האם חנויות צריכות לשלם ועד בית?

האם חנויות שממוקמות בקומת הקרקע ולהם יציאה משלהם, צריכות להשתתף בתחזוקת הבניין?

סעיף 58 הנמצא בפרק ב' לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969 קובע כך:

"נשיאת הוצאות:
58.  (א)  בעל דירה חייב להשתתף בהוצאות הדרושות להחזקתו התקינה ולניהולו של הרכוש המשותף ולהבטחת השירותים המחוייבים על פי דין או המקובלים על פי הנוהג, לפי יחס שטח רצפת דירתו אל שטח הרצפה של כל הדירות שבבית המשותף, זולת אם נקבע בתקנון שיעור השתתפות אחר. לענין זה, "החזקה תקינה" – שמירה על מצבו של הרכוש המשותף כפי שהיה בעת גמר הבניה, לרבות שיפורים שבוצעו בו לאחר מכן בהסכמת בעלי הדירות."

​הגדרת דירה לפי סעיף 52 לחוק המקרקעין מוגדרת כך:

""דירה" - חדר או תא, או מערכת חדרים או תאים, שנועדו לשמש יחידה שלמה ונפרדת למגורים, לעסק או לכל צורך אחר;"

​לפי סעיף 58 לחוק המקרקעין, חובת התשלום חלה על כל דירה, מערכת תאים וחדרים אשר כוללים בין היתר חנויות, להוציא מקרים בהם נקבע בתקנון אחרת.

בעניין התקנון, חשוב לציין כי מדובר במסמך חשוב בעל תוקף מחייב (ופומבי) אשר מאפשר לקבוע אם בעלי החנויות ישלמו מיסי ועד בית ויישאו בעלויות התחזוקה השונות, אך הוא מאפשר גם להצמיד זכויות בנייה לדירה מסוימת, להצמיד רצועות קרקע וחנויות לדירות בבניין, לקבוע רוב מיוחד הדרוש לקבלת החלטות בבית המשותף, לקבוע הוראות בדבר השימוש ברכוש המשותף וכיוצא זה החלטות וכללים אשר משפיעים על זכויותיהם והתחייבויותיהם של בעלי הדירות בבניין.

הנקודה הקריטית היא לא אם החנויות "צמודות" פיזית לבניין, אלא איך הן רשומות בטאבו ומה אומר התקנון של הבית המשותף.

מתי חנות צמודה חייבת לשלם?

• חנויות הצמודות לבניין בדרך‑כלל יחויבו בדמי ועד בית אם מתקיימים תנאים כמו: 
  • החנות רשומה כתת‑חלקה באותו בית משותף (אותו גוש/חלקה ורישום בית משותף), כלומר היא "דירה" לפי חוק המקרקעין, גם אם היא בקומת קרקע עם כניסה נפרדת.
  • בתשריט הבית המשותף החנות מופיעה כחלק מקומת הקרקע של הבניין, ולא כיחידה במגרש נפרד/מבנה מסחרי נפרד. 
  • התקנון (אם מצוי או מוסכם) לא נותן פטור או מנגנון השתתפות שונה לחנויות. 
  • במצב כזה בעל החנות נחשב "בעל דירה" לכל דבר, וחייב להשתתף בהוצאות ההחזקה והניהול של הרכוש המשותף לפי שטח רצפת החנות, אלא אם נקבע אחרת.

 מתי חנות צמודה לא תחויב (או תחויב אחרת)?

•  יש מצבים שבהם חנות שנמצאת פיזית צמודה לבניין לא תהיה חייבת או תיקבע לה חבות שונה: 
  • החנות רשומה בנפרד ואינה חלק מהבית המשותף (למשל חלקה אחרת או מבנה נפרד), 
    כך שאין לה מעמד של "דירה" באותו בית משותף – ואז לוועד הבית פשוט אין בסיס חוקי לחייב אותה.
  • בתקנון המוסכם שנרשם נקבע שהשטחים המסחריים פטורים לגמרי או משתתפים רק בשיעור מופחת (למשל רק ברכוש משותף מסוים כמו גג, יסודות, תשתיות), 
    בכפוף להסכמה מתאימה של כל בעלי הדירות. 
  • קיימת חברת ניהול נפרדת לכלל המתחם המסחרי, בעוד שהוועד של הבניין מטפל רק בחלק המגורים, בהתאם להסדרים שנקבעו ברישום ובתקנון.

מה כדאי לך לבדוק בבניין שלך ?

•  כדי לענות ספציפית לגבי "חנויות צמודות" אצלך:
  •  נסח טאבו + תשריט: לראות אם החנויות הן חלק מהבית המשותף או יחידה נפרדת במגרש.
  •  התקנון המצוי/המוסכם: האם יש סעיפים שמסדירים השתתפות או פטור של קומת המסחר.
  •  אם מתברר שהן חלק מהבית המשותף ואין להן פטור – אפשר לגבות מהן דמי ועד, ואף לתבוע רטרואקטיבית בפני המפקח על רישום מקרקעין.

תשובה מורחבת לחברים כוללת:

1. תנאים משפטיים לקיום ובדיקה של ההשתתפות
2. תקפות הפטור והאם ניתן לעקוף אותו
3. צעדים שכדאי לנקוט מול חנות שלא משלמת