שאלות ותשובות

סעיף 69 לחוק המקרקעין קובע כי ועד הבית ינהל את ענייני הבית לרבות הזכות לתבוע ולהיתבע. 

בין היתר תפקידים שוטפים של ועד הבית הינם: 

• גביית מיסי ועד הבית 
• ביצוע שיפוצים לרבות תחזוקה שוטפת דהיינו – איטום הגג, טיפוח הגינה , ניקיון וכו' 
• מניעת מטרדים 
• התקשרות עם ספקים 
• תשלום משכורות לעובדים 
• הגשת תביעות כנגד דיירים סרבנים 
• תשלום הוצאות 
• הכנת דוחות כספיים חצי שנתיים 
• כל בעיה שמתעוררת בניהול הבניין המשותף והקשורים לשטחים המשותפים

דמי ועד הבית נקראים למעשה 'השתתפות בתחזוקת הבניין', המושג כפי שהוא רשום אצל המפקח על רישום המקרקעין מחדד את החובה לשלמו.
כנגד דייר סרבן, ניתן לפעול בפני המפקח על רישום המקרקעין, באמצעות הגשת תביעה מתאימה כדי לאכוף את חובותיו של בעל הדירה בבניין המשותף וכן את גביית חובות העבר. 
לפני הגשת התביעה חל הצורך להמציא לדייר מכתב התראה לפני נקיטת הליכים משפטיים, ובכך לתת לו הזדמנות מלתקן את הפרתו כלפי יתר בעלי הדירות.
אי תשלום דמי תחזוקת הבניין הנובע מאי תיקון של מעלית הבניין או מתקנים ותשתיות אחרים אינה מהווה סיבה מספקת כדי להשתמט מאחריות וחובת התשלום אשר מעוגנת בחוק.

סעיף 61 לחוק המקרקעין קובע קובע כי בית משותף ינוהל באמצעות תקנון, כך:

"61.  בית משותף יתנהל על פי תקנון המסדיר את היחסים בין בעלי הדירות ואת זכויותיהם וחובותיהם בקשר לבית המשותף."

​כמו כן, סעיף 62 לחוק קובע כי בעלי הדירות רשאים לאשר תקנון מוסכם לפי הסכמתם בהתקיים התנאים הבאים, כדלהלן:

תקנון מוסכם
(א)   בעלי הדירות רשאים לערוך תקנון ולשנות את הוראותיו ברוב של בעלי הדירות ששני שלישים של הרכוש המשותף צמודים לדירותיהם, אולם אין לקבוע או לשנות בתקנון זכויות של בעלי דירות או להטיל עליהם חובות או תשלומים מסוג או בשיעור שלא פורשו בחוק זה אלא בהסכמתם, ואין לקבוע הצמדה של חלק מסויים מהרכוש המשותף לדירה פלונית אלא בהסכמת כל בעלי הדירות.
(א1) הוצמד חלק מסויים מהרכוש המשותף לדירה פלונית, ניתן להעבירו לדירה אחרת בבית ללא הסכמת בעלי הדירות  האחרים ובלבד שנתקיימו הוראות סעיף 145.
(ב) לענין סעיף קטן (א), "בעל דירה" - לרבות המחכיר בדירה המוחכרת בחכירה לדורות ומחכיר המשנה בדירה המוחכרת בחכירת משנה לדורות.
(ג) תקנון וכל שינוי בו ניתנים לרישום, ומשנרשמו, כוחם יפה גם כלפי אדם שנעשה בעל דירה לאחר מכן.

​במידה ולא אושר תקנון מוסכם יחול על בעלי הדירות תקנון מצוי אשר נמצא בתוספת לחוק מיסוי מקרקעין. 
ניתן לשנות את התקנון המוסכם אם הסכימו רוב בעלי הדירות שלהם 2/3 לפחות מהרכוש המשותף, למעט החלטות אשר פוגעות בזכויותיו של בעל דירה שהתנגד או באם מטרת ההחלטה להצמיד חלקים ברכוש המשותף לדירה מסוימת.

נזילת/טפטוף מים ממזגן הינו גורם מטרד מרכזי ושכיח בסכסוכים בין בעלי דירות בבית משותף. 
במידה ונגרם מטרד מדירתו חל הצורך לעדכן אותו בגין המטרד ולבקש ממנו לתקן זאת. 
במידה בו המטרד לא יטופל/יתוקן ניתן לפנות למפקחת על רישום המקרקעין לצורך הסרת המטרד.
במידה ומדובר במטרד רעש ניתן גם לפנות לרשות המקומית ואפילו למשטרת ישראל
יש לעדכן מייד את בעל המזגן, ולבקש ממנו באופן רשמי ומתועד לתקן את המטרד.
יש סיכוי שגם הרשות המקומית תוציא בקשה שכזאת.
במקרה תביעה, המקרה יכול לדון גם בבית המשפט השלום.
ישנו תקן להגדרת מהו מטרד רעש, על פי חוזק הרעש והמועדים שבהם הוא מרעיש.

אסיפה כללית של בעלי הדירות בבניין כשמה כן היא אסיפה של כל בעלי דירות או מיופה כח מטעמם, ותפקידיה הם למנות את חברי הנציגות (ועד הבית) לצורך קביעת דרכי הטיפול והשימוש ברכוש המשותף, הוצאות בעלי הדירות בגין מיסי ועד בית. 
על בעלי הדירות בבניין לקיים אסיפת דיירים אחת לשנה, וכן לקבוע אספות נוספות מעת לעת כאשר ישנה חובה באם הועלתה דרישה זו על ידי לפחות 1/3 מבעלי הדירות בבניין. 
אי קיום אסיפה כללית על ידי בעלי הדירות בבניין חרף מסירת הודעה כאמור מאפשרת להגיש תביעה בפני המפקח על רישום המקרקעין לצורך אכיפת חובה זו. 
לצורך קיום אסיפה תקינה חל הצורך בנוכחות של רוב בעלי הדירות בבניין אשר נמסרה הודעה לגביה 5 ימים לפני שפורסמה הודעה על כך במקום בולט בבניין.
היה ונקבעה אסיפה אליה לא הגיע רוב בעלי הדירות בניין, אזי שיש לקבוע פגישה נוספת באותו היו עליה נמסרה הודעה לבעלי הדירות בבניין אשר יהיה ניתן לקיימה גם אם לא הגיעו רוב בעלי הדירות בבניין. 
את הנושאים שידונו באסיפה יש לציין מראש, במקרה בו בעלי הדירות מעוניינים להעלות נושא שלא צוין על סדר היום ניתן לעשות זאת רק אם יש הסכמה מלאה של כל בעלי הדירות, אחרת צריך לקבוע אסיפה נוספת לפי המועדים שנקבעו בחוק. 
במסגרת האסיפה הכללית ניתן לקבל החלטות שאינן משנות באופן מהותי על מצב הזכויות של בעלי הדירות בבניין.
בנוגע להוצאת שטחים מהרכוש המשותף והצמדתם לדירה מסוימת חל הצורך לקבל את הסכמתם של 100% מבעלי הדירות בבניין, ובתנאי שההחלטה לא תפגע בזכיותיו של בעל דירה שהתנגד להצמדה. 
לצורך הוצאת שטחים לצורך בניית ממ"ד בלבד די בהסכמה של 60% מבעלי הדירות בבניין.

לפעמים הפגם או הקלקול הוא באזור שנראה פרטי אבל הוא קשור במעטפת הבניין, בדיוק כמו קיר חיצוני
כל קלקול במעטפת הוא למעשה באחריות ועד-הבית כלומר במימון כלל הדיירים.

אם זה נחשב חיפוי חיצוני אז זה כמובן באחריות ועד-הבית.

במידה וישנו חשש שהנזק נגרם כתוצאה משימוש במרפסת או כתוצאה מסתימה בצינור הניקוז אז האחריות לתיקון נופלת על בעל המרפסת.

ועד הבית בבית משותף חייב לבצע תיקונים בבניין או באזורים המשותפים, שאי-ביצועם עשוי לפגוע באחת הדירות או בערכה.
כל אחד מבעלי הדירות בבניין חייב לבצע תיקונים בדירתו, שאי-ביצועם עשוי לפגוע בדירה אחרת.
אם לא נענים לבקשתו של בעל דירה לבצע תיקון כדי שדירתו לא תיפגע, הוא רשאי לפנות למפקח על המקרקעין כדי שיורה לבצע את התיקון, במקרה שבעל הדירה ביצע את התיקון על חשבונו, הוא רשאי לפנות לבית המשפט, שעשוי במקרים מסוימים להורות על החזר כספי
 

תיקונים בבית משותף אתר כל-זכות

השטח המשותף בבניין שייך לכולם.
אין התקנון המצוי מדבר על איך להשתמש בשטח המשותף, רק ציון שזה צריך להיות שימוש סביר.
ולכן השארת חפצים כגון עגלות, חפצים ורהיטים במסדרון הבניין כמו למשל בקומת הלובי תלויה בהוראותיו של התקנון בבית המשותף. 
באם התקנון שותק לגבי אפשרות זו הרי שהנושא נתון להסכמתם של יתר בעלי הדירות בבניין אשר יכולה להתקבל באסיפה הכללית וברוב רגיל.
את ההחלטה צריך לפרסם ולתעד.
 

נזילה/רטיבות בבניין משותף יכולה להיגרם מ-2 מקורות. 
האחד - מהרכוש המשותף, קרי קירות חיצוניים, גג משותף או צנרת משותפת. 
והשני - מדירת השכן הממוקמת מעל דירתכם. 
כדי להוכיח מהיכן שורש הנזילה/הרטיבות יש לקבל חוות דעת מהנדס, שיבדוק את שורש הנזילה/רטיבות עם מצלמה תרמית. 
היה והרטיבות מהרכוש המשותף יש לפנות לנציגות הבית המשותף ועל הנציגות לפעול לתיקון הליקוי הן ברכוש המשותף והן בדירתו של בעל הדירה שהלין על כך (יש לכנס אסיפה לא מן המניין וכדומה). 
היה והרטיבות מהדירה הממוקמת מעל הדירה שניזוקה יש לפנות לבעל הדירה כאמור לעיל לשם תיקון הליקוי. 
במידה ואחד מהמקורות הנ"ל לא משתף פעולה, יש לפנות אליו במכתב התראה מעו"ד ואם יתנער מאחריות יש להגיש תביעה למפקח על רישום המקרקעין (מדובר בסמכות ייחודית/בלעדית). 
מובהר, שאין לתקן את הליקוי בדירתכם טרם תיקון שורש הליקוי, מאחר ואם תעשו כן הליקוי יחזור על עצמו לאחר פרק זמן מה, היות והתיקון שביצעתם היה בגדר "תיקון קוסמטי" בלבד ולא תיקון מהשורש. 
  

באחריות בעלי הדירות בבניין לשמור על תקינות המעלית, תשתיות הבניין (מים, גז, חשמל, ביוב וכיו"ב) וכן את יתר המתקנים והאביזרים של הבניין. 
סירוב של מי מבעלי הדירות מלתקן את הדרוש תיקון, לרבות המעלית, מהווה הפרה של חובותיו כלפי יתר בעלי הדירות, וזאת אפילו אם התקבלה החלטה שלא לתקן באסיפה כללית או מיוחדת של בעלי הדירות. 
הסיבה לכך היא שינוי המצב לרעה של יתר בעלי הדירות אשר הסתמכו על כך שיש מעלית עובדת.
הפתרון לסירוב לתיקון המעלית הוא פנייה לוועד הבית לצורך נקיטת פעולות לתיקון. 
אם הפנייה לוועד הבית לא סייע לפתרון הבעיה ניתן לפנות לבעלי הדירות במכתב פנייה לפני נקיטת הליכים משפטיים, ובהמשך למפקחת על רישום המקרקעין.

חניות שאינן מוצמדות לאף דירה בבניין שייכות למעשה לכל בעלי הדירות. 
ככלל, אין התייחסות חד משמעית בחוק המקרקעין לחניות שאינן צמודות לאף דירה, אולם יש התייחסות בפסיקה לגבי השימוש הראוי ברכוש המשותף לפיה כל בעל דירה רשאי לעשות שימוש בסביר ברכוש המשותף, ובלבד שלא ייגרם מטרד, נזק או הפרעה בלתי סבירה ליתר בעלי הדירות בבניין. 
לעניין זה - כל החלקים בבניין שלא הוצמדו לאף דירה שייכים לרכוש המשותף ובתוך שכך נמצאים בבעלות משותפת של כל בעלי הדירות. 
אולם, הבעיה היא שלא ידוע מהו החלק הממשי של כל אחד מבעלי הדירות.
לפיכך, שכן אשר שומר את החניה לעצמו באמצעות דלת מסתובבת של רכבים אשר שומרים בשבילו את החניה מהווה, ככול הנראה, שימוש בלתי סביר ברכוש המשותף, וכן הפרעה בלתי סבירה ליתר בעלי הדירות בבניין.

אין מניעה חוקית לנעול את הגג.
הגג הוא גם יציאת חירום וגם אזור לכל מיני התקנים משותפים, כולל עצם הגג.
אם אחד השכנים רוצה לנעול את הגג, מצד אחד אין ספק שזה מגיע מצורך מסויים, מאידך הגג הוא חלק מהאזור המשותף לכלל דיירי הבניין.
לכן נהוג שבמידה ושכן רוצה לנעול את הגג, עליו לוודא שכל בעלי הדירות בבית יקבלו מפתח, כדי שיוכלו לגשת בעת הצורך.
במידה וועד הבית החליט על נעילת הגג, עליו לספק אפשרות שכל דייר יוכל לקבל מפתח, אפילו באופן זמני, לעלייה לגג כדי לטפל בהתקנים הקשורים בדירה שלו, כמו דוד שמש.

לוועד הבית יש אחריות תפעולית על גג הבניין, חלק מזה היא הדאגה לבטיחות.
מה קורה כאשר הגישה לגג כרוכה בקשיים...כלומר, דלת הכניסה לשטח הגג סגורה ונעולה, ומי שנדרש להגיע לגג לצורך טיפול בעניין כלשהו – מזגן, נזילה כד'.
ישנם הרבה סיכונים במצב של גישה פתוחה לגג, סיכוני בטיחות, בטחון ציודי, סיכון בגוף והמצב בו דלת הכניסה לגג נעולה הוא מצב הכי בריא.

אלא שהוראות הבטיחות של רשות כיבוי והצלה מחייבות שהדלת תהיה פתוחה.

בהיסטוריה המשפטית של ישראל יש לא מעט מקרים בהם ועד בית נתבע בגין אחריותו לכאורה לאירועים בגג הבניין. הפסיקות היו שונות בהתאם לנתונים הייחודיים של כל מקרה, לפיכך לא נוכל להצהיר דבר בעניין אחריות משפטית חד-משמעית, אבל דבר אחד אפשר לומר בוודאות – כל ועד בית עלול למצוא את עצמו תחת תביעה בגין התרחשות שהתחוללה בגג הבניין. 
לכן, כל ועד בית צריך לקחת בין שאר שיקוליו כמה ענייני בטיחות הקשורים לגג הבניין, ולפעול כאילו יש לו אחריות משפטית, על כל צרה שלא תבוא.
התייחסות לסיכוני בטיחות בגג כוללת את הדיירים, אורחים וגם עובדים שונים – ניקיון, זיפות, מתקיני דודים וכד'.

טיפים לניהול נכון של הפעילות בגג

•  לוועד הבית יש כמובן אחריות תפעולית על גג הבניין, בהיותו שטח ציבורי. 
  כשלים תפעוליים, בכלל זה אי הקפדה על ניקיון, עלולים להיות הגורם לתאונה כלשהי (לדוגמה, החלקה). 
  לכן על ועד הבית להתייחס לאחריות התפעולית שלו כאל אחריות בטיחותית.
•  פתרונות בטיחות בגג עשויים לכלול את המעקה, שליטה בדלת הכניסה לגג (ראו הרחבה בהמשך), וידוא שאין חפצים ומתקנים רופפים, שאין חפצים שמאפשרים "להתגבר" על המעקה.
•  מומלץ (מאוד) להתייעץ עם מומחי בטיחות בכל הקשור למעקה, לאפסון חפצים ועיגון מתקנים.
•  כאשר מתבצעות עבודות שונות בגג – למשל התקנת דוד או מזגן – על ועד הבית לוודא כי הביצוע עומד בתקנים מקצועיים ובטיחותיים.
•  חשוב לידע את הדיירים בכל הקשור לבטיחות בגג.
•  דלת הגג חייבת להיות פתוחה עפ"י הנחיות כיסוי והצלה
• אין לעשות שימוש בגג ללא הודעה לגורם אחראי כלשהו – שוער, חבר ועד וכד'
• לילדים עד גיל מסוים אסור לצאת לגג ללא ליווי של מבוגר הורים לילדים חייבים להנחות את ילדיהם לגבי המותר והאסור בכל הקשור לגג
• הדלת המובילה לגג (מחדר המדרגות) צריכה לעמוד בתקנים ובדרישות של בטיחות אש. 
  ההנחיות כוללות מידות, אפשרויות פתיחה וסגירה אל הגג וממנו, שילוט ועוד, והן משתנות בהתאם לגובה הבניין ומספר הדירות.
  יש להתייעץ עם שירותי לוחמי האש המקומיים. 
  ניתן לקבל מידע על הדרישות לדלת הגג באתר כבאות והצלה של הממשלה – תק' (מס' 3)  תשס"ח-2008.

התשובה לכך לגמרי לא מורכבת וברורה, והמחוקק התייחס לנקודה הזאת באופן יחסית ברור, להלן מספר נקודות:

•  עפ"י חוק המקרקעין, הדייר לא יכול להפסיק לשלם ועד-בית, המחוקק קורא לזה דמי השתתפות בתחזוקת הבניין.
•  ועד בית אחראי לטפל בכל מה שקשור בשטח המשותף לרבות הגג ומעטפת הבניין. הזנחת הטיפול יכול להביא להגדלה משמעותית בעלויות התיקון.
•  ועד הבית צריך לדאוג לבעלי מקצוע לאיטום גג וקירות חיצוניים אחרי אבחון מלא של שלל הבעיות, לפעמים גם עושים תכנון תיקון ואפילו גבייה מיוחדת
•  ועד הבית אחראי ליידע את דיירי הבניין ובעלי הדירות בתהליך התיקון ובצפי ההוצאה לכל דירה. ההשתתפות במקרה זה היא ביחס לגודל הדירה, כדאי להוציא נסח טאבו שמראה גודל כל דירה ואחוז ההשתתפות בתחזוקת הבניין.
•  שמירה על תכנית התקציב היא חשובה ויתכן שתידרש גבייה נוספת.
• אין צורך בהחלטת דיירים לביצוע התיקון שכן מדובר בשמירה-על-הקיים ולא בשיפוץ הבניין

כדאי מאוד להשתדל לשמור על יחסי שכנות טובים, אבל מאידך אסור שזה ירמוס את זכות הדיירים לגור במקום נקי.
כעיקרון אסור שדייר יעשה דברים שיפגעו בדיירים אחרים בבניין המשותף, זה תקף על תוספות בנייה וגם על יצירת מטרד זבל לא נעים.
כדאי להתחיל את הטיפול בכך ע"י שליחת מכתב המידע את השכן, אח"כ גם שליחת מכתב התראה לפני נקיטת צעדים משפטיים.
מקרה כזה יידון אצל המפקח על רישום המקרקעין.
 

חוק פיצול דירות

לפצל דירה ללא היתר-חוקי זוהי עבירה על החוק, רק לאחר מתן היתר כדין ניתן לפצל דירה. 
החוק קובע כי החל מפיצול דירה לשתי דירות – יש לקבל את ההיתר. 
במידה ופיצול-הדירה חוקי, הנכם רשאים להשכיר ולמכור את הנכסים כשתי יחידות נפרדות. 
החוק מגדיר ׳דירה׳ כמערכת חדרים או תאים אשר להם כניסה משותפת אחת ומטרה אחת משותפת – מגורים או עסק, המובעת בתכנון. 
כלומר, אם התכנון מראה כי ליחידות יש מערכת עצמאית לחלוטין זו מזו והכניסה אף היא נפרדת – הרי שמדובר בשתי דירות. 
לשון חוק זו מסבירה מדוע מרבית הדירות שקיבלו היתר היו דירות שחולקו לשני אגפים אשר בשניהם מתגוררים בני אותה משפחה. 
במרבית המקרים לא ניתן לפצל דירות בישראל ללא היתר ובעלי נכסים רבים המפצלים דירות, למעשה עוברים על החוק.
ביולי 2017 חוקק חוק פיצול דירות בבתים צמודי קרקע, אשר קבע כי יש לאשר לבתים צמודי קרקע להוסיף יחידת דיור אחת בסביבת המבנה הקיים, תחת המגבלות הקבועות בחוק – המבנה הקיים חייב להיות בגודל מינימלי של 120 מטרים רבועים, כאשר על המבנה שיתווסף להיות לא פחות מ-45 מטרים ולכלול את כל המאפיינים הנדרשים לדירה – שירותים, מקלחת, מטבח אישי, מקום לינה וכניסה נפרדת. 
אם אתם מעוניינים לחלק את הדירה שקניתם או קיבלתם, עשו זאת רק עם עורך דין המתמחה בחוקי מקרקעין, הבקיא בחוק פיצול דירות. 
במידה ותפעלו נגד החוק, אתם עלולים למצוא את עצמכם מסובכים עם רשויות המקרקעין, עם קנסות עצומים ועם צווי הריסה על הנכס שלכם.

פיצול דירות בבניינים (בנייה רוויה)
פיצול דירה בבניין דורש אישור ממהנדס העיר והרשויות המקומיות. 
יש לפיצול משמעות והשלכות על כל דיירי הבניין – הוא גורם לעומס על תשתית הבניין, מוריד את ערכי הנכסים, מעמיס על החנייה באזור ואם כל הדירות יפוצלו המערכות של הבניין לא תעמודנה בעומס. 
לכן לא כל דירה בבניין תקבל היתר, כיוון שפיצול דירה אחת הוא בעל השלכה בעייתית על שאר דיירי הבית. 
כלומר חייבים אישור מהנדס העיר, אישור הרשות וגם הסכמה של כל דיירי הבניין ובמידה שאין הסכמה בעל הנכס יכול להגיש התנגדות. אחרת הרשות לא תאשר את הפיצול.
לכן דירות רבות מפוצלות "בחשאי" ללא בקשת היתר ובמעטה של שיפוץ פנימי, דירה אחת מתחלקת לה לשתיים וקשה מאוד להוכיח כי השיפוץ של אדון רוזן מקומה 5 אינו בעצם פיצול דירה. 
לכן, האחוז המכריע של המקרים שבהם מתגלה הפיצול, הוא כאשר בעל הדירה, הנחשב ל״בעל העסק״ (שכן פיצול דירה הוא עסק לכל דבר ועניין) מדווח – ונושא בהשלכות פיצול הדירה ללא היתר.

ההשלכות של פיצול דירות ללא היתר
בשל היעדר פיקוח והגבלות, לוקח זמן רב עד ש"עולים" על דירה שכזו ובינתיים בעל הנכס גוזר קופון על דירה שאיננה ראויה למגורים. 
מבט קל בעמוד הפייסבוק "דירות בתל אביב שמדכאות אותי" יחשוף בפניכם את התמונה העגומה של חלוקת הדירות הפיראטית בישראל, כשלצד הצחוק על בעל הדירה ה"תחמן", זכרו שברגע שתתגלה התרמית ההשלכות הן מרחיקות לכת עבור בעל הנכס – החל מקנסות עצומים ועד צו הריסה לכל הנכס. 
דוגמה להשלכות משפטיות: אדם בתל אביב שחילק דירת 42 מטרים לשלוש דירות שונות, שילם כ-250 אלף שקלים קנס וכעת אף עומדים צווי הריסה כנגד הנכס. 
דירה מחולקת יכולה לעלות את ערכה בשוק, אך הסיכון להיתפס הוא גבוהה מדי

יש נזילה בגג הבניין ומיד ניטשת מחלוקת האם בעלי הדירות בקומה האחרונה צריכים לתקנו על חשבונם או אולם בעלי דירות הגג (פנטהאוז) בשל קרבתם לנזילה, לחילופין - חלק מבעלי הדירות ייטענו כי מדובר באחריות של כלל בעלי הדירות בבניין. במקרה זה, יש לשאול למי שייך החלק בגג בו יש נזילה?
במידה ומדובר בנזילה הנמצאת על הגג בחלק הנמצא ברכוש המשותף, הרי שהאחריות חלה על כל בעלי הדירות, שכן הרכוש המשותף שייך לכולם. 
אגב כך, גם האחריות לזיפות החלק של הגג הנמצא ברכוש המשותף חל על כל בעלי הדירות. 
לעומת זאת, אם אותו חלק בגג מוצמד לאחת מדירות הגג - הרי שהאחריות והחובה לתיקון הנזילה חלה על אותה דירה.

סעיף 58 הנמצא בפרק ב' לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969 קובע כך:

"נשיאת הוצאות:
58.  (א)  בעל דירה חייב להשתתף בהוצאות הדרושות להחזקתו התקינה ולניהולו של הרכוש המשותף ולהבטחת השירותים המחוייבים על פי דין או המקובלים על פי הנוהג, לפי יחס שטח רצפת דירתו אל שטח הרצפה של כל הדירות שבבית המשותף, זולת אם נקבע בתקנון שיעור השתתפות אחר. לענין זה, "החזקה תקינה" – שמירה על מצבו של הרכוש המשותף כפי שהיה בעת גמר הבניה, לרבות שיפורים שבוצעו בו לאחר מכן בהסכמת בעלי הדירות."

​הגדרת דירה לפי סעיף 52 לחוק המקרקעין מוגדרת כך:

""דירה" - חדר או תא, או מערכת חדרים או תאים, שנועדו לשמש יחידה שלמה ונפרדת למגורים, לעסק או לכל צורך אחר;"

​לפי סעיף 58 לחוק המקרקעין, חובת התשלום חלה על כל דירה, מערכת תאים וחדרים אשר כוללים בין היתר חנויות, להוציא מקרים בהם נקבע בתקנון אחרת.

בעניין התקנון, חשוב לציין כי מדובר במסמך חשוב בעל תוקף מחייב (ופומבי) אשר מאפשר לקבוע אם בעלי החנויות ישלמו מיסי ועד בית ויישאו בעלויות התחזוקה השונות, אך הוא מאפשר גם להצמיד זכויות בנייה לדירה מסוימת, להצמיד רצועות קרקע וחנויות לדירות בבניין, לקבוע רוב מיוחד הדרוש לקבלת החלטות בבית המשותף, לקבוע הוראות בדבר השימוש ברכוש המשותף וכיוצא זה החלטות וכללים אשר משפיעים על זכויותיהם והתחייבויותיהם של בעלי הדירות בבניין.

חיבור החשמל לבניין מאופיין בשלושת פאזות שנכנסות לבניין.
גנרטור החירום בד"כ מחובר לאחד מהם, כלומר שעשוי להיות מצב בו ישנה הפסקת חשמל אך הגנרטור לא נכנס לפעולה, כי ההפסקה היא בפאזות האחרות.

כשישנה הפסקת חשמל מוחלטת, גנרטור החירום נכנס לפעולה.
בארון החשמל ישנו בקר-מחליף חח\גנרטור, שמעביר את חשמל הגנרטור לפעולה ומנתק את החשמל.
ברגע שמתחדשת אספקת החשמל מהקו הראשי, הבקר-מחליף חח\גנרטור מחזיר את החשמל לפעולה, והגנרטור עוצר לאחר מספר דקות.
הבקר חח\גנרטור, מקבל קווי חשמל מסוימים, הוא לא מספק חשמל לכל הבניין רק למערכות חיוניות ביותר לדוגמא:
משאבות, מעליות, שערים, תאורת חירום לפעמים גם בקרי כיבוי או מערכות אזעקה.
מלבד מערכות מצילות חיים שאר המערכות הם אופציה וישנם בניינים שיש להם גנרטור חזק שמאפשר אספקת חשמל חזקה יותר וכך מפעיל יותר מערכות ותאורה.

כדי שהמערכת הזאת תפעל כהלכה, צריך לבדוק מדי פעם:
1. מערכת הגנרטור: הפעלה ידנית\אוטומטית, סולר, מערכת ההנעה של הגנרטור: מצבר, אלטרנטור וכד'
2. ארון החשמל: פעילות בקר מחליף חח\גנרטור
3. מעליות: אם המעליות מחוברות לחשמל החירום, צריך לבדוק שהכרטיס עובר איתחול כהלכה ונכנס לפעולה, בד"כ תוך דקה או שניים, כמו כן יש לוודא שהתקשורת במעלית עובדת

כדי לחבר עוד מערכות לחשמל החירום שמפיק הגנרטור, יש להתייעץ עם חשמלאי מוסמך שיבדוק את כוח החשמל המסופק ע"י הגנרטור, וימתח קוים (תשתית) למערכות אחרות, כמו שערים, תאורה וכד'.

החוק מחייב לקיים אסיפת דיירים לפחות פעם אחת בשנה. 
מטרת האסיפה השנתית, לאפשר לוועד הבית להציג לדיירים דוח מצב שנתי ולבקש את אישור התקציב השנתי לשנה החדשה. 
בנוסף לכך נדרשים בעלי הדירות, לאשר את המשך הפעילות של ועד הבית או לבחור בוועד חדש. 
כמו כן ניתן לדון באסיפה בכל עניין הקשור להתנהלות הבית המשותף.
אסיפת דיירים חוקית היא אסיפה שמשתתפים בה לפחות מחצית (50%) מבעלי הדירות באופן אישי או נציגים מטעמם (באי כוח). 
ועד הבית ("נציגות הבית המשותף") רשאי לכנס אסיפת דיירים בכל עת שהדבר יראה לו נחוץ. 
הוועד חייב לכנס אספה, כאשר דרשו זאת לפחות שליש (1/3) מבעלי הדירות. 
לא כינס ועד הבית תוך 14 יום מהיום שהוגש לו הבקשה, רשאים בעלי הדירות שדרשו זאת לכנס את האסיפה בכוחות עצמם. 
את ההודעה על קיום האסיפה יש לפרסם או להציב במקום בולט בבית המשותף, כגון: לוח מודעות, מעלית, דלת כניסה ראשית וכדומה, וזאת לפחות 4 ימים קודם למועד כינוס האסיפה. 
יש לציין בהודעה שבמידה ויגיעו פחות מ 50% מבעלי הדירות, אז האסיפה תתאחר בחצי שעה, שזהו המועד החדש לאסיפה בחסר.
בהודעה יש לפרט את הנושאים שאותם מתכוונים לעלות על סדר היום. 
חשוב לציין כי החלטות בנושאים שלא פורטו בהודעה לא יהיו חוקיות שנויות במחלוקת גם אם יקבלו רוב לכך באסיפה. 

לא! חברת ניהול ואחזקה אמנם יכולה לעשות את רוב התפקידים של ועד הבית. יחד עם זאת, החברה צריכה להיות מפוקחת על ידי גורם שידאג לוודא כי היא פועלת כהוגן – וזה אחד התפקידים של ועד הבית בבניין.

במידה ובבניין אין ועד בית או במידה והבניין ללא ועד בית פעיל – הדיירים יכולים לפנות אל סניף האגודה לתרבות הדיור הקרוב למקום המגורים ומנהל הסניף יכול לסייע לדיירים בבחירת ועד הבית ואף בהדרכה לגבי פעילותו.

בנוסף, כל אחד מדיירי הבית המשותף יכול לפנות ללשכת המפקח על רישום המקרקעין, שיחליט על מינוי אדם אחר שלא מתוך בעלי הדירות לשם ניהול הבית המשותף.

שיפוץ מעטפת הוא דבר יקר ומסובך, לכן צריך להבין לעומק את היקף הבעיה ועד כמה היא חמורה,
וזהו דבר שרק בעל מקצוע מוסמך יכול לאבחן ולכוון.
עם אריחים נופלים, והבניין מחליט שלא לטפל בכך הוא חושף את עצמו לתביעות גבוהות, אבל גם לכך שהעירייה בשלב מסויים עשויה להכריז על הבניין כבניין מסוכן, מעורבות המנגנון המשפטי של העירייה עשוי אפילו להוביל לפינוי התושבים במידת הצורך, לדעתם ואין אז לדיירים זכות דיון בעניין או זכות הערה. לכן מומלץ לטפל במפגע לפני שזה מגיע למדרגות העירייה.
אריחים שנופלים, לא רק שהם מסכנים את הדיירים הם נחשבים גם מפגע ציבורי וזה חייב טיפול.

להלן מספר שלבים לניהול הבעיה:

1. להביא 2-3 קבלנים שיאבחנו ויתנו הצעת מחיר, הודיעו מראש על זמן החלטה ארוך (חודש עד חודשיים)
2. כל הצעה רצוי שיהיה בה פירוט עם הבנה לפי רמת דחיפות. יתכן שבמקומות מסויימים יש רק בעיות רטיבות ויתכן שכל החיפוי לא בנוי לפי תקן. הכל אפשרי.
3. מכינים דף החתמות, עם הסבר מפורט על הסכנות, ועלות השיפוץ הצפוי
4. דף ההחתמות שמכיל 2 סעיפים עיקריים:
   1. חתימה על הבנה של המסוכנות במצב, המסוכנות שזה עשוי לפגוע בעוברי אורח, המסוכנות מפני תביעות ומסוכנות מפני הליכים משפטיים של העירייה
   2. חתימה על הסכמה או אי-הסכמה לביצוע השיפוץ
5. יש להציב שלטי אזהרה ואף גדרות סביב כל האזורים, שיש שם חשש לנפילת אריחים
6. אחרי שמחליטים מי ישפץ את הבניין ובאיזו דרך, עושים ישיבה עם הקבלן כדי לקבוע תכנית ולהבין את זמינותו, סביר להניח שהוא יכין חוזה ויש לדון לעומק גם בחוזה שלו ובתנאי התשלום
7. מתחילים גבייה, מומלץ לא להתחיל את השיפוץ לפני שגביתם את רוב הסכום
8. כדאי מאוד להתייעץ עם כל מי שאפשר לפני שמתחילים לפעול, מומלץ אפילו לדבר גם עם האגודה לתרבות הדיור
9. ברגע שהחלטתם על התהליך ולפני שחתמתם על חוזה עם הקבלן, כדאי לקחת מלווה, שיעזור לכם בחתימה וכן בליווי הפרויקט. (וישנם הרבה בעיות במהלך שיפוץ ארוך)

ולסיום אני מאמין בפעולה אקטיבית וניהולית, ככה יש לכם שליטה מלאה על התהליך
אם התהליך יכופה על הבניין ע"י העירייה, התוצאה עלולה להיות הרסנית יותר לדיירים, וכדאי ללמוד מניסיון של אחרים
קחו זאת בחשבון ובהצלחה
 

הצעת החוק להסדרת ההתקנה של עמדות טעינה חשמליות בבתים משותפים אושרה בוועדת שרים לחקיקה, סכסוכי שכנים על ההתקנה ממשיכים להגיע למפקחי רישום מקרקעין. 
בשבוע שעבר ניתן פסק דין בתביעה של דייר שביקש לחייב את ועד הבניין לאשר התקנה של עמדת טעינה בחניון התת-קרקעי. 
המפקח על המקרקעין, בפתח תקווה, נדרש לשאלה האם ועד הבניין רשאי להציב תנאים לבעל דירה המעוניין להתקין עמדת טעינה חשמלית בחנייתו הפרטית?

הדייר מתגורר בקומת קרקע בבניין מגורים משותף ברחוב חניתה בכפר סבא. 
הוא רכש טסלה וביקש להתקין עמדת טעינה בחניה התת-קרקעית בו יש לו מקום חניה צמודה לדירתו עם חיבור חשמל פרטי.

הדייר פנה לחברת אי.וי.אדג' להתקנת עמדה והחברה דרשה אישור מראש של ועד הבניין. 
הוועד הסכים אך הציב לדייר שתי דרישות: 
הראשונה, שהדייר ירכוש ביטוח צד ג' לעמדת הטעינה; 
השנייה, שהדייר יתחייב לשאת בכל נזק שייגרם מהעמדה. 
הדייר לא הסכים לתנאים, וטען כי לרכב קיים ביטוח ולמתקן אחריות למשך 4 שנים ויש להסתפק בכך. 
משלא הגיעו להסכמה הדייר הגיש תביעה למפקח על המקרקעין  לקבלת צו להתקנת העמדה. 
בסמכות המפקח לקבל החלטות שיפוטיות לגבי ניהולם של בתים משותפים.

נזכיר, כי לפי הצעת החוק, שכאמור אושרה בוועדת השרים, דיירים יוכלו להתקין עמדות טעינה גם ללא הסכמת כלל הדיירים כאשר מדובב בחיבור לחשמל דירתי, כמו במקרה הנדון. 
זאת, כחלק מהכנת תשתית לתחבורה חשמלית בעתיד שתפחית את זיהום הרכבים. 
בנוסף, מוצע שאם מדובר בהתחברות לחשמל הציבורי הדייר יצטרך לקבל את הסכמת רוב בעלי הדירות להתקנת מונה נפרד. 
עוד מוצע כי בחניה שהיא חלק מהרכוש המשותף ניתן יהיה להתקין עמדת טעינה בהסכמת רוב של שני שליש מבעלי הדירות.

מפקח המקרקעין מאיר פורת ציין כי הצעת החוק לא מתייחסת לעניין הביטוחי, וקבע כי מותר לוועד הבית לקבוע תנאים אך אלו צריכים להיות סבירים. 
הוא קבע כי התנאי שהציב ועד הבית להתחייבות אישית של הדייר לנזקים מעבר לפוליסת הביטוח אינו סביר ומידתי ומונע מהדייר להשתמש באופן סביר בקניינו. 
לצד זאת נקבע כי התנאי המחייב רכישת ביטוח צד ג' למתקן ההטענה הוא סביר ועל הדייר לרכוש ביטוח בגובה של 2 מיליון שקל.

"במרוצת הזמן, כוחות השוק יעשו את שלהם. במובן זה, שככל שבמרוצת הזמן, לא יתרחשו אירועי קרות נזק הנובעים מעמדת הטעינה החשמלית, ממילא עלות רכישת הפוליסה תרד באופן משמעותי - ולהיפך - ככל שחלילה יתרחשו אירועים כאלו בעתיד", קבע המפקח.

פורסם בגלובס: ניצן שפיר, 07.03.2022

במציאות של היום, ביטוח ועד-בית הוא חובה. 
כאשר דייר לא מוצא חן בעיניו תפקוד הבניין או הועד שתורם מזמנו היקר בהתנדבות מגיעים האיומים "נתבע את הועד ". 
וישנם הרבה דיירים שאוהבים לאיים, מעטים אפילו תובעים.
בד"כ כמו שמחליטים על ביצוע ביטוח לבניין מצד ג' ועד ביטוח מקיף נגד אסונות או שריפות, מחליטים גם על ביטוח מפני תביעות של ועד-הבית. כמובן שזה לא מכסה ועד בית שמועל בקופת ועד-הבית.

האם זאת תוספת או חלק מדמי הועד החודשיים, ואם זאת תוספת אז אולי דיירים הגרים בשכירות לא אמורים לשלם את התוספת הזאת?
ועד הבית נקבע בד"כ על פי תכנון שנתי, ואז נקבע התשלום החודשי.
כל בעל דירה מחוייב להשתתף בתחזוקת הבניין שכוללים גם ביטוחים. השוכרים מחויבים לבעל הדירה ולא לבניין, אז מה על השוכרים לשלם, זה בהתאם לחוזה שלהם עם בעל הדירה.
ועד הבית מכריז בכל שנה את סכום ההשתתפות בתחזוקת הבניין והנגזרת של זה הם התשלומים החודשיים.

בעל הדירה, מעצם הקנייה יש לו חוזה על כל האזורים המשותפים עם שאר הדיירים, והוא צריך לקחת חלק בתחזוקת הבניין.
שוכר, יש לו חוזה שכירות מול המשכיר. ואם כתוב בחוזה שלו, שהוא צריך לשלם את ועד הבית, אז למעשה אין איפא-ואיפא כל מה שנקבע כתשלום חודשי, מתגלגל לשוכר.
לעומת זאת, אם הבניין היה יוצא לשיפוץ, שדורש גבייה מיוחדת, אז את צודקת. הגבייה המיוחדת לא כלולה בחוזה השכירות ובעל הדירה אמור לטפל בתשלום שכזה.
 

גג בניין משותף, הוא גג משותף והוא חלק מהרכוש המשותף, ולכן חלים עליו כל כללי 'רכוש משותף'.
ולכן כל התקנה פרטית, דורשת את הסכמת הדיירים (שני שליש מבעלי הדירות)

רכוש משותף בבית משותף כולל את כל חלקי הבניין חוץ מהחלקים הרשומים כדירות
לכל דירה בבית משותף צמוד חלק בלתי מסוים ברכוש המשותף של הבניין
למידע נוסף ראו סעיפים 55, 57 לחוק המקרקעין

ברכוש המשותף נכללים החלקים הבאים:  הקרקע, הגגות, הקירות החיצוניים, המסד, חדרי המדרגות, המעליות, המקלטים, מתקני ההסקה, בריכות מים, אמצעי חירום וכיבוי, חדר משאבות, חניות משותפות (אורחים), חדרים שונים, לובי

לכל דירה בבית משותף צמוד חלק בלתי מסוים ברכוש המשותף של אותו בניין.
המשמעות היא כי לכל אחד מבעלי הדירות בבניין יש חלק ברכוש המשותף, אך לאף אחד מהם אין שטח ספציפי ברכוש המשותף שהוא שלו.
חלקו של כל דייר ברכוש המשותף נקבע בהתאם לשטח דירתו של הדייר ביחס לשטח כל שאר הדירות בבניין, אלא אם נקבע אחרת בתקנון המוסכם של הבית המשותף.
בחישוב שטח הדירה לא יובאו בחשבון מרפסות וקירות חיצוניים, אלא אם נקבע אחרת בתקנון.

החובות והזכויות של דיירים בבית משותף חלות גם על בעלי דירות שמשמשות לעסק או לכל צורך אחר וגם על חנויות ובתי עסק הנמצאים בחזית הבית המשותף.

בעלי הדירות רשאים לקבוע בתקנון שחלק מסויים של הרכוש המשותף (למשל, הגג) יוצמדו לאחת הדירות, אלא אם מדובר באזורים הבאים שאותם לא ניתן להצמיד: חדרי מדרגות, מעליות, מקלטים, מתקנים המיועדים לשמש את כל בעלי הדירות.

תקנות התכנון והבניה (בקשה להיתר, תנאיו ואגרות), התש"ל-1970

להלן התייחסות שבתקנות האלה לנושא שבנדון :
היתר להתקנת תאורת אזהרה -
תאורת אזהרה לכלי-טיס כפופה להיתר מועדה מקומית [תקנה 16א, סעיף (11)] להלן:
מתן היתר ותנאיו
16. (א) ועדה מקומית רשאית לתת היתר, לסרב לתתו, לתקנו, לשנותו, להתלותו או לבטלו לפי סעיף
216 לחוק וכן להתנות בו תנאים, ובין השאר בענינים אלה:
.........................
(11) סימון ותאורת אזהרה למניעת מכשולי טיסה; ..................

דרישות לסימון והארה לאזהרה מפני מכשולי טיסה -
תוספת שניה (תקנה 17), סימן ט"ו - סימון והארה לאזהרה מפני מכשולי טיסה
גובה הבניין
תחולה
7.89.00 סימון והארה המשמשים אזהרה מפני מכשולי טיסה יותקנו על בנין שגובהו מעל 60
מטרים מעל פני הקרקע, ובנסיבות מיוחדות, לפי דרישת הועדה המקומית לאחר שהתייעצה עם מי
שהוסמך לפי סעיף 94 לחוק (להלן, בסימן זה - הגורם המוסמך) - על בנין אחר ומעל עגורן במהלך
הקמת הבניין.

תקן והתקנת גנרטור לשעת חירום בבניין גבוה והמיועד בין השאר ל"מיתקן הארה לאזהרה מפני מכשולי טיסה, אם מותקן":
חלק ז': הוראות מיוחדות בנוגע לבנין גבוה, לבנין רב-קומות ולבנינים אחרים
סימן י"ג: התקנת מערכת הארקה וקולט ברקים

גנרטור חשמלי לשעת חירום
[תיקונים: התשמ"ט (מס' 2), התשס"ג (מס' 2)]:
סימן י"ד: גנרטור חשמלי
7.88.00 (א) גנרטור המותקן בבנין בהתאם לכל חוק המחייב התקנת גנרטור בבנין בגלל גובהו, יהיה בכוחו לספק גם זרם חשמל בשעת חירום להארת חדרי מדרגות מוגנים, מערכות מדרגות חיצוניות, המקלטים והפרוזדורים שבשימוש כלל דיירי הבנין ומבקריו, להפעלת המשאבות לדחיסת מים לקומות העליונות ולמערכת האיוור המיכני של המקלטים והמעליות וכן למיתקן הארה לאזהרה מפני מכשולי טיסה, אם מותקן.
התקנה על פי תקן
[תיקון התשס"ג (מס' 3)]
7.89.01 התקנת סימון והארה לאזהרה מפני מכשולי טיסה תבוצע פי תקן על פי התקן הישראלי, ת"י 5139: סימון והארה לאזהרה מפני מכשולי טיסה (להלן - ת"י 5139).

להלן תקציר התקן שהוזכר בסעיף 7.89.01 הנ"ל:
ת"י 5139 סימון והארה לאזהרה מפני מכשולי טיסה
"תקן זה .... מפרט את הדרישות החשמליות, הפוטומטריות והמכניות החלות על מערכות הסימון
ועל ציוד התאורה, ואת שיטות הבדיקה שלהן. כמו כן דן התקן בבטיחות השימוש בציוד התאורה
ומציין הנחיות כלליות להתקנתו"

הערה: ניתן להשיג את התקן באמצעות ספריית מכון התקנים הישראלי ,רח' חיים לבנון 42, ת"א, טל' 03-6465191.

ג. לשאלות ספציפיות נוספות מוצע להיות בקשר עם רשות שדות התעופה וכן עם מהנדס העיר ברשות המקומית.

חשוב קודם כל להקפיד על תהליך החלטה נכון שעומד בתקנון הבניין.
כלומר, כדי שההחלטה תהיה חלוטה ומחייבת, חייבים לתמוך בה 2/3 מבעלי הדירות או מיופה כוחם.
יש להוציא ולפרסם פרוטוקול ישיבה והחלטה מסודר.
הדוקומנט הזה יהיה חלק מתיק תביעה במידה וישנו סרבן תשלום.
אבל גם אם לא עשיתם זאת, יש מה לעשות.

במקרה שישנו דייר שמסרב להשתתף בהוצאת השיפוץ יש לברר איתו את מהות הסירוב
החלטה חלוטה הינה החלטה שמחייבת את כל הדיירים, ואם ישנו דייר שמסרב בגלל שאין לו כסף, הדבר צריך להיות מובא להחלטת כל הדיירים, אז מה עושים, איך מתנהלים עם חוב באופן שיהיה אפשר לתבוע את החוב במידת הצורך?

אם העניין מגיע לערכאות משפטיות, הם ידרשו לראות שהתביעה היא בתום-לב, וכן נעשו כל הצעדים ההכרחיים ואפילו יותר מכך כדי להימנע מהגשת תביעה.
אציין שתביעה בסופו של דבר היא פיתרון לא טוב להתנהלות מול שכנים שכן תביעות משפטיות הורסות לגמרי את כל התחושה והאווירה הטובה שהיתה בבניין ועלולה לגרום למשבר חמור בקשר שבין השכנים לבניין.
תביעה משפטית צריכה להיות מוצא אחרון, וכך זה גם צריך להיראות אצל המפקחת על המקרקעין

יצרתי נוסחת שלבים, על סמך ניסיון גבייה של הרבה שנים, שהוכיח את עצמו. 
קודם כל ניהול חוב הוא לא עניין של אגו וצריך לעשות אותו בסבלנות ובסובלנות
כדאי להבין את מהות הסירוב לפני שמתחילים לדרוש את הכסף, וגם אז צריך לנהל זאת באופן שלא יצור אנטוגוניזם והתנגדות נוספת.
מיותר להזכיר, שכשקובעים תביעה, בד"כ זה נקבע לחצי שנה עד שנה מאוחר יותר, לכן ניהול בקשת חוב יכולה לחסוך את הכאב ראש של תביעה.

להלן תכנית בשלבים שיצרתי מתוך ניסיון:

1. מוודאים שישנו פרוטוקול ישיבה מסודר, אם אין רושמים אותו בדיעבד
2. מפרסמים את הפרוטוקול, אם פורסם כבר, מפרסמים שוב. ומחכים שבועיים
3. מוציאים מכתב רשמי מועד-הבית לכל חייב, עם ציון האפשרויות לתשלום. ומחכים שבועיים
4. מוציאים מכתב תזכורת רשמי מועד-הבית לכל חייב ומציינים שזאת תזכורת שנייה. ומחכים שבועיים
5. מוציאים מכתב תזכורת רשמי מועד-הבית לכל חייב ומציינים שזאת תזכורת שלישית עם ציון התאריכים של המכתב הראשון והשני. אפשר לציין במכתב הזה שאם לא יתבצע תכנון או הודעה על נכונות לשלם את החוב, אזי ועד-הבית יצטרך סיוע משפטי שיעלה כסף, וכיון שלא מדובר בעניין שבין הדייר לועד אלא בין הדייר לכלל הדיירים, מחובתו של ועד-הבית לפרסם ולהסביר את ההוצאה המיותר מעבר לתכנון המוקדם.
   מחכים שבוע.
6. מוציאים מכתב לכלל הדיירים, שמודיע שבשל התעקשות הדייר שלא לשלם את החוב, הבניין עלול להימצא במצב לא נעים שבו ועד-הבית נאלץ לאיים בתביעה על החייב. לשם כך ועד-הבית לוקח סיוע משפטי שכמובן ילקח מהתקציב.
   יש לציין במכתב לדיירים את מספרי הדירות החייבות, וגודל החוב של כל דירה.
   אפשר גם לציין שאם הדייר רוצה, זכותו לבקש מכלל הדיירים לא לשלם את החוב, וזכות הדיירים לפי התקנון לאשר לו את זה. תפקיד ועד-הבית הוא רק לבצע את החלטת הדיירים.
   מפרסמים ומחכים שבוע עד שבועיים
7. לוקחים ייעוץ משפטי, שגם לו ישנם המלצות לגבי תהליכי גבייה, סביר להניח שהתהליך הזה כבר כולל חלק מהעצות של הייעוץ המשפטי, הם כנראה ירצו לשלוח לחייב מכתבי התראה לפני נקיטת צעדים

8. ואם אין ברירה הולכים לתביעה אצל המפקחת על המקרקעין, במידה שזה קורה כתב התביעה צריך להכיל את החוב כולל הריבית עד ליום התביעה, הוצאות הייעוץ המשפטי, ימי עבודה של גזבר ועד-הבית שניהל את התהליך ויגיע לייצג את הבניין ביום התביעה.
    

   אם הכל נעשה כהלכה ולפי השלבים הללו, אין לדייר שום סיכוי לקבל הסכמה לאי-תשלום

   אחרי החלטת המפקחת, ניתן גם להתחיל בתהליך של הוצאה לפועל
   
   מניסיון זהו תהליך שדורש סבלנות, אבל הוא מביא את הדיירים להבין את ועד-הבית ולתמוך בו, וזה גם יוצר לחץ אצל סרבן החוב, לחץ שיכול לחסוך את הכאב ראש הזה, ועדיין לשמור עד כמה שאפשר על יחסי שכנות נאותים.

   בהצלחה.
   
    

ניהול נכון מתחיל בבחירה נכונה ונבונה של הגורמים הבאים לתת שרות בבניין.
לא רק עלויות חשובות כדאי לקחת בחשבון שמרבית הבעיות חוזרות על עצמן והבניין לא נהיה צעיר יותר.
להלן מספר נקודות שיש לשים עליהם את הדגש:

•  בחירת ספק וקבלן
  • ערוך מחקר יסודי ובדיקת נאותות בעת בחירת ספקים וקבלנים, תוך התחשבות בגורמים כגון מוניטין, ניסיון, כישורים, תמחור והפניות. 
  • השג הצעות מחיר או הצעות מרובות עבור שירותים כדי להבטיח תמחור תחרותי ותמורה לכסף. 
  • כדאי לתת עדיפות לספקים וקבלנים עם רקורד מוכח של אמינות, איכות ביצוע ועמידה בלוחות זמנים.
• משא ומתן על חוזה
  • יש לנהל משא ומתן על חוזים ברורים ומפורטים עם ספקים וקבלנים המתארים את היקף העבודה, תוצרים, לוחות זמנים, תמחור, תנאי תשלום, אחריות, דרישות ביטוח ונהלים ליישוב סכסוכים.
  • הצעת עבודה מפורטת גם מלמדת אתכם על היקף וסיבוכיות העבודה.
  • כדאי להבטיח שהחוזים עומדים בדרישות החוק והרגולציה ומגנים על האינטרסים של בניין המגורים ותושביו. 
• מעקב אחר ביצועים
  • הקמת מדדי ביצועים מרכזיים (KPIs) והסכמי רמת שירות (SLAs) למדידת הביצועים של ספקים וקבלנים מול סטנדרטים מוסכמים.
  • מעקב והעריך באופן קבוע את ביצועי הספק והקבלן על סמך מדדי KPI כגון איכות העבודה, עמידה בזמנים, היענות ושביעות רצון הלקוחות. 
  • לספק משוב לספקים ולקבלנים על ביצועים ולטפל בכל בעיה או דאגה באופן מיידי. 
• תקשורת ושיתוף פעולה
  • שמירה על תקשורת פתוחה ושקופה עם ספקים וקבלנים לאורך כל מחזור חיי הפרויקט, כולל עדכוני התקדמות שוטפים, שינויים בדרישות ומשוב על תוצרים.
  • טיפוח מערכת יחסים של שיתוף פעולה עם ספקים וקבלנים על ידי מעורבותם בתהליכי קבלת החלטות, חיפוש קלט על תכנון הפרויקט, וטיפול באתגרים בשיתוף פעולה. 
• תאימות וניהול סיכונים
  • יש לוודא שספקים וקבלנים עומדים בדרישות החוק, הרגולציה והבטיחות, לרבות רישוי, ביטוח, היתרים ותקני בריאות ובטיחות תעסוקתית. 
  • אימות אישורים ואישורים של ספקים וקבלנים כדי להבטיח שהם עומדים בכישורים ובסטנדרטים הדרושים. 
  • ליישם אסטרטגיות ניהול סיכונים כדי לזהות, להעריך ולהפחית סיכונים פוטנציאליים הקשורים לפעילויות ספקים וקבלנים, כגון עיכובים בפרויקט, חריגות בעלויות וסכנות בטיחותיות. 
• ניהול חוזים 
  •  ניהול רישומים מסודרים ומעודכנים של חוזים, הסכמים והתכתבויות עם ספקים וקבלנים. 
  • עקוב אחר תאריכי תפוגה של חוזה, תנאי חידוש וסעיפי סיום כדי להבטיח עמידה בהתחייבויות חוזיות והזדמנויות למשא ומתן מחודש או לסיום לפי הצורך. 
  • לתעד כל שינוי, תיקונים או חריגה מתנאי החוזה ולוודא שכל הצדדים מעודכנים ומסכימים. 
• תשלום וחשבונית
  • קביעת נהלים ברורים לאישור ועיבוד חשבוניות מספקים וקבלנים במועד. 
  • ודא את נכונות החשבוניות מול תנאי החוזה, היקף העבודה והתוצרים לפני עיבוד התשלומים. 
  • יש להבטיח שקיפות ואחריות בעסקאות פיננסיות עם ספקים וקבלנים, שמירה על רישומים מדויקים של תשלומים והוצאות. 
• משוב ושיפור מתמיד
  • לבקש משוב מהדיירים, הנהלת הבניין ומבעלי עניין אחרים בנוגע לביצועים של ספקים וקבלנים. 
  • השתמש במשוב כדי לזהות אזורים לשיפור וליישם פעולות מתקנות או שיפורי תהליכים כדי לשפר את ביצועי הספק והקבלן. 
  • לטפח תרבות של שיפור מתמיד על ידי עידוד תקשורת מתמשכת, למידה ושיתוף פעולה עם ספקים וקבלנים.
• שיטות אתיות ובני קיימא
  • עודדו ספקים וקבלנים לדבוק בפרקטיקות אתיות ובני קיימא, כגון ניהול סביבתי, נהלי עבודה הוגנים, גיוון והכלה ואחריות חברתית תאגידית. 
  • קחו בחשבון קריטריונים של קיימות בבחירת ספקים וקבלנים, כמו המחויבות שלהם לשיטות בנייה ירוקה, יעילות אנרגטית ואישורים סביבתיים. 

כשבניין מחליט על העסקת חברת ניהול או חברת תחזוקה, חברת התחזוקה מקנה מנהל בניין.
לפי חוק המקרקעין, תמיד חייבת להיות נציגות לבניין גם אם מנהל הבניין מאוד מאוד מוצלח.
אז מה נדרש ממנהל בניין טוב...מנהל הבניין הוא אחראי על הניהול היומיומי של בלוק המגורים שלך. 
הוא עובד בשיתוף פעולה עם וועד הבית נותני השירות של הבלוק, מנהל הבניין מספק שירותים לכל הדיירים בבניין, כולל תחזוקה, אבטחה, ניקיון, תקשורת ועוד. 
הוא גם מקפיד על הצמדת הבניין לתקנים ולחוקים הרלוונטיים.
מנהל הבניין צריך להיות אדם ידידותי, אמין, מקצועי ומאורגן. 
הוא צריך להיות מוכן להתמודד עם בעיות ולמצוא פתרונות במהירות וביעילות. 
הוא צריך להיות מודע לצרכים ולהעדפות של הדיירים ולהציע להם שירות אישי ואיכותי. 
הוא צריך להיות מיומן בשימוש במערכת הבלוק שלי וכלל מערכות בניין, מנהל הבניין צריך להיות מסוגל לעבוד בצוות עם עובדים אחרים בבניין, כגון אנשי תחזוקה, אבטחה, ניקיון וכו’.

ועד-בית חיצוני הוא למעשה תפקיד ניהולי ופיקוח על הקבלנים כולל חברת התחזוקה או הניקיון, וכאשר אין מחויבות לעובדים או לבעלי מקצוע קבועים כמו בחברות ניהול ואחזקה ניתן להביא לחסכון ויעילות באחזקת הבניין. 
ועד בית זו עבודה במשרה מלאה. התפקיד של הוועד הנבחר זה לקיים את החלטות האספה לה הוא כפוף. 
ועד בית חיצוני גובה את מסי הועד לחשבון הבית המשותף, מפקיד תשלומים, מטפל בסרבני תשלום על פי החוק, מנהל ספר הכנסות והוצאות, מכנס אספות דיירים, מנהל ומפרסם פרוטוקולים ודוח חצי שנתי וכמו כן, מפקח ומתנהל מול ספקים ונותני שירותים לבית המשותף
לאור העובדה שוועד בית חיצוני מקבל תשלום של דמי ניהול בלבד, העלות של ניהול בניין בשיטה זו אמורה להיות זולה יותר מניהול באמצעות חברת ניהול.
ניהול ועד-בית ע"י חברת אחזקה הופך את הבניין לבת ערובה של הבניין, ולא מאפשר לבניין תהליך של בדיקת עלויות, ובמקרה שחברת התחזוקה מתפקדת פחות טוב, אין לבניין ממש שליטה על קיום חוזה התחזוקה.

מי שזכאי לצפות זה ועד הבית או דייר שהוסמך על ידו.

שימו לב לתקנות מאגרי המידע, ככל שיש יותר מוסמכים ומורשים לצפייה במידע, כך הבניין צריך לעמוד בתקנים מחמירים יותר. לכן לא מומלץ להתקין אפליקציה שמאפשרת לכל הדיירים צפייה במידע המצולם.

במידה ונגרם נזק לדייר מסוים זכאי הוא לפנות לוועד ולבדוק את הרצועה הספציפית ע"מ לתת מידע לניזוק. 
הדייר המבקש לצפות במצלמות אבטחה רשאי לעשות זאת אך ורק בנוכחות ועד הבית.
אם רשויות החוק אומרות שהן זקוקות לחומר כעדות הרי שהן רשאיות לקחת את החומר.
כל גורם חיצוני אחר, יכול לבקש את החומרים המצולמים רק באמצעות צו בית משפט.

שימו לב שמצלמות עלולות לעבור על חוק הפרטיות, לכן חשוב ליידע כל מבקר על נוכחות מצלמות בשטח המשותף.
דייר שירגיש נפגע ממיקום המצלמה, יכול להתלונן על כך לועד הבית, שיצטרך למקם את המצלמה אחרת או אף להורידה, למרות החלטת הדיירים לאישור התקנת מצלמות בשטח המשותף.

יש להקפיד שהתיעוד המצולם ישמר במחשב מאובטח ולא נגיש ולא יועבר לאף אחד מדיירי הבית המשותף.
גישה לתוצרים תתאפשר רק למורשה, שיפעל בהתאם לכללים מסודרים ובין היתר לעניין תיעוד.
יש לערוך נוהל ברור לצפיה בצילומים תוך פירוט מטרות התקנת המצלמות, השימוש שייעשה בהן, מיקומן ועוד.

תקנות הגנת הפרטיות (אבטחת מידע), תשע"ז-2017

חוק הגנת הפרטיות, תשמ"א-1981

מצלמות אבטחה ומעקב - שאלות ותשובות

הגישה שלי היא אסרטיבית חיובית מאוד ושקופה. היה לי דייר כזה, בסופו של דבר כולם הבינו שהוא הבעיה, ואז הוא התחיל להוריד פרופיל.
החוכמה תמיד לענות באופן ענייני וגם לציין איך הדייר הורס לכולם, כמו השימוש הבלתי סביר ברכוש משותף. החוכמה היא תמיד לומר את הדברים באופן אסרטיבי ובלי להיפגע באופן אישי. לא לקחת ללב אף פעם ותמיד לשדר שאת בשליטה.
אם תרצי אני אשמח לעבור איתך על מספר דוגמאות.
לעולם אל תשחקו את המשחק של המשמיץ והמסית, לעולם אל תתגוננו, תמיד תהיו בשליטה מתי להגיב ומתי לא. לעולם אל תריבו. לעולם אל תתווכחו. הועד הוא בין כה וכה המילה האחרונה. אז הויכוחים לגמרי מיותרים.
תקשיבו, ותענו בהתאם.
והכי חשוב, בוואטסאפ של הדיירים, זה לא דיון בין אחד לאחד, מבחינתך את מדברת לכולם. אז חשוב להישמע רגוע ומנהיגותי.

מי שלא משלם חובה על ועד הבית לשלוח התראות ובסופו של דבר אף לנקוט בצעדים מול המפקח על רישום המקרקעין
מי שפוגע בכוונה בבניין, יש לוודא מי פגע, ואם ישנם עדים או עדות מצולמת אז זה שחור על גבי לבן, מתקנים את ההרס ואז מבקשים מהפוגע החזרים. 
אפשר לתבוע את ההחזרים הללו אצל המפקח או אפילו בבית המשפט לתביעות קטנות.

חובת ועד הבית לפעול בעניין, זאת אחריותו על פי חוק

עמדת היועץ המשפטי אומרת, שלצורך התקנת עמדת טעינה חשמלית ברכוש המשותף או ברכוש הפרטי, יש צורך ברוב של 51% מבעלי הדירות. 
מדובר בשינוי משמעותי שעתיד להתבצע בבית המשותף: לא עמדת טעינה אחת, כי אם עמדות טעינה רבות ולכן יש לדרוש רוב של 51% מבעלי הדירות (ולא משתתפי אסיפת הדיירים), התקנת עמדת הטעינה עלולה למנוע מאחרים אפשרות להתקנה דומה, שכן היא צורכת חשמל על חשבון החשמל בבית המשותף ועלולה ליצור עומס על לוח החשמל המשותף.
זאת ועוד יש לקבל אישור של חשמלאי מוסמך בטרם ביצוע העבודה, שכן אחרת כל דייר יתקין עמדה כאוות נפשו ללא ביקורת של חשמלאי מוסמך. 
מעבר לבלאגן שעלול להיווצר, קיימת סכנה להתלקחות חשמלית. 
עלות צריכת החשמל צריכה לחול בעל עמדת הטעינה, לכן רצוי שהחיבור יהיה לשעון החשמל הפרטי שלו. 
אם אין אפשרות כזו, ניתן לחבר את החשמל לשעון המשותף , אולם בעל עמדת הטעינה צריך לשלם את ההפרש לנציגות הבית. 
יש לדאוג לביטוח מיוחד הכולל גם את עמדות הטעינה כדי שבעת תקלה או אירוע כלשהו, הדבר יכוסה על ידי חברת הביטוח.. 
 

מי שזכאי לצפות זה ועד הבית או ממלא מקומו במידה ונגרם נזק לדייר מסוים זכאי הוא לפנות לוועד ולבדוק את הרצועה הספציפית ע"מ לתת מידע לניזוק . 
הדייר המבקש לצפות במצלמות אבטחה רשאי לעשות זאת אך ורק בנוכחות ועד הבית בכל מקרה במידה שגורם חיצוני פונה כמו משטרת ישראל , שב"כ לא ניתן לצפות רק עם צו בית המשפט!!! 
כמובן שצריך הסכמה של 75% להקמת מצלמות ושילוט המתריע כי קיימות מצלמות במעגל סגור.

כל דירה, היא אצבע בהצבעה.
הקביעה מי הם בעלי הדירה, היא לפי הכתוב בנסח טאבו.

כלומר:
דירה אחת - אצבע אחת
שתי דירות מחוברות לאחת - שתי אצבעות.
דירה אחת מפוצלת לשניים שלוש- לא רלוונטי- אצבע אחת.
נציג אחד מכל דירה, ללא קשר מספר הבעלים של הנכס. אם שני נציגים מגיעים הם נחשבים לקול אחד ובמקרה שאחד אומר כן השני לא, זה שווה לנמנע. 
 

הנה שלושת הדרכים לזהות ולבצע בדיקת דליפת גז:

•  ריח חריף של גז: 
  לגז אין באמת ריח, טעם או צבע ולא ניתן להבחין בו בלי כלי בדיקה מיוחדים. 
  זאת הסיבה המרכזית שמחדירים לגז ריח באופן ייזום - כך נוכל לזהות שמתרחשת דליפה. 
  מריחים ריח חזק של גז? הזמינו טכנאי לאיתור דליפת גז.
•  חשבון גז גבוה מהרגיל: 
  שמתם לב שחשבון הגז גבוה בחודשים האחרונים שאינו פרופורציונאלי לצריכת הגז החודשית שלכם? 
  ייתכן שיש דליפת גז. 
•  התראה של גלאי הגז: 
  באופציה זו כבר לא צריך לנחש. 
  בבתים מסוימים ישנו גלאי גז מיוחד אשר תפקידו הוא לצפצף ולהתריע על מצבים בהם ישנה דליפת גז, בהנחה שהגלאי תקין כמובן. (וכן צריך לבדוק את הגלאי מידי פעם)

במידה ואתם חוששים מדליפת גז, או מרגישים שישנה דליפת גז מדירתכם או דירת השכנים, יש מייד ליצור קשר עם החברה המספקת את הגז ולהזמינה בדחיפות לבדיקת דליפה.

במידה וביצעתם בדיקת דליפת גז ואכן התגלתה דליפה - ראשית כל יש לסגור את ברז הגז בבית על מנת לעצור את זרימת הגז. 
לאחר מכן מומלץ לפתוח את החלונות במטבח ובשאר האזורים (גם את הדלתות) על מנת לנדף את הגז ככל הניתן. 
לאחר שביצעתם את הפעולות הללו, מומלץ להתרחק מהאזור ולחכות עד להגעתו של טכנאי גז מורשה שיטפל בדליפת הגז ויאתר את מקורה.

כן, באופן חד משמעי. כל איש מקצוע העוסק בגז חייב ללמוד, לעבור בחירות, הכשרה ולהיות בפיקוח תחת משרד האנרגיה. כאשר אתם מזמינים טכנאי גז מוסמך לביתכם - וודאו שהרישיון שלו בתוקף ושאכן הוא טכנאי מוסמך לביצוע עבודות גז בביתכם.

טכנאי גז מוסמכים ומורשים מתחלקים ל-4 רמות שונות. 
ככל שהרמה גבוה יותר כך טכנאי הגז עבר הכשרה מקצועית יותר, ארוכה יותר ובעל ניסיון רב יותר בתחום. 
בגדול סיווג טכנאי גז 3 ו-4 הנם לצורכי תכנון למפעלים ומוסדות גדולים ופחות רלוונטים לצרכן הפרטי. 
מה שכן רלוונטי הוא סיווג 1 וסיווג 2 והנה הפירוט עליהם:

•  טכנאי מוסמך בסיווג 1 - 
  רשאי לערוך עבודות התקנה ותיקון צנרות גז, התקנת כיריים, התקנת נקודת גז וכל שירות ביתי.
•  טכנאי מוסמך בסיווג 2 - 
  יכול לעסוק בכל מה שטכנאי בסיווג 1 יכול ובנוסף, גם לערוך התקנות גז למערכות גדולות יותר כמו בתי עסק, מסעדות, בניינים ואף שכונות שלמות.

ישנם מצבים בהם נצטרך להזמין טכנאי מטעם החברה המפסקת לנו את הגז. 
כמו בעת תקלה בצובר הגז או להזמנה של החלפת בלונים (במידה ויש לנו מנוי מול חברה מסויימת). 
טכנאי גז פרטיים יכולים לתת מענה לכל לקוחות החברות השונות וזאת לצורכי תיקון והתקנת מוצרי גז, פיצול נקודות, התקנה, איתור דליפות גז וכן הלאה.

כבל מאריך אינו עמדת טעינה ואינו עומד בתקנות החשמל.

ניתן להוריד את תקנות החשמל המלא מפה

הורדה

החיסכון המשמעותי הוא בדלק ולא בטיפולים. 
הטיפולים כל 20000 ולרוב החלפת שמן ממסרה ומסנן למזגן יכולים להגיע בטיפול ל 900 שח
 (שזה יקר לעומת רכב רגיל) חלקים ברכב חשמלי יקרים משמעותית .
כך שמבחינת תחזוקה אין כמעט ערך מוסף. מבחינת צריכת הדלק, יש.
 

הביטוח: 
ביטוח רכבים חשמליים הוא יקר יותר, כנראה גם בגלל סכנת ההידלקות בזמן טעינה, וחוסר היכולת להשתלט על האש במקרה שכזה, דבר שגורר אחריו נזק סביבתי נוסף ותשלומי ביטוח הרבה יותר גבוהים.
הטענה בעמדות ציבוריות זה יקר יותר משמעותית מטעינה ביתית. 
יש לקחת בחשבון גם שעם השנים הסוללה נחלשת וטווח הנסיעה בין טעינות יורד, מסתבר גם שבחורף היעילות שלה יורדת משמעותית.

מספר נקודות למחשבה לגבי תחזוקה של רכבים חשמליים:

•  ברכב חשמלי אין כמעט מכלולים כמו שיש ברכב עם מנוע בעירה, ואין כמעט בלאי של חלקים, למעט בלמים, צמיגים ופילטר למזגן... החלק הכי יקר זה כידוע הסוללה, ועליה אפשר להתווכח, אבל זה לא בסעיף של טיפולים שוטפים.
•  חברות הביטוח מבטחות לפי רמת סיכון לגניבה. על BYD למשל משלמים הרבה כי הוא גניב, אבל לא על כל דגם חשמלי. צריך לבדוק על כל דגם ספציפית.
•  מס נסועה עדיין לא נכנס וכרגע גם לא נראה באופק
•  טעינה ציבורית זה משהו להסתמך עליו במצבי חירום או נסיעות ארוכות, אבל לא ביום-יום. 
•  רכב חשמלי כנראה לא מתאים לכל אחד, צריך לבחון כל מקרה לגופו.
• כיום כל נסיעה ארוכה תלווה בתחושה של "חרדת הטווח", מה אם המצבר יתרוקן לפני שתגיעו לעמדת טעינה, לזה אמנם ישנם פתרונות טכנולוגים, כמו גנרטור נייד על סולר לנסיעות ארוכות, אבל בארץ עדיין לא נהוג לצייד את הרכב בגנרטור שכזה להטענת הרכב במידה והסוללה תיגמר באמצע המדבר.
•  יעילות הסוללה פוחתת בכ 3% בטמפרטורות קיצון.
• בריאות הסוללה יורדת עם השנים, כיום הרכבים נמכרים עם אחריות לסוללות ל 8 שנים, במידה של בעייה בסוללה, ניתן להחליף חלקים ממנה ולחסוך את העלות של החלפת כל הסוללה.
  יצרני הסוללות רושמים במפורש שהצרכן צריך לצפות לירידת היעילות של הסוללה משנה לשנה
•  היכן שיש חלקים נעים יש שימון
• בעיות בהתקנת עמדת טעינה בבניינים משותפים: לרבים אין יכולת להתקין עמדת טעינה ביתית מכל מיני סיבות , התנגדויות של וועדי בתים ודיירים. 
• אגרות הקנייה של רכבים חשמליים ממשיך לעלות ככל שהצריכה עולה. 
• מי שלא יכול להתקין עמדת טעינה ביתית , או שאין לו עמדה כזאת בבית - פחות כדאי לו רכב חשמלי.

• לסיכום: מי שעושה 20 אלף ק"מ ויותר בשנה כנראה שזה משתלם.
  מי שעושה בערך 10 אלף ק"מ בשנה כנראה שהמעבר לרכב חשמלי לא ישתלם מבחינה כלכלית.

   

מחשבון חסכון מעבר לרכב חשמלי

זאת משום ש:
1. הדבר חורג מהיעוד המקורי = חנייה
2. הדבר מהווה מפגע תברואתי לעיתים (אחסון זבל, הסתתרות של בעלי חיים גוקים ועכברים...).
3. מפריע לניקיון החלל על ידי חברת הניהול
4. מהווה סכנה לשריפה.
5. לעיתים חוסם גישה למתקנים כגון ארונות כיבוי, דלת חדר טכני, עולה לגובה ומפריע למטפים... כך שזה גם מפגע בטיחותי

חנייה פרטית מיועדת לרכב בלבד. זה לא מחסן. וזה לא עניין של שטח פרטי.
החוק בישראל אומר שלכל שטח פרטי ישנו ייעוד, והפרט רשאי להשתמש בשטח הפרטי שלו על פי הייעוד שהוגדר לו.
חקלאי לא יכול להקים שכונת מגורים על הדונמים שלו שיועדו לגידולי שדה
ואדם פרטי לא יכול להפוך חנייה פרטית למחסן.
לכל דבר יש ייעוד, והחוק אומר שאנו יכולים להשתמש בשטח שלנו לפי הייעוד שהוגדר לו.
זה אולי נשמע קצת מקומם, אבל זהו החוק. ועד שלא ישתנה החוק, כל אחד רשאי לבקש אכיפה בהתאם.
אז אם שכן הופך את החנייה שלו למחסן, כל שכן אחר יכול לערב בכך את פקחי העירייה, המשטרה, המפקח על רישום המקרקעין ואפילו לעשות תביעת נזיקין על סיכון בטיחותי ופגיעה באיכות החיים, הכל בהתאם למצב בשטח.