האם ועד הבית יכול להחליט להפוך חלק מהגינה לחניית אופנים?

הקמת חניית אופניים בגינה המשותפת ללא הסכמת כלל הדיירים והוצאת כספים ללא אישור מהווה פעולה בלתי חוקית שעלולה להיפסל גם רטרואקטיבית. 
מומלץ לפעול בהקדם – תחילה במישור הפנימי של הבית, ואם אין מענה – לפנות להליך משפטי.

הקמת חניית אופניים בגינה המשותפת – פעולה אסורה ללא הסכמה של כלל הדיירים.
לפי חוק המקרקעין והפסיקה הרלוונטית, כל שינוי בייעוד הרכוש המשותף – כמו הפיכת חלק מהגינה המשותפת לחניית אופניים – מחייב את הסכמת כל בעלי הדירות, ולא רק רוב. 
מדובר בשינוי מהותי שמוציא את הרכוש המשותף מהמטרה שלשמה נועד, ולכן אינו נחשב ל"שימוש סביר" שניתן לאשר בהחלטת רוב.
בתי המשפט חזרו על העיקרון הזה שוב ושוב. לדוגמה:
בעניין הירשפלד, נפסק ש"הקמה של גינה, בריכה או כל מתקן אחר ברכוש המשותף מחייבת הסכמה ותיאום עם כל הדיירים".
בעניין משיח, נפסק שנדרש אישור רוב הדיירים להוצאת כספים עבור פרויקטים ברכוש המשותף.
בעניין שפירא, הודגש שהשימוש ברכוש המשותף כפוף להסכמות הדיירים, ורק מקרים מסוימים דורשים פה אחד.
במקרה הנידון, אם הקמת החנייה נעשתה: ללא הסכמה מראש של כל בעלי הדירות, וללא אישור הדיירים להוצאת כספים מקופת הוועד, אז מדובר בחריגה מסמכות של הוועד או של מי שפעל בשמו. 
אז מה ניתן לעשות?...נתחיל מהרך לכבד: 
פנייה לוועד בכתב – דרוש הסברים, הצגת פרוטוקולים, והבהרה על סמך מה התקבלה ההחלטה. 
ציין כי נדרש אישור פה אחד.
דרישת ביטול ההחלטה – ככל שלא ניתנה הסכמה פה אחד, ניתן לדרוש את ביטול ההחלטה והשבת הכספים שהוצאו.
כינוס אסיפה כללית – דרוש כינוס דחוף של האסיפה הכללית לשם דיון בהחלטה.
פנייה למפקח על רישום מקרקעין – אם לא מתקבל מענה, ניתן להגיש תביעה למפקח לביטול ההחלטה והשבת המצב לקדמותו. 
המפקח מוסמך לדון בסכסוכים בין דיירים ונציגות.
 

על הכותב:
Zvika Ashkenazi, מתמחה אצל המפקחת על רישום מקרקעין