

הקמת חניית אופניים בגינה המשותפת ללא הסכמת כלל הדיירים והוצאת כספים ללא אישור מהווה פעולה בלתי חוקית שעלולה להיפסל גם רטרואקטיבית. 
מומלץ לפעול בהקדם – תחילה במישור הפנימי של הבית, ואם אין מענה – לפנות להליך משפטי.

הצעת החוק להסדרת ההתקנה של עמדות טעינה חשמליות בבתים משותפים אושרה בוועדת שרים לחקיקה, סכסוכי שכנים על ההתקנה ממשיכים להגיע למפקחי רישום מקרקעין. 
בשבוע שעבר ניתן פסק דין בתביעה של דייר שביקש לחייב את ועד הבניין לאשר התקנה של עמדת טעינה בחניון התת-קרקעי. 
המפקח על המקרקעין, בפתח תקווה, נדרש לשאלה האם ועד הבניין רשאי להציב תנאים לבעל דירה המעוניין להתקין עמדת טעינה חשמלית בחנייתו הפרטית?

הדייר מתגורר בקומת קרקע בבניין מגורים משותף ברחוב חניתה בכפר סבא. 
הוא רכש טסלה וביקש להתקין עמדת טעינה בחניה התת-קרקעית בו יש לו מקום חניה צמודה לדירתו עם חיבור חשמל פרטי.

לא! חברת ניהול ואחזקה אמנם יכולה לעשות את רוב התפקידים של ועד הבית. יחד עם זאת, החברה צריכה להיות מפוקחת על ידי גורם שידאג לוודא כי היא פועלת כהוגן – וזה אחד התפקידים של ועד הבית בבניין.

במידה ובבניין אין ועד בית או במידה והבניין ללא ועד בית פעיל – הדיירים יכולים לפנות אל סניף האגודה לתרבות הדיור הקרוב למקום המגורים ומנהל הסניף יכול לסייע לדיירים בבחירת ועד הבית ואף בהדרכה לגבי פעילותו.

בנוסף, כל אחד מדיירי הבית המשותף יכול לפנות ללשכת המפקח על רישום המקרקעין, שיחליט על מינוי אדם אחר שלא מתוך בעלי הדירות לשם ניהול הבית המשותף.

תקנות התכנון והבניה (בקשה להיתר, תנאיו ואגרות), התש"ל-1970

להלן התייחסות שבתקנות האלה לנושא שבנדון :
היתר להתקנת תאורת אזהרה -
תאורת אזהרה לכלי-טיס כפופה להיתר מועדה מקומית [תקנה 16א, סעיף (11)] להלן:
מתן היתר ותנאיו
16. (א) ועדה מקומית רשאית לתת היתר, לסרב לתתו, לתקנו, לשנותו, להתלותו או לבטלו לפי סעיף
216 לחוק וכן להתנות בו תנאים, ובין השאר בענינים אלה:
.........................
(11) סימון ותאורת אזהרה למניעת מכשולי טיסה; ..................

העבודה מתבצעת רק על ידי אדם שהוסמך לכך ממשרד הבריאות ובעל תעודה לניקוי וחיטוי מאגרי מי שתיה . 
התהליך בד"כ כולל: סגירת ברז הכניסה למאגר, ריקון המעגל, הפסקת משאבות הלחץ, אחרי שהמאגר התרוקן מנקים אותו האמצעים שונים ואז מחטאים אותו בהיפוכלוריד לפי תקן . 
רק לאחר מכן ממלאים אותו . יש לקחת דגימה של המים למעבדה מוסמכת. במידה וישנה בעיה בדגימה מודיעים לועד הבית \ הנציגות. 

התהליך בד"כ לוקח חצי יום, כדאי לתאם מראש את הטיפול וליידע את הדיירים על הפסקת מים בתאריך המבוקש מספר ימים לפני כדי שיוכלו לתכנן בהתאם.

סעיף 58 הנמצא בפרק ב' לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969 קובע כך:

"נשיאת הוצאות:
58.  (א)  בעל דירה חייב להשתתף בהוצאות הדרושות להחזקתו התקינה ולניהולו של הרכוש המשותף ולהבטחת השירותים המחוייבים על פי דין או המקובלים על פי הנוהג, לפי יחס שטח רצפת דירתו אל שטח הרצפה של כל הדירות שבבית המשותף, זולת אם נקבע בתקנון שיעור השתתפות אחר. לענין זה, "החזקה תקינה" – שמירה על מצבו של הרכוש המשותף כפי שהיה בעת גמר הבניה, לרבות שיפורים שבוצעו בו לאחר מכן בהסכמת בעלי הדירות."

​הגדרת דירה לפי סעיף 52 לחוק המקרקעין מוגדרת כך:

החוק לא מחייב לבצע סקר סיכונים לחיפוי בניין כל 3 שנים באופן גורף, 
אבל קיימות נסיבות שבהן ביצוע סקרים כאלה הופך לחיוני ואף הכרחי.

הנה כמה נקודות עיקריות:

פסק דין חדש עוסק בדיוק בשאלות הללו ומבהיר את זכויותיהם וחובותיהם של דיירים בבניין משותף – ואת הדרך החוקית הנכונה לקבלת החלטות על עבודות בנייה ותחזוקה.

רקע המקרה:

מדובר בבית משותף בן כ-40 שנה בחולון, שבו ועד הבית (נציגות הבית המשותף) יזם שיפוץ רחב היקף בעקבות חוות דעת הנדסית שהצביעה על ליקויים חמורים – בעיקר במסתורי כביסה ובחיפוי החיצוני של הבניין.

רוב בעלי הדירות הסכימו לשיפוץ ושילמו את חלקם, אך ארבעה דיירים סירבו לשלם, בטענה כי:

כן, באופן חד משמעי. כל איש מקצוע העוסק בגז חייב ללמוד, לעבור בחירות, הכשרה ולהיות בפיקוח תחת משרד האנרגיה. כאשר אתם מזמינים טכנאי גז מוסמך לביתכם - וודאו שהרישיון שלו בתוקף ושאכן הוא טכנאי מוסמך לביצוע עבודות גז בביתכם.

ארון חשמל מוזכר בתקנה 4 לתקנות בטיחות בעבודה (חשמל), 1990 בה קיימת הגדרה ללוח חשמל קבוע.

בסעיף ב'' של התקנה רשום:

"(ב) הלוח יותקן במקום נוח לגישה ולטיפול, עם מעברים נאותים; המקום יהיה מואר ומאוורר; בחדר חשמל או בארון בו הותקן לוח חשמל, לא יאוחסנו חומרים או חפצים כלשהם, לרבות ציוד או כלים."

אי לכך, על-פי חוק אסור לאחסן כל חפץ או חומר בארון חשמל

כבל מאריך אינו עמדת טעינה ואינו עומד בתקנות החשמל.

ניתן להוריד את תקנות החשמל המלא מפה

הורדה

השטח המשותף בבניין שייך לכולם.
אין התקנון המצוי מדבר על איך להשתמש בשטח המשותף, רק ציון שזה צריך להיות שימוש סביר.
ולכן השארת חפצים כגון עגלות, חפצים ורהיטים במסדרון הבניין כמו למשל בקומת הלובי תלויה בהוראותיו של התקנון בבית המשותף. 
באם התקנון שותק לגבי אפשרות זו הרי שהנושא נתון להסכמתם של יתר בעלי הדירות בבניין אשר יכולה להתקבל באסיפה הכללית וברוב רגיל.
את ההחלטה צריך לפרסם ולתעד.
 

התקנת בלוני גז בסמוך לבניין היא נושא מורכב שיש לו היבטים חוקיים ובטיחותיים רבים. 
כדי לתת לך תשובה מדויקת ומקיפה, יש צורך להתייחס למספר נקודות.

ראשית, חשוב להדגיש כי חוקים ותקנות הנוגעים להתקנת בלוני גז עשויים להשתנות בין רשות מקומית אחת לאחרת, ובין סוגי מבנים שונים. 
לכן, התשובה הכללית שאוכל לתת לך היא מבוססת על התקנות המקובלות בישראל, אך מומלץ תמיד לבדוק את התקנות הספציפיות החלות על הבניין והרשות המקומית הרלוונטית.

התקנות הבטיחותיות להתקנת בלוני גז

התקנות בישראל, ובמיוחד תקן 158, מגדירות את הדרישות להתקנת מערכות גז ביתיות. 
התקנות נועדו למנוע סיכונים של דליפות גז, פיצוצים ושריפות. הנה כמה מהנקודות העיקריות:

ועד הבית לא יעמוד במקרה הזה בשום תביעה, מאחר וזכותם של בעלי הדירות לדעת מי משלם ומי לא. 
בדכ תולים בלוח מודעות טבלת אקסל של מספרי הדירות ובצידם גובה החוב בתשלום ועד הבית ללא השם שלהם.

למטף יש תוקף של 6 שנים מתאריך הייצור (מוטבע על המטף). 
לאחר 6 שנים יש לשלוח לטיפול עי איש מקצוע מוסמך. 
לאחר הטיפול מחברים למטף טבעת פלסטיק עם תאריך הטיפול. 
בכל מחזור של 12 שנים יש לבצע בדיקה נוספת. ניתן כמובן לקנות חדשים כל 6 שנים.
לזרנוק יש תוקף של 5 שנים מהייצור (יש חותמת מוטבעת על הזרנוק). 
שולחים למעבדה מוסמכת ומקבלים חזרה לאחר בדיקה עם חותמת חדשה. כמובן ניתן לקנות חדשים כל 5 שנים.
בסיום הביקורת של ציוד כיבוי אש (פעם בשנה) אתם אמורים לקבל שני דוחות מסכמים
דוח אחד למטפים
דוח שני לשאר הציוד
בדוחות מצויינים הליקויים + התוקף של כל מטף וזרנוק , כך שאתם יכולים להיערך לפחות שנה מראש להוצאה.

במציאות של היום, ביטוח ועד-בית הוא חובה. 
כאשר דייר לא מוצא חן בעיניו תפקוד הבניין או הועד שתורם מזמנו היקר בהתנדבות מגיעים האיומים "נתבע את הועד ". 
וישנם הרבה דיירים שאוהבים לאיים, מעטים אפילו תובעים.
בד"כ כמו שמחליטים על ביצוע ביטוח לבניין מצד ג' ועד ביטוח מקיף נגד אסונות או שריפות, מחליטים גם על ביטוח מפני תביעות של ועד-הבית. כמובן שזה לא מכסה ועד בית שמועל בקופת ועד-הבית.

האריחים נופלים והבניין צריך תיקון של החיפוי החיצוני, מה עושים?

שיפוץ מעטפת הוא דבר יקר ומסובך, לכן צריך להבין לעומק את היקף הבעיה ועד כמה היא חמורה,
וזהו דבר שרק בעל מקצוע מוסמך יכול לאבחן ולכוון.
עם אריחים נופלים, והבניין מחליט שלא לטפל בכך הוא חושף את עצמו לתביעות גבוהות, אבל גם לכך שהעירייה בשלב מסויים עשויה להכריז על הבניין כבניין מסוכן, מעורבות המנגנון המשפטי של העירייה עשוי אפילו להוביל לפינוי התושבים במידת הצורך, לדעתם ואין אז לדיירים זכות דיון בעניין או זכות הערה. לכן מומלץ לטפל במפגע לפני שזה מגיע למדרגות העירייה.
אריחים שנופלים, לא רק שהם מסכנים את הדיירים הם נחשבים גם מפגע ציבורי וזה חייב טיפול.

• אסור לבצע עבודות שיפוץ, תיקון, בנייה והתקנה בבנייני מגורים בימי חול בין השעה 20:00 לשעה 07:00 בבוקר ביום למחרת
• בימי מנוחה, האיסור חל בין השעה 17:00 בערב יום המנוחה לשעה 07:00 למחרת יום המנוחה
• חוקי העזר של הרשויות המקומיות עשויים לקבוע כללים נוספים לגבי כל רשות
• אין לבצע עבודות שיפוץ, תיקון, בנייה והתקנת מתקנים גם מחוץ לאזור מגורים, אם הרעש גורם הפרעה או מטרד באזור המגורים

אסור לבצע עבודות תיקון, שיפוץ, בנייה והתקנת מתקנים הגורמות לרעש בבניין מגורים, בשעות הלילה ובימי מנוחה:

הגישה שלי היא אסרטיבית חיובית מאוד ושקופה. היה לי דייר כזה, בסופו של דבר כולם הבינו שהוא הבעיה, ואז הוא התחיל להוריד פרופיל.
החוכמה תמיד לענות באופן ענייני וגם לציין איך הדייר הורס לכולם, כמו השימוש הבלתי סביר ברכוש משותף. החוכמה היא תמיד לומר את הדברים באופן אסרטיבי ובלי להיפגע באופן אישי. לא לקחת ללב אף פעם ותמיד לשדר שאת בשליטה.
אם תרצי אני אשמח לעבור איתך על מספר דוגמאות.
לעולם אל תשחקו את המשחק של המשמיץ והמסית, לעולם אל תתגוננו, תמיד תהיו בשליטה מתי להגיב ומתי לא. לעולם אל תריבו. לעולם אל תתווכחו. הועד הוא בין כה וכה המילה האחרונה. אז הויכוחים לגמרי מיותרים.
תקשיבו, ותענו בהתאם.

מי שזכאי לצפות זה ועד הבית או דייר שהוסמך על ידו.

שימו לב לתקנות מאגרי המידע, ככל שיש יותר מוסמכים ומורשים לצפייה במידע, כך הבניין צריך לעמוד בתקנים מחמירים יותר. לכן לא מומלץ להתקין אפליקציה שמאפשרת לכל הדיירים צפייה במידע המצולם.

במידה ונגרם נזק לדייר מסוים זכאי הוא לפנות לוועד ולבדוק את הרצועה הספציפית ע"מ לתת מידע לניזוק. 
הדייר המבקש לצפות במצלמות אבטחה רשאי לעשות זאת אך ורק בנוכחות ועד הבית.
אם רשויות החוק אומרות שהן זקוקות לחומר כעדות הרי שהן רשאיות לקחת את החומר.
כל גורם חיצוני אחר, יכול לבקש את החומרים המצולמים רק באמצעות צו בית משפט.

למרות התחושה הרווחת, אין הרבה חברות מעליות שנותנות שירות לכל סוג.
מעלית הינה כלי מורכז שהולך ונהיה מורכב יותר, כל חברה תחזוקת ושיפוץ מעליות בוחרת לה מספר סוגים בהם היא מתמחה, כמו כן לפעמים בשל חוסר בחברות לתחזוקת מעליות הן מצמצמות את איזור השירות שלהם,
ולכן כשאתם באים להחליף חברת מעליות מסתבר שהמבחר הינו קטן מאוד

להלן מספר שלבים שכדאי לעשות כשאתם מרגישים שהגיע הזמן להחליף את חברת המעליות:

חניות שאינן מוצמדות לאף דירה בבניין שייכות למעשה לכל בעלי הדירות. 
ככלל, אין התייחסות חד משמעית בחוק המקרקעין לחניות שאינן צמודות לאף דירה, אולם יש התייחסות בפסיקה לגבי השימוש הראוי ברכוש המשותף לפיה כל בעל דירה רשאי לעשות שימוש בסביר ברכוש המשותף, ובלבד שלא ייגרם מטרד, נזק או הפרעה בלתי סבירה ליתר בעלי הדירות בבניין. 
לעניין זה - כל החלקים בבניין שלא הוצמדו לאף דירה שייכים לרכוש המשותף ובתוך שכך נמצאים בבעלות משותפת של כל בעלי הדירות. 
אולם, הבעיה היא שלא ידוע מהו החלק הממשי של כל אחד מבעלי הדירות.

יש נזילה בגג הבניין ומיד ניטשת מחלוקת האם בעלי הדירות בקומה האחרונה צריכים לתקנו על חשבונם או אולם בעלי דירות הגג (פנטהאוז) בשל קרבתם לנזילה, לחילופין - חלק מבעלי הדירות ייטענו כי מדובר באחריות של כלל בעלי הדירות בבניין. במקרה זה, יש לשאול למי שייך החלק בגג בו יש נזילה?
במידה ומדובר בנזילה הנמצאת על הגג בחלק הנמצא ברכוש המשותף, הרי שהאחריות חלה על כל בעלי הדירות, שכן הרכוש המשותף שייך לכולם. 
אגב כך, גם האחריות לזיפות החלק של הגג הנמצא ברכוש המשותף חל על כל בעלי הדירות. 
לעומת זאת, אם אותו חלק בגג מוצמד לאחת מדירות הגג - הרי שהאחריות והחובה לתיקון הנזילה חלה על אותה דירה.

כיצד לתבוע החזר מהוועד על הוצאת ביובית שנגרמה בדחיפות?

כדי לתבוע החזר מהוועד על הוצאה שנגרמה בדחיפות, כמו הוצאת ביובית, יש לפעול כך:

קרוב לזמן האירוע, מיד כשמתאפשר על ידי כוחות הביטחון, מגיעים אנשי קרן הפיצויים (מס רכוש) ברשות המסים, לאזור שנפגע יחד עם שמאים ומהנדסים.
הצוותים עוברים בין הדירות, העסקים או המשרדים שנפגעו, מסבירים למי שנפגעו מהן הזכויות שלהם ומנחים אותם איך להגיש תביעה.
חשוב מאוד לא לפנות ציוד, מלאי, פסולת או כל חפץ זר שנמצא בבית המגורים או בעסק, ללא תיאום מוקדם עם שמאי מטעם קרן הפיצויים.
עם זאת, ניתן לפנות את הזכוכיות שנסדקו טרם הגעת צוותי קרן הפיצויים לאזור שנפגע.
אסור לתקן ללא בדיקת שמאי.

ביצוע סקרים דרך וואטסאפ יכול להיות כלי יעיל ונגיש לאיסוף מידע מהיר, במיוחד כאשר מדובר בקבוצות קטנות או מקומיות. עם זאת, חשוב להבין את המגבלות של וואטסאפ ולבחור את השיטה המתאימה ביותר לצרכים שלכם.

החוק מחייב לקיים אסיפת דיירים לפחות פעם אחת בשנה. 
מטרת האסיפה השנתית, לאפשר לוועד הבית להציג לדיירים דוח מצב שנתי ולבקש את אישור התקציב השנתי לשנה החדשה. 
בנוסף לכך נדרשים בעלי הדירות, לאשר את המשך הפעילות של ועד הבית או לבחור בוועד חדש. 
כמו כן ניתן לדון באסיפה בכל עניין הקשור להתנהלות הבית המשותף.
אסיפת דיירים חוקית היא אסיפה שמשתתפים בה לפחות מחצית (50%) מבעלי הדירות באופן אישי או נציגים מטעמם (באי כוח). 
ועד הבית ("נציגות הבית המשותף") רשאי לכנס אסיפת דיירים בכל עת שהדבר יראה לו נחוץ. 
הוועד חייב לכנס אספה, כאשר דרשו זאת לפחות שליש (1/3) מבעלי הדירות. 

כוח ההצבעה של אדם שבבעלותו מספר דירות

כוח ההצבעה של אדם שבבעלותו מספר דירות בבניין משותף נקבע לפי מספר הדירות שבבעלותו, ולא לפי מספר הבעלים.

עיקרון ההצבעה

• עיקרון הכוח בהצבעה לפי חוק המקרקעין: 
  קול אחד לכל דירה: לכל דירה רשומה בבית המשותף יש קול אחד באסיפה הכללית של הדיירים, ללא קשר לגודלה או למספר הבעלים שלה (אם יש לה מספר בעלים, עליהם להחליט מי יצביע בשם הדירה).
• מספר קולות כמספר הדירות: 
  אם לאדם אחד יש כמה דירות רשומות על שמו בבניין (כולל, למשל, חנות, מחסן, או יחידות עצמאיות אחרות שרשומות כיחידות נפרדות בטאבו), הוא מקבל קול הצבעה עבור כל דירה שבבעלותו.

זאת משום ש:
1. הדבר חורג מהיעוד המקורי = חנייה
2. הדבר מהווה מפגע תברואתי לעיתים (אחסון זבל, הסתתרות של בעלי חיים גוקים ועכברים...).
3. מפריע לניקיון החלל על ידי חברת הניהול
4. מהווה סכנה לשריפה.
5. לעיתים חוסם גישה למתקנים כגון ארונות כיבוי, דלת חדר טכני, עולה לגובה ומפריע למטפים... כך שזה גם מפגע בטיחותי

כדאי מאוד להשתדל לשמור על יחסי שכנות טובים, אבל מאידך אסור שזה ירמוס את זכות הדיירים לגור במקום נקי.
כעיקרון אסור שדייר יעשה דברים שיפגעו בדיירים אחרים בבניין המשותף, זה תקף על תוספות בנייה וגם על יצירת מטרד זבל לא נעים.
כדאי להתחיל את הטיפול בכך ע"י שליחת מכתב המידע את השכן, אח"כ גם שליחת מכתב התראה לפני נקיטת צעדים משפטיים.
מקרה כזה יידון אצל המפקח על רישום המקרקעין.

אם כתוצאה מאירועי המלחמה נגרם נזק לחפצים בבית, זכאי בעל החפצים לפיצוי.
שווי הפיצוי בגין חפצי הבית שנפגעו ייקבע בהתאם לשווי התיקון.
במקרה שלדעת מנהל מס רכוש, החפץ אינו ניתן לתיקון, שווי הפיצוי יהא בהתאם לשוויו של חפץ ביתי דומה חדש במקומו.
גם בעלי כלי רכב שניזוק במהלך המלחמה, זכאים לפיצוי.
עליהם לפנות למס רכוש או לעובדי מחלקת הפיצויים הנמצאים במקום האירוע, או לנציגי רשות המסים שהגיעו למלון שאליו פונו התושבים, וזאת לצורך אומדן הנזק.
חשוב לצלם תמונות וסרטונים של הנזק, על מנת שיהיו הוכחות בעתיד.
אם הבית שלכם נהרס חלילה לגמרי מפגיעת טיל ולא ניתן לגור בו, חשוב שתדעו כי הרשויות המקומיות עוסקות בפינוי של תושבים שביתם נפגע אל בתי מלון ולמקומות לינה אחרים.

חשוב קודם כל להקפיד על תהליך החלטה נכון שעומד בתקנון הבניין.
כלומר, כדי שההחלטה תהיה חלוטה ומחייבת, חייבים לתמוך בה 2/3 מבעלי הדירות או מיופה כוחם.
יש להוציא ולפרסם פרוטוקול ישיבה והחלטה מסודר.
הדוקומנט הזה יהיה חלק מתיק תביעה במידה וישנו סרבן תשלום.
אבל גם אם לא עשיתם זאת, יש מה לעשות.

במקרה שישנו דייר שמסרב להשתתף בהוצאת השיפוץ יש לברר איתו את מהות הסירוב
החלטה חלוטה הינה החלטה שמחייבת את כל הדיירים, ואם ישנו דייר שמסרב בגלל שאין לו כסף, הדבר צריך להיות מובא להחלטת כל הדיירים, אז מה עושים, איך מתנהלים עם חוב באופן שיהיה אפשר לתבוע את החוב במידת הצורך?

דמי ועד הבית נקראים למעשה 'השתתפות בתחזוקת הבניין', המושג כפי שהוא רשום אצל המפקח על רישום המקרקעין מחדד את החובה לשלמו.
כנגד דייר סרבן, ניתן לפעול בפני המפקח על רישום המקרקעין, באמצעות הגשת תביעה מתאימה כדי לאכוף את חובותיו של בעל הדירה בבניין המשותף וכן את גביית חובות העבר. 
לפני הגשת התביעה חל הצורך להמציא לדייר מכתב התראה לפני נקיטת הליכים משפטיים, ובכך לתת לו הזדמנות מלתקן את הפרתו כלפי יתר בעלי הדירות.
אי תשלום דמי תחזוקת הבניין הנובע מאי תיקון של מעלית הבניין או מתקנים ותשתיות אחרים אינה מהווה סיבה מספקת כדי להשתמט מאחריות וחובת התשלום אשר מעוגנת בחוק.

שכנות טובה זהו ערך חשוב גם מול השכן וגם כדי ששכנים אחרים יראו ויקבלו דוגמא.

וזה מתחיל בכבוד הדדי, לכן לעולם לאיים בתביעה או בכל דבר אחר. הראו תמיד שאתם פועלים מתוך פרוצדורה מוכרת באופן ענייני וחסר עניין פרסונלי.
היום אני יודע שעם רוב האנשים איומים רק מקשיחים את הצדדים ולא מביאים לפיתרון עם הבנה שהוא סביר לכולם.
אז גיליתי דרכים אחרות להגיע לתובנות, (פשוט צריך למצא אותם ולא להתיאש), להלן מה שאני למדתי על הדרך:

שימו לב למקרה הבא:
הביוב התפרץ בחצר הבניין (השטח המשותף)

דייר מודאג מנסה לידע את ועד הבית, אבל זה לא זמין.
הדייר המודאג מחליט להזמין ביובית בעצמו, ומשלם עליה מכיסו.
ועד הבית שחולק על דחיפות הנושא לא מעוניין לשם את ההוצאה.

סמכויות ועד הבית

• התראה בכתב: השלב הראשון הוא לשלוח לשכנה התראה רשמית בכתב (רצוי בדואר רשום עם אישור מסירה). 
  בהתראה יש לציין את העובדות (ירידת הכלב ללא רצועה, אי-איסוף צואה), 
  את סעיפי התקנון המשותף שהופרו (במידה ויש כאלה), ואת ההשלכות במקרה של המשך ההפרה. 
  חשוב לציין שהדברים מתועדים ומצולמים.
• פנייה למפקח עירוני: ניתן לפנות למחלקת הפיקוח העירוני,ולדווח על מפגע תברואתי ועל הפרה של חוקי העזר העירוניים הנוגעים להחזקת בעלי חיים. 

כשבניין מחליט על העסקת חברת ניהול או חברת תחזוקה, חברת התחזוקה מקנה מנהל בניין.
לפי חוק המקרקעין, תמיד חייבת להיות נציגות לבניין גם אם מנהל הבניין מאוד מאוד מוצלח.
אז מה נדרש ממנהל בניין טוב...מנהל הבניין הוא אחראי על הניהול היומיומי של בלוק המגורים שלך. 
הוא עובד בשיתוף פעולה עם וועד הבית נותני השירות של הבלוק, מנהל הבניין מספק שירותים לכל הדיירים בבניין, כולל תחזוקה, אבטחה, ניקיון, תקשורת ועוד. 
הוא גם מקפיד על הצמדת הבניין לתקנים ולחוקים הרלוונטיים.
מנהל הבניין צריך להיות אדם ידידותי, אמין, מקצועי ומאורגן. 
הוא צריך להיות מוכן להתמודד עם בעיות ולמצוא פתרונות במהירות וביעילות. 

גנרטור חירום בבניין משותף הוא מערכת חיונית המשמשת כמקור אנרגיה חלופי במקרה של הפסקות חשמל או תקלות ברשת החשמל. 
תפקידו העיקרי הוא להבטיח אספקת חשמל רציפה למערכות ולמתקנים החיוניים בבניין, גם כאשר יש כשל במערכת החשמל המרכזית.

הגנרטור בדרך כלל מחובר ללוח חשמל דרך מפסק העברה אוטומטי (ATS), ותפקידו להעביר את המתח מהגנרטור במקום מתח הרשת במקרה של הפסקת חשמל. 
החיבור עצמו יכול להיות חד-פאזי או תלת-פאזי, בהתאם לתכנון המערכת ולדרישות הצריכה.

סעיף 69 לחוק המקרקעין קובע כי ועד הבית ינהל את ענייני הבית לרבות הזכות לתבוע ולהיתבע. 

בין היתר תפקידים שוטפים של ועד הבית הינם: 

• גביית מיסי ועד הבית
• ביצוע שיפוצים לרבות תחזוקה שוטפת דהיינו – איטום הגג, טיפוח הגינה , ניקיון וכו'
• מניעת מטרדים
• התקשרות עם ספקים
• תשלום משכורות לעובדים
• הגשת תביעות כנגד דיירים סרבנים
• תשלום הוצאות
• הכנת דוחות כספיים חצי שנתיים
• כל בעיה שמתעוררת בניהול הבניין המשותף והקשורים לשטחים המשותפים

השאלה הזאת נשאלת כל פעם מחדש בצורה אחרת, אז להלן התשובה בנקודות:

הסוגיה של מי נושא בעלות הרחקת יונים כאשר המטרד מוגבל לצד אחד של הבניין היא דיון נפוץ בבתים משותפים, והיא נוטה ליצור מחלוקות. התשובה אינה חד משמעית ותלויה בפרשנות ובנסיבות הספציפיות.

העקרונות המנחים:

1. רכוש משותף מול רכוש פרטי:

חיבור החשמל לבניין מאופיין בשלושת פאזות שנכנסות לבניין.
גנרטור החירום בד"כ מחובר לאחד מהם, כלומר שעשוי להיות מצב בו ישנה הפסקת חשמל אך הגנרטור לא נכנס לפעולה, כי ההפסקה היא בפאזות האחרות.

ישנם מצבים בהם נצטרך להזמין טכנאי מטעם החברה המפסקת לנו את הגז. 
כמו בעת תקלה בצובר הגז או להזמנה של החלפת בלונים (במידה ויש לנו מנוי מול חברה מסויימת). 
טכנאי גז פרטיים יכולים לתת מענה לכל לקוחות החברות השונות וזאת לצורכי תיקון והתקנת מוצרי גז, פיצול נקודות, התקנה, איתור דליפות גז וכן הלאה.

חשוב להזמין טכנאי גז פרטי במקרים הבאים:

התקנת פרגולה בבניין משותף כרוכה במספר הנחיות ואישורים, וחשוב להבין את התהליך כדי להימנע מבעיות בעתיד.

עמדת היועץ המשפטי אומרת, שלצורך התקנת עמדת טעינה חשמלית ברכוש המשותף או ברכוש הפרטי, יש צורך ברוב של 51% מבעלי הדירות. 
מדובר בשינוי משמעותי שעתיד להתבצע בבית המשותף: לא עמדת טעינה אחת, כי אם עמדות טעינה רבות ולכן יש לדרוש רוב של 51% מבעלי הדירות (ולא משתתפי אסיפת הדיירים), התקנת עמדת הטעינה עלולה למנוע מאחרים אפשרות להתקנה דומה, שכן היא צורכת חשמל על חשבון החשמל בבית המשותף ועלולה ליצור עומס על לוח החשמל המשותף.
זאת ועוד יש לקבל אישור של חשמלאי מוסמך בטרם ביצוע העבודה, שכן אחרת כל דייר יתקין עמדה כאוות נפשו ללא ביקורת של חשמלאי מוסמך. 
מעבר לבלאגן שעלול להיווצר, קיימת סכנה להתלקחות חשמלית. 

חוק פיצול דירות

לפצל דירה ללא היתר-חוקי זוהי עבירה על החוק, רק לאחר מתן היתר כדין ניתן לפצל דירה. 
החוק קובע כי החל מפיצול דירה לשתי דירות – יש לקבל את ההיתר. 
במידה ופיצול-הדירה חוקי, הנכם רשאים להשכיר ולמכור את הנכסים כשתי יחידות נפרדות. 
החוק מגדיר ׳דירה׳ כמערכת חדרים או תאים אשר להם כניסה משותפת אחת ומטרה אחת משותפת – מגורים או עסק, המובעת בתכנון. 
כלומר, אם התכנון מראה כי ליחידות יש מערכת עצמאית לחלוטין זו מזו והכניסה אף היא נפרדת – הרי שמדובר בשתי דירות. 
לשון חוק זו מסבירה מדוע מרבית הדירות שקיבלו היתר היו דירות שחולקו לשני אגפים אשר בשניהם מתגוררים בני אותה משפחה. 

נזילה/רטיבות בבניין משותף יכולה להיגרם מ-2 מקורות. 
האחד - מהרכוש המשותף, קרי קירות חיצוניים, גג משותף או צנרת משותפת. 
והשני - מדירת השכן הממוקמת מעל דירתכם. 
כדי להוכיח מהיכן שורש הנזילה/הרטיבות יש לקבל חוות דעת מהנדס, שיבדוק את שורש הנזילה/רטיבות עם מצלמה תרמית. 
היה והרטיבות מהרכוש המשותף יש לפנות לנציגות הבית המשותף ועל הנציגות לפעול לתיקון הליקוי הן ברכוש המשותף והן בדירתו של בעל הדירה שהלין על כך (יש לכנס אסיפה לא מן המניין וכדומה). 
היה והרטיבות מהדירה הממוקמת מעל הדירה שניזוקה יש לפנות לבעל הדירה כאמור לעיל לשם תיקון הליקוי. 

ועד-בית חיצוני הוא למעשה תפקיד ניהולי ופיקוח על הקבלנים כולל חברת התחזוקה או הניקיון, וכאשר אין מחויבות לעובדים או לבעלי מקצוע קבועים כמו בחברות ניהול ואחזקה ניתן להביא לחסכון ויעילות באחזקת הבניין. 
ועד בית זו עבודה במשרה מלאה. התפקיד של הוועד הנבחר זה לקיים את החלטות האספה לה הוא כפוף. 
ועד בית חיצוני גובה את מסי הועד לחשבון הבית המשותף, מפקיד תשלומים, מטפל בסרבני תשלום על פי החוק, מנהל ספר הכנסות והוצאות, מכנס אספות דיירים, מנהל ומפרסם פרוטוקולים ודוח חצי שנתי וכמו כן, מפקח ומתנהל מול ספקים ונותני שירותים לבית המשותף
לאור העובדה שוועד בית חיצוני מקבל תשלום של דמי ניהול בלבד, העלות של ניהול בניין בשיטה זו אמורה להיות זולה יותר מניהול באמצעות חברת ניהול.

מהו תקנון הבית המשותף? 

תקנון הבית המשותף הוא מסמך משפטי שמסדיר את היחסים והזכויות של בעלי הדירות בבניין משותף. 
הוא כולל בתוכו את ההוראות שנוגעות לשימוש ברכוש המשותף, ניהול הבניין, התנהלות ועד הבית, והזכויות והחובות של כל אחד מבעלי הדירות. 
התקנון קובע, בין היתר, כיצד מתקבלות החלטות בנוגע לבניין, כיצד משולמים דמי ועד הבית וכיצד מבוצעות עבודות תחזוקה.

חוק המקרקעין

סעיף 61 לחוק המקרקעין קובע קובע כי בית משותף ינוהל באמצעות תקנון, כך:

"61.  בית משותף יתנהל על פי תקנון המסדיר את היחסים בין בעלי הדירות ואת זכויותיהם וחובותיהם בקשר לבית המשותף."

לפעמים הפגם או הקלקול הוא באזור שנראה פרטי אבל הוא קשור במעטפת הבניין, בדיוק כמו קיר חיצוני, כל קלקול במעטפת הוא למעשה באחריות ועד-הבית כלומר במימון כלל הדיירים.
אם זה נחשב חיפוי חיצוני אז זה כמובן באחריות ועד-הבית.
במידה וישנו חשש שהנזק נגרם כתוצאה משימוש במרפסת או כתוצאה מסתימה בצינור הניקוז אז האחריות לתיקון נופלת על בעל המרפסת.
ועד הבית בבית משותף חייב לבצע תיקונים בבניין או באזורים המשותפים, שאי-ביצועם עשוי לפגוע באחת הדירות או בערכה.
כל אחד מבעלי הדירות בבניין חייב לבצע תיקונים בדירתו, שאי-ביצועם עשוי לפגוע בדירה אחרת.