תקנון הבית המשותף, והאם כל בית משותף צריך תקנון שכזה

מהו תקנון הבית המשותף? 

תקנון הבית המשותף הוא מסמך משפטי שמסדיר את היחסים והזכויות של בעלי הדירות בבניין משותף. 
הוא כולל בתוכו את ההוראות שנוגעות לשימוש ברכוש המשותף, ניהול הבניין, התנהלות ועד הבית, והזכויות והחובות של כל אחד מבעלי הדירות. 
התקנון קובע, בין היתר, כיצד מתקבלות החלטות בנוגע לבניין, כיצד משולמים דמי ועד הבית וכיצד מבוצעות עבודות תחזוקה.

חוק המקרקעין

סעיף 61 לחוק המקרקעין קובע קובע כי בית משותף ינוהל באמצעות תקנון, כך:

"61.  בית משותף יתנהל על פי תקנון המסדיר את היחסים בין בעלי הדירות ואת זכויותיהם וחובותיהם בקשר לבית המשותף."

​כמו כן, סעיף 62 לחוק קובע כי בעלי הדירות רשאים לאשר תקנון מוסכם לפי הסכמתם בהתקיים התנאים הבאים, כדלהלן:

תקנון מוסכם
(א)   בעלי הדירות רשאים לערוך תקנון ולשנות את הוראותיו ברוב של בעלי הדירות ששני שלישים של הרכוש המשותף צמודים לדירותיהם, אולם אין לקבוע או לשנות בתקנון זכויות של בעלי דירות או להטיל עליהם חובות או תשלומים מסוג או בשיעור שלא פורשו בחוק זה אלא בהסכמתם, ואין לקבוע הצמדה של חלק מסויים מהרכוש המשותף לדירה פלונית אלא בהסכמת כל בעלי הדירות.
(א1) הוצמד חלק מסויים מהרכוש המשותף לדירה פלונית, ניתן להעבירו לדירה אחרת בבית ללא הסכמת בעלי הדירות  האחרים ובלבד שנתקיימו הוראות סעיף 145.
(ב) לענין סעיף קטן (א), "בעל דירה" - לרבות המחכיר בדירה המוחכרת בחכירה לדורות ומחכיר המשנה בדירה המוחכרת בחכירת משנה לדורות.
(ג) תקנון וכל שינוי בו ניתנים לרישום, ומשנרשמו, כוחם יפה גם כלפי אדם שנעשה בעל דירה לאחר מכן.

​במידה ולא אושר תקנון מוסכם יחול על בעלי הדירות תקנון מצוי אשר נמצא בתוספת לחוק מיסוי מקרקעין. 
ניתן לשנות את התקנון המוסכם אם הסכימו רוב בעלי הדירות שלהם 2/3 לפחות מהרכוש המשותף, למעט החלטות אשר פוגעות בזכויותיו של בעל דירה שהתנגד או באם מטרת ההחלטה להצמיד חלקים ברכוש המשותף לדירה מסוימת.

התקנון המצוי והתקנון המוסכם

בישראל קיימים שני סוגים של תקנונים לבית המשותף:

• התקנון המצוי: זהו תקנון לדוגמה שקבוע בחוק המקרקעין. הוא חל באופן אוטומטי על כל בית משותף שלא נרשם לו תקנון משלו בטאבו. אם לא התקבלה החלטה אחרת, הבית המשותף יתנהל לפי התקנון המצוי.
• התקנון המוסכם: זהו תקנון מיוחד שבעלי הדירות יכולים להחליט עליו. הוא יכול לשנות או להוסיף הוראות על התקנון המצוי. למשל, בעלי הדירות יכולים להסכים על חלוקה שונה של הרכוש המשותף, על כללים מיוחדים לשימוש במעלית, או על כל הוראה אחרת שרלוונטית רק לבניין שלהם.

את התקנון המוסכם יכולים לערוך בעלי הדירות בעצמם, או בעזרת עורך דין. כדי שהתקנון המוסכם יהיה בתוקף, יש לרשום אותו בלשכת רישום המקרקעין (הטאבו). כל שינוי בתקנון המוסכם דורש הסכמה של כל בעלי הדירות שנוגעים לעניין או הרוב הדרוש לפי החוק.