חבר בועד הבית מכר את דירתו ועזב את הבניין, דיירי הבניין לא בחרו ועד חדש, האם הוא עדיין אחראי על הדברים בבית המשותף?

חבר בועד הבית מכר את דירתו, האם הוא עדיין אחראי?

ברוב המקרים, מרגע שמכר את הדירה והפסיק להיות בעל דירה בבניין – הוא כבר לא אמור לשמש כחבר נציגות (ועד בית), והאחריות השוטפת לניהול הבית המשותף עוברת לנציגות החדשה שייבחרו בעלי הדירות. יחד עם זאת, עד שייבחר ועד חדש – בפן הפורמלי נציגות קיימת ממשיכה לכהן, ולכן חשוב להסדיר זאת מהר באסיפה כללית.

מה קובע הדין

לפי חוק המקרקעין, לכל בית משותף חייבת להיות נציגות (ועד) לניהול ענייני הבית.​

התקנון המצוי קובע שנציגות (או ועד) שנבחרו ממשיכים לכהן “עד לבחירת נציגות חדשה”, אך ההנחה הבסיסית היא שחברי הנציגות הם בעלי דירות בבית.

מצב שבו חבר ועד מכר את דירתו

• ברגע שאדם אינו בעל דירה בבניין, אין לו עוד מעמד רגיל של בעל דירה בבית המשותף, ולכן אין היגיון שימשיך לייצג את בעלי הדירות בנציגות, במיוחד בקבלת החלטות עתידיות.​
• אם בפועל לא נבחר ועד חדש, על שאר בעלי הדירות לכנס אסיפה כללית (רגילה או שלא מן המניין) ולהחליף/להשלים את ההרכב, כפי שמתיר התקנון המצוי.

אחריות על החלטות וחובות עבר

• לגבי פעולות או מחדלים שנעשו בתקופה שבה היה בעל דירה וחבר ועד, ייתכן שעדיין תיתכן אחריות נזיקית או חוזית אישית, למשל בגין רשלנות של נציגות בתקופת כהונתו.​
• לגבי חובות כספיים של הדירה (דמי ועד, השתתפות בשיפוצים) – ההבחנה היא בין התקופה שהיה בעל דירה לבין התקופה שלאחר המכירה; 
  בדרך כלל החובות על התקופה שבה היה בעלים חלים עליו, ועל התקופה לאחר המכירה – על הקונה, בכפוף להסכמות בחוזה המכר.​

מה מומלץ לעשות בבניין

• לכנס אסיפה כללית ולהצביע על ועד חדש, או להשלים את ההרכב כך שכולם יהיו בעלי דירות בבניין.​
• עד לבחירת ועד חדש, אפשר לראות בוועד הישן (למעט מי שמכר ועזב) כנציגות בפועל לצורך פעולות דחופות בלבד, אך רצוי לא להשאיר מצב כזה לאורך זמן כדי לא לטשטש אחריות ומעמד.

דוגמא למכתב לדיירים – בחירת ועד חדש

דיירים ובעלי דירות יקרים,

כידוע, אחד מחברי ועד הבית מכר את דירתו ועזב את הבניין, ולכן הרכב הוועד הנוכחי כבר אינו משקף את בעלי הדירות המתגוררים בבית המשותף. 
בהתאם לחוק המקרקעין והתקנון המצוי, נציגות הבית המשותף אמורה להיות מורכבת מבעלי הדירות בבניין, ויש לקיים אסיפה כללית לשם מינוי נציגות מעודכנת.​

בהתאם לכך, תתקיים אסיפת בעלי דירות ביום ________ בשעה ________ בלובי/חדר ________ בבניין. סדר היום של האסיפה יהיה:

• בחירת ועד בית חדש/השלים חברי ועד חסרים.
• סקירה קצרה של מצב הכספים והתחזוקה בבניין (אם תרצו).
• נושאים נוספים שהדיירים יבקשו להעלות.​

כל בעלי הדירות מתבקשים להגיע לאסיפה, או לשלוח נציג עם ייפוי כוח חתום במידת הצורך, כדי שנוכל לבחור ועד בית חדש באופן מסודר וחוקי ולהבטיח ניהול תקין של הרכוש המשותף. 
האסיפה תיחשב חוקית אם תעמוד בתנאי ההזמנה והמניין הקבועים בתקנון המצוי.​

בעלי דירות המעוניינים להציע את עצמם כחברי ועד בית מוזמנים לציין זאת מראש בהודעה כתובה בקבוצת הווטסאפ/לוח המודעות, או במהלך האסיפה עצמה. 
נשמח לשיתוף פעולה של כולם לטובת ניהול תקין ושיפור איכות החיים בבניין.​

 

בברכה,

ועד הבית 
[יוזמי האסיפה ]