מה כוחו בהצבעה באסיפת דיירים לדייר שבבעלותו יותר מדירה אחת ?

כוח ההצבעה של אדם שבבעלותו מספר דירות

כוח ההצבעה של אדם שבבעלותו מספר דירות בבניין משותף נקבע לפי מספר הדירות שבבעלותו, ולא לפי מספר הבעלים.

עיקרון ההצבעה

• עיקרון הכוח בהצבעה לפי חוק המקרקעין: 
  קול אחד לכל דירה: לכל דירה רשומה בבית המשותף יש קול אחד באסיפה הכללית של הדיירים, ללא קשר לגודלה או למספר הבעלים שלה (אם יש לה מספר בעלים, עליהם להחליט מי יצביע בשם הדירה).
• מספר קולות כמספר הדירות: 
  אם לאדם אחד יש כמה דירות רשומות על שמו בבניין (כולל, למשל, חנות, מחסן, או יחידות עצמאיות אחרות שרשומות כיחידות נפרדות בטאבו), הוא מקבל קול הצבעה עבור כל דירה שבבעלותו.

⚖️ משמעות הדבר

אדם שמחזיק במספר דירות עלול להיות בעל כוח הצבעה משמעותי באסיפות הדיירים, ולעיתים אף להוות רוב קולות אם מספר דירותיו עולה על מחצית מכלל הדירות בבניין.

חשוב לציין שעל קבלת החלטות מסוימות, כגון שינויים מהותיים ברכוש המשותף או שינוי התקנון המוסכם, עשויים לחול דרישות רוב מיוחדות (למשל, שני שלישים מבעלי הדירות או הסכמה של בעלי דירות שצמודים להן אחוז מסוים מהרכוש המשותף).

המידע מתבסס על חוק המקרקעין, התשכ"ט-1969 והתקנון המצוי שמופיע בתוספת לחוק, אלא אם כן נרשם לבית המשותף תקנון מוסכם שקובע אחרת (מה שפחות נפוץ, אך אפשרי).

🛡️ עקרון עושק המיעוט בדיני בתים משותפים

עושק המיעוט (או "קיפוח המיעוט") הוא מושג משפטי רלוונטי שעלול להתעורר במצב שבו בעל דירות יחיד מחזיק בכוח הצבעה משמעותי.

עקרון עושק המיעוט בא לידי ביטוי בדיני חוזים 

הנושא מבוסס על שילוב של שני סעיפים מרכזיים בחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969, ועל עיקרון משפטי כללי:

בסיס הסמכות השיפוטית: סעיף 72(א)

הסעיף המרכזי המעניק לדיירים את הזכות לפנות למפקח על רישום המקרקעין הוא סעיף 72(א) לחוק המקרקעין. 
סעיף זה קובע את סמכותו השיפוטית של המפקח לדון בסכסוכים הנוגעים לבית המשותף:

• סעיף 72(א) לחוק המקרקעין:

  "המפקח מוסמך להכריע בסכסוכים שבין בעלי דירות בבית משותף בדבר זכויותיהם וחובותיהם לפי התקנון או לפי הוראות סעיפים 58-57, 59, 59א, 59ב, 59ג, 59ד, 59ה, 59ו, 59ז, 59ח, 59ט, 59י, 60, 64, 65, 66, 68, 69, 70, 71, 71א, 71ב, 71ג, 71ד, 77ב, 77ג, 77ד, 77ה, 78, 80, 81, 85, 86 או 87."

פנייה לפסילת החלטת רוב בטענת עושק או קיפוח נכללת תחת סמכות זו, מכיוון שהיא מהווה סכסוך בדבר זכויותיהם וחובותיהם של בעלי הדירות מכוח התקנון (המחייב עקרונות של סבירות ותום לב) ומכוח הוראות החוק עצמן.

הבסיס המהותי: חובת תום הלב

הטענה המשפטית עצמה, של "עושק המיעוט" או שימוש בכוח שלא בתום לב, נשענת על עיקרון כללי במשפט הישראלי החל גם על דיני בתים משותפים:

• סעיף 39 לחוק החוזים (חלק כללי), התשל"ג-1973:

  "בקיום חיוב הנובע מחוזה יש לנהוג בדרך מקובלת ובתום לב..." עיקרון זה הוחל בפסיקה גם על מערכת היחסים בין בעלי הדירות בבית משותף, ועל האופן שבו הרוב מקבל החלטות. שימוש לרעה בכוח ההצבעה כדי לקפח את המיעוט נחשב כהפרת חובת תום הלב המוטלת על הרוב.

• סעיף 58(א) לחוק המקרקעין: סעיף זה מתייחס לחובת ההשתתפות בהוצאות הרכוש המשותף, אך הוא כלול ברשימת הסעיפים המפורטים בסעיף 72(א). הפסיקה הרחיבה את ההתייחסות לניהול הבית המשותף (הן בהוצאות והן בקבלת החלטות) והיא מפרשת את התנהלות בעלי הדירות (כולל הרוב) לאור עיקרון תום הלב במשפט.

הדיירים יכולים לפנות למפקח מכוח סעיף 72(א), בטענה כי החלטת הרוב אינה חוקית משום שהיא מהווה שימוש לרעה בכוח ההצבעה ופועלת בחוסר תום לב, בניגוד לעקרונות משפטיים מחייבים.

מתי עשויה לקום טענת עושק?

טענת עושק המיעוט תתעורר כאשר בעל הרוב (בעל מספר הדירות) מקבל החלטה:

• מתוך שיקולים זרים או נקמניים: ההחלטה משרתת רק את האינטרס האישי שלו באופן קיצוני, או נובעת מאיבה אישית, ולא נועדה לשרת את טובת הבית המשותף.

• פוגעת באופן בלתי סביר בשימוש ובהנאה של יתר הדיירים ברכוש המשותף או בדירותיהם.

• מהווה התעמרות במיעוט.

דרך הפעולה

במצב שבו הדיירים חושבים כי החלטת הרוב מהווה עושק או קיפוח, הם יכולים לפנות למפקח על רישום המקרקעין (שהוא הגוף השיפוטי המוסמך לדון בסכסוכים אלו) בבקשה לפסול את ההחלטה שהתקבלה בטענת עושק המיעוט או פגיעה בחובת תום הלב.

💡 דוגמה רלוונטית

נניח שבעל מספר דירות מחזיק ב-60% מקולות ההצבעה. אם הוא מחליט, ברוב קולות, שחצר הבניין המשותפת, המשמשת את כלל הדיירים, תוקצה באופן כמעט בלעדי לצרכיו הפרטיים (לדוגמה, הקמת מחסנים פרטיים נוספים או שינוי ייעוד קיצוני המונע שימוש סביר מהאחרים), זוהי דוגמה קלאסית למצב שבו בית המשפט או המפקח עשויים להתערב ולבטל את ההחלטה מחמת עושק המיעוט וחוסר תום לב.

שאלות מהרשת

• איך נקבע כוח ההצבעה של אדם שמחזיק במספר דירות בבניין משותף?

  • התשובה: לפי מספר הדירות, קול אחד לכל דירה רשומה

• האם גודל הדירה או מספר הבעלים שלה משפיע על מספר הקולות באסיפת דיירים?

  • התשובה: לא, לכל דירה רשומה יש קול אחד

• האם יחידות רשומות שאינן למגורים (כגון חנות או מחסן) מעניקות קולות הצבעה?

  • התשובה: כן, אם הן רשומות כיחידות נפרדות בטאבו.

• באילו מקרים נדרש רוב מיוחד באסיפת דיירים, ומהי דרישת הרוב המיוחד הנפוצה? 

  • התשובה: שינויים מהותיים ברכוש המשותף/שינוי תקנון, למשל שני שלישים

• מהו עקרון "עושק המיעוט", ואיך הוא קשור לכוח הצבעה משמעותי של בעל דירות יחיד? 

  • התשובה: איסור על שימוש לרעה בכוח הרוב לפגיעה לא הוגנת במיעוט.

• מהם שלושת התנאים העיקריים שבהם עשויה לקום טענת עושק המיעוט כנגד החלטת רוב?

  • התשובה: שיקולים זרים/נקמניים, פגיעה בלתי סבירה בשימוש ברכוש, התעמרות.

• מי הגוף המוסמך לדון בסכסוכי דיירים ובקשות לביטול החלטות עקב עושק המיעוט?

  • התשובה: המפקח על רישום המקרקעין.

• איזה סעיף בחוק המקרקעין מעניק למפקח על רישום המקרקעין סמכות לדון בסכסוכי זכויות וחובות בין דיירים?

  • התשובה: סעיף 72(א).

• על איזה עיקרון משפטי כללי נשענת הטענה המהותית של "עושק המיעוט" ומהו הסעיף הרלוונטי בחוק החוזים? 

  • התשובה: חובת תום הלב; סעיף 39 לחוק החוזים.