מה הכללים בהצבעות לגבי בעלות משותפת או דירות מפוצלות או אפילו מאוחדות?
מה נדרש כדי שמספר בעלים ידגישו נציג להצבעה?
איך מטפלים בדירה שלא מינתה נציג באסיפה?
האם דירה מפוצלת מקבלת קול נפרד בכל הצבעה?
מה רוב הדרוש להחלטות שמשפיעות על הנכסים המשותפים?
אילו זכויות ולפעמים הגבלות לבעלי דירות מאוחדות?
כל דירה, היא אצבע בהצבעה.
הקביעה מי הם בעלי הדירה, היא לפי הכתוב בנסח טאבו.
כלומר:
דירה אחת - אצבע אחת
שתי דירות מחוברות לאחת - שתי אצבעות.
דירה אחת מפוצלת לשניים שלוש- לא רלוונטי- אצבע אחת.
נציג אחד מכל דירה, ללא קשר מספר הבעלים של הנכס. אם שני נציגים מגיעים הם נחשבים לקול אחד ובמקרה שאחד אומר כן השני לא, זה שווה לנמנע.
כללים לגבי הצבעות בבית משותף לדירות עם בעלות מרובה
להלן הכללים לגבי הצבעות בבית משותף לדירות עם בעלות מרובה, דירות מאוחדות ודירות מפוצלות:
- לכל דירה בבית המשותף יש קול הצבעה אחד בלבד, גם אם הדירה שייכת למספר בעלים או אפילו לגורמים שונים.
בעלים רבים באותה דירה נדרשים לבחור נציג אחד שישמש כמצביע, ואם הם לא מצליחים להגיע להסכם על זהות הנציג – הדירה לא תוכל להשתתף בהצבעה כלל.
בעלות מרובה בדירה אחת
- "בעלות מרובה" פירושה שלדירה אחת יש מספר בעלים.
במצב זה, כל הבעלים צריכים להסכים על נציג שיצביע בשם הדירה, ואם לא הגיעו להסכמה, הדירה מאבדת את זכות ההצבעה הספציפית באותה אסיפה כללית. - אין חלוקה של קול ההצבעה – לכל דירה יש קול אחד בלבד, ללא קשר למספר הבעלים או גודלה היחסי.
דירה מאוחדת או מפוצלת
- דירה מפוצלת לשתיים והוסדר לה היתר:
כל אחת מהיחידות החדשות הופכת לדירה נפרדת לעניין רישום הבעלות, התשלומים וההצבעות, בתנאי שהפיצול הרשמי והמשפטי הושלם. - דירות מאוחדות:
אם אוחדו שתי דירות לדירה אחת באופן רשמי, הדירה המאוחדת תקבל קול אחד בלבד בהצבעה, ממש כמו כל דירה אחרת.
כללים נוספים
- שוכר אינו זכאי להצביע, אלא אם כן קיבל ייפוי כוח רשמי מבעל הדירה.
- בעלים שמחזיק מספר דירות יקבל קול נפרד לכל דירה שבבעלותו.
- הצבעה מתקיימת בהרמת יד, ובדרישת רבע מבעלי הדירות הנוכחים – אפשרי גם בהצבעה חשאית.
- במקרה של שוויון, יושב ראש האסיפה מכריע.
השגת הסכמה ומחלוקות
- תקנון הבית המשותף ניתן לשינוי רק בהסכמת רוב מיוחד של בעלי הדירות, כפי שנקבע בחוק (לרוב נדרש רוב של שני שלישים לפי תקנות ספציפיות לקבלת שינויים מהותיים).
- במצב של מחלוקת בנוגע להצבעה או ניצול קול, אפשר לפנות להכרעת המפקח על רישום המקרקעין או להתייחס לתקנון הבית המשותף הרשום.
- המשמעות היא שגם כאשר בדירה יש מספר בעלים, וגם כאשר דירות אוחדו או פוצלו, כל דירה זוכה בזכות קול אחד בלבד, ורק במקרים של פיצול מדורג תקני – כל יחידת מגורים נרשמת רשמית תקבל קול באופן עצמאי למעט אם לא נרשם הפיצול באופן רשמי במרשם הבתים המשותפים.
מומלץ להיעזר בעורך דין כאשר קיימת מחלוקת או סכסוך בנושא ההצבעות והרישום.
מספר בעלים של דירה יצביעו באסיפה בבית משותף באמצעות נציג אחד
- כדי שמספר בעלים של דירה יצביעו באסיפה בבית משותף באמצעות נציג אחד, נדרשת הסכמה מפורשת בין כל הבעלים של אותה דירה על זהות הנציג שייצג אותם.
- התהליך המקובל הוא חתימה על מסמך ייפוי כוח או הסכמה כתובה מטעם כל בעלי הדירה, בו יצוין מי הנציג הרשאי להצביע בשם הדירה באסיפה הכללית.
- אם אין הסכמה ביחס לנציג, הדירה מאבדת את זכות ההצבעה באותה אסיפה.
לכן, חיוני לשמור על תיעוד מסודר בכתב של ההסכמה ובמידת הצורך ניתן להראות אותו לוועד או לאסיפה כדי למנוע מחלוקות.
ייפוי הכוח יכול להיות עם תוקף חד-פעמי לאסיפה מסוימת או קבוע עד ביטול או שינוי בהסכמה בין הבעלים. - יישום נכון:
- כל בעלי הזכות בדירה חותמים על ייפוי כוח או מסמך הסכמה לבחירת הנציג.
- המסמך נשמר אצל הנציג וניתן להציגו לוועד הבית בעת הצבעה.
- אם בעלים אינם מגיעים להסכמה – אין אפשרות לקיים את ההצבעה מאותה דירה.
- במקרה של חילוקי דעות שוטפים ניתן לפנות למפקח על הבתים המשותפים להכרעה במחלוקת
הרחבה לחברים
מאמרים בנושא
אסיפה כללית - חוק המקרקעין
חוקים לגבי ביצוע אסיפות כלליות
בעלי הדירות יקיימו אחת לשנה אסיפה כללית לשם קביעת דרכי ניהולו של הרכוש המשותף והשימוש בו, קביעת ההוצאות הכרוכות בכך, מינוי נציגות, אישור חשבונות והסדר העניינים האחרים הנובעים מהמגורים בבניין משותף.
אסיפה כללית של דיירים בבית משותף
אסיפת דיירים כללית בבית משותף מיועדת לקבוע את דרכי ניהולו של הרכוש המשותף בבניין והשימוש בו.
אסיפת דיירים חוקית הינה אסיפה שבה השתתפו לפחות מחצית מבעלי הדירות בבניין או באי כוחם. במידה ומספר הדיירים נמוך מהנדרש, אפשר לקיים אסיפת דיירים באותו יום בזמן אחר, תוך ציון בהודעה על אסיפת הדיירים.
פרוטוקול ישיבה מהו, ולמה זה כל כך חשוב בניהול ועד-בית
יש לרשום את הדברים באופן רהוט וברור.
יש להשתמש בשפה נאותה, להוסיף סימני פיסוק נכונים, לבדוק שגיאות כתיב ולבדוק שגיאות ניסוח ותחביר.
יש להשתמש במרכיבים הרשומים לעיל לפי הסדר שלהם.
המרכיבים הללו הם הבסיס של כתיבת פרוטוקול.
יש לחלק את הפרוטוקול לפי נושאים.
יש לפרוס כל נושא לפי החלקים העיקריים שלו.
הוספת תגובה חדשה