האם מותר לדייר בודד להתקין מצלמה בלובי על חשבונו הפרטי?

האם מותר לדיירים להתקין מצלמות בבניין על דעת עצמם?

אסור לדייר בודד להחליט על דעת עצמו, גם אם זה על חשבונו, להציב מצלמות ברכוש המשותף (כגון לובי ומעלית) ללא הסכמת הדיירים.

הפעולה הזו מעוררת שתי בעיות משפטיות עיקריות: פגיעה בקניין (שימוש ברכוש המשותף ללא היתר) ופגיעה בפרטיות.

להלן פירוט המצב המשפטי ומה ניתן לעשות מעבר לבקשה שהוועד כבר שלח.

מדוע זה לא חוקי?

ישנם שני חוקים עיקריים שהדייר הזה מפר:

• חוק המקרקעין (פגיעה ברכוש המשותף): 
  הלובי, המעלית וחדר המדרגות מוגדרים כ"רכוש משותף". 
  כדי לבצע שינוי ברכוש המשותף (כמו קדיחת חורים לקיר, העברת כבלים והתקנת מצלמה), נדרשת החלטה של אספת הדיירים.
  בדרך כלל נדרש רוב רגיל (51%) באספת דיירים כדי להתקין מצלמות אבטחה מטעם הבניין.
  דייר פרטי לא יכול להשתלט על קיר בלובי לצרכיו האישיים ללא אישור האספה.
   

• חוק הגנת הפרטיות (בילוש והטרדה): 
  התקנת מצלמות המתעדות את הכניסות והיציאות של השכנים, או צילום בתוך המעלית 
  (שנחשב מקום אינטימי יותר שבו אדם לעיתים מסדר הופעה ואינו מצפה שיצלמו אותו מקרוב), 
  עלולה להיחשב כ"בילוש או התחקות אחרי אדם העלולים להטרידו".
  כאשר הוועד מתקין מצלמות, המטרה היא ביטחון הרכוש.
  כאשר דייר פרטי מתקין מצלמות והצילומים מגיעים רק אליו – החשש הוא למעקב אחרי שכנים, וזה אסור.

מה קורה אם הדייר מסרב להסיר את המצלמות?

אם פניתם רשמית והדייר מתעלם, אסור לכם להפעיל כוח או להרוס את המצלמות פיזית (זה עלול לחשוף אתכם לתביעה על גרימת נזק). 
עליכם לפעול בצינורות המשפטיים המקובלים בסכסוכי שכנים:

שלב א': מכתב התראה מעורך דין (אופציונלי אך מומלץ)

לפני שמסלימים, כדאי שהוועד (או עורך דין מטעמו) יוציא מכתב רשמי וחריף יותר, המבהיר כי מדובר בהסגת גבול ופגיעה בפרטיות, וכי אם המצלמות לא יוסרו תוך X ימים, תוגש תביעה והוא יישא בהוצאות המשפט. 
לעיתים הנייר הרשמי עם הלוגו של עורך הדין עושה את העבודה.

שלב ב': פנייה למפקח על הבתים המשותפים (הצעד האפקטיבי ביותר)

זוהי הערכאה השיפוטית המוסמכת לטפל בסכסוכים מסוג זה. 
למפקח על הבתים המשותפים יש סמכות של שופט בית משפט שלום.

1. הגשת תביעה: ועד הבית (או דיירים שנפגעו) מגישים תביעה לצו עשה (צו שמחייב את הדייר להסיר את המצלמות).

2. צו מניעה זמני: אם יש תחושת דחיפות ופגיעה קשה בפרטיות, ניתן לבקש צו זמני להסרת המצלמות או כיסוי העדשות עד לדיון.

3. החלטת המפקח: ברוב המוחלט של המקרים הדומים, המפקחים פוסקים כי דין המצלמות להיות מוסרות ומחייבים את הדייר הסרבן בהוצאות משפט.

שלב ג': תלונה במשטרה (במקרים קיצוניים)

אם המצלמות מכוונות באופן מובהק לתוך דלת של דייר אחר, או אם השימוש בחומרים משמש להטרדה ממשית, ניתן להגיש תלונה במשטרה על פגיעה בפרטיות (סעיף 2(1) לחוק הגנת הפרטיות). 
עם זאת, המשטרה לרוב מפנה סכסוכי שכנים למפקח, ולכן עדיף להתמקד באפיק של המפקח.

סיכום ההמלצה לוועד הבית

1. תיעוד: צלמו את המצלמות שהותקנו, את המיקום שלהן ואת הכבלים.

2. פרוטוקול: ודאו שיש פרוטוקול ישיבת ועד/אספה שבו נרשם שאין אישור להתקנה ושנדרש מהדייר להסירן.

3. תביעה למפקח: אל תחכו. הגישו תביעה למפקח על הבתים המשותפים. ההליך שם יחסית מהיר, זול ויעיל יותר מבית משפט רגיל.

הערה: אינני עורך דין והמידע כאן הוא לידע כללי בלבד. מומלץ להתייעץ עם האגודה לתרבות הדיור או עורך דין המתמחה במקרקעין לפני נקיטת צעדים משפטיים.

להלן דוגמא למכתב התראה לפני נקיטת צעדים:

המכתב מנוסח בצורה משפטית, תקיפה ועניינית, שמטרתה להבהיר לדייר שאתם רציניים ושכדאי לו להימנע מהוצאות מיותרות.

מומלץ להדפיס את המכתב בשני עותקים, למסור אחד ידנית לדייר (או להדביק על דלתו ולצלם שהדבקתם) ולשמור עותק אחד אצלכם.

טיוטת מכתב התראה אחרונה

תאריך: [תאריך היום]

לכבוד: משפחת [שם המשפחה של הדייר] / דיירי דירה מס' [מספר הדירה] הבניין ברחוב [שם הרחוב ומספר הבית]

הנדון: התראה אחרונה לפני נקיטת הליכים משפטיים – דרישה מיידית להסרת מצלמות מהרכוש המשותף

1. אנו פונים אליכם בשם נציגות הבית המשותף (ועד הבית), בהמשך לפניותינו הקודמות בעל-פה/בכתב בנוגע למצלמות האבטחה שהתקנתם על דעת עצמכם בלובי הבניין ובמעלית.

2. למרות בקשתנו המפורשת להסיר את המפגע, בחרתם להתעלם ולהותיר את המצלמות על כנן.

3. הרינו להבהיר לכם כי מעשיכם מהווים הפרה בוטה של החוק בשני מישורים עיקריים:

   • פגיעה בקניין וברכוש המשותף: הלובי, המעלית וקירות חדר המדרגות הינם בגדר "רכוש משותף" על פי חוק המקרקעין. אין לדייר בודד זכות משפטית לתפוס חזקה ברכוש המשותף, לקדוח בקירות או להציב ציוד פרטי ללא הסכמת מפורשת של אספת הדיירים.

   • פגיעה בפרטיות והטרדה: הצבת מצלמות המתעדות את כניסתם ויציאתם של הדיירים בבניין, בפרט בחלל סגור ואינטימי כדוגמת המעלית, עלולה להיחשב כ"בילוש או התחקות אחרי אדם העלולים להטרידו" בניגוד לחוק הגנת הפרטיות, התשמ"א-1981.

4. אי לכך, אתם נדרשים בזאת להסיר את המצלמות ואת כל הציוד הנלווה (כבלים/תעלות) ולהשיב את המצב לקדמותו בתוך 72 שעות ממועד מכתב זה.

5. היה ולא תעשו כן, לא יהיה מנוס מלהגיש נגדכם תביעה מיידית אצל המפקח על הבתים המשותפים.

6. במסגרת התביעה נדרוש לא רק צו להסרת המצלמות, אלא גם נבקש לחייב אתכם בכל הוצאות המשפט, אגרות, ושכר טרחת עורך דין שייגרמו לקופת הוועד בעקבות סירובכם.

7. אנו מקווים כי תבחרו לסיים את העניין בדרכי נועם וללא התערבות ערכאות שיפוטיות, ותסירו את המצלמות לאלתר.

בכבוד רב,

נציגות הבית המשותף [חתימת חברי הוועד]

דבר האגודה לתרבות הדיור

סוגיית מצלמות האבטחה מעלה מספר רב שאלות וברצוננו לסקור ולו בקצרה, מספר סוגיות בהקשר זה וזאת בסיוע של פסיקה עדכנית.

הלכה פסוקה היא, כי באם בעל דירה מבקש להתקין מצלמה ברכוש המשותף, הרי שעליו לקבל הסכמה של האסיפה הכללית, ברוב רגיל, זאת בתנאי שאין פגיעה בפרטיותו של המיעוט.

ככלל, המיעוט יכול לטעון כי אומנם בעל דירה רשאי לעשות ברכוש המשותף שימוש יום-יומי רגיל מתאים למקום, אך התקנת מצלמות ברחבי הרכוש המשותף, באופן שהן מתחקות באופן מתמיד אחר תנועותיו של בעל דירה בבית, בדרכו אל דירתו ומחוצה לה, אינה עולה בקנה אחד עם הגדרת השימוש המותר ברכוש המשותף, ללא הסכמת בעלי הדירות.

סעיף 1 לחוק הגנת הפרטיות, התשמ"א – 1981, מורה כי: "לא יפגע אדם בפרטיות של זולתו ללא הסכמתו." לפיכך, "פגיעה בפרטיות" הינו מונח שנבחן כל מקרה לגופו, כך למשך באם המצלמה מכוונת לפנים דירה או שטח הנמצא בשימוש ייחודי של בעל דירה, ניתן לראות זאת כפגיעה בפרטיות.

אם המצלמה מכוונת לחצר הבניין, הרי שאז יש לכך שני אספקטים: 

• האחד, באם התקנת המצלמה על מנת הינה בכדי להגן על רכושם המשותף של בעלי הדירות, אין בכך בהכרח פגיעה בפרטיות.
• השני, כיוון מצלמה לעבר רכוש מסוים של בעל דירה אחר, כגון חניה פרטית יכול להיחשב כפגיעה בפרטיות.

מסקירת פסיקה בנושא ניתן ללמוד, כי במקרים בהם בבסיס הכוונה וההצדקה להתקנת מצלמה בשטח משותף עומד רצון כנה להגן על רכוש וקניין משותף ו/או פרטי של אחד הדיירים, וכל עוד אין פגיעה מהותית בפרטיות הדיירים, התקנת המצלמה תותר ותאושר אף ברוב רגיל (75%) של דיירי הבניין באסיפה הכללית.

במקרה בו ישנה פגיעה מהותית בפרטיות במי מהדיירים, תתאפשר התקנת המצלמה רק באישורו והסכמתו של כל דייר ודייר המוצא עצמו נפגע מעצם התקנת המצלמה. 
במקרה בו ישנה פגיעה ממשית של מי מהדיירים וזו ניתנת להוכחה, גם הסכמת רוב הדיירים לא תוכל לחייבו לסבול ולשאת בפגיעה בפרטיותו האישית על גבו לצורך הגנת הרכוש המשותף ו/או רכוש של דייר ספציפי.