בשנים האחרונות, תחום הבתים המשותפים בישראל עבר שינויים משמעותיים, כאשר בנייני מגורים רבי-קומות הפכו נפוצים יותר וכוללים מערכות מורכבות כמו מעליות, מערכות כיבוי אש וחדרי כושר. כתוצאה מכך, תפקיד ועד הבית התרחב מעבר לתחזוקה בסיסית של ניקיון חדר המדרגות והחלפת נורות, ודורש כעת ידע מקצועי נרחב יותר.
תקן ישראלי 1001 הוא תקן מחייב בנושא בטיחות אש במבנים, המתמקד במערכות לשחרור עשן וחום.
התקן מבוסס על תקן אמריקאי NFPA96 ומחולק לשישה חלקים, המתארים היבטים שונים של בטיחות אש במבני מגורים, מבני תעשייה ומבנים ציבוריים. התקן קובע דרישות לתכנון, התקנה, תחזוקה ובדיקת מערכות לפינוי עשן, שמטרתן להגן על חיי אדם ועל רכוש.
האם חברות ניהול יכולות לפנות למפקח לבתים משותפים לדוגמא במקרה של דייר שלא משלם ועד בית ?
רק נציגות הבניין או "מתחזק" יכולים לפנות למפקח על רישום המקרקעין לשם פתיחת דיון כנגד דייר בבניין המשותף.
רק אם היא "מתחזק" כמשמעותו בחוק המקרקעין. התקשרות איתה שונה מכל התקשרות אחרת בבניין.
וצריך להיות חוזה והסכמה של ה 66% מהדיירים מסמיכה אותם להיות "מתחזק" .
האם ועד הבית רשאי לכתוב ברשות הכלל ולציין את המשפחות שעדיין לא שילמו את דמי ההשתתפות בתחזוקת הבניין?
האם ישנו חוק האוסר מהלך שכזה?
ועד הבית לא יעמוד במקרה הזה בשום תביעה, מאחר וזכותם של בעלי הדירות לדעת מי משלם ומי לא.
בדכ תולים בלוח מודעות טבלת אקסל של מספרי הדירות ובצידם גובה החוב בתשלום ועד הבית ללא השם שלהם.
אחרי בחירת ועד בית תמיד יש מרץ ראשוני ועם הזמן חברי הועד הולכים ומתאדים והופכים להיות לא פעילים, זאת מטלה לא פשוטה מסתבר, עם מטלות שונות, וצורך להבין בכל מיני תחומים טכניים.
רוב האנשים לא אוהבים לקחת אחריות וכשהם מקבלים אותה זה לא ממש מרצון, ולכן הטיפול ותשומת הלב הם בהתאם.
במידה ואף אחד לא רוצה להיות בועד-הבית, אז מה עדיף לבניין, שירותי ועד-בית חיצוני או חברת אחזקה?
ועד-בית חיצוני הוא למעשה תפקיד ניהולי ופיקוח על הקבלנים כולל חברת התחזוקה או הניקיון, וכאשר אין מחויבות לעובדים או לבעלי מקצוע קבועים כמו בחברות ניהול ואחזקה ניתן להביא לחסכון ויעילות באחזקת הבניין.
ועד בית זו עבודה במשרה מלאה. התפקיד של הוועד הנבחר זה לקיים את החלטות האספה לה הוא כפוף.
האם חברת ניהול ואחזקה יכולה להיות ועד בית?
לא! חברת ניהול ואחזקה אמנם יכולה לעשות את רוב התפקידים של ועד הבית. יחד עם זאת, החברה צריכה להיות מפוקחת על ידי גורם שידאג לוודא כי היא פועלת כהוגן – וזה אחד התפקידים של ועד הבית בבניין.
תפקיד ריכוז ועד בית נראה לעתים תפקיד קל, ואם עושים אותו נכון, הוא יכול להיות קל מאוד.
אבל התפקיד טומן בחובו מספר מוקשים, שלמעשה עושים אותו לתפקיד קשה שאף אחד לא רוצה לעשות אותו.
ניהול ספקים וקבלנים בבניין מגורים הוא חיוני להבטחת שירותים בזמן ואיכותי, שמירה על ערך הנכס ועמידה בצרכי הדיירים.
אז מה היא הדרך הטובה ביותר לנהל ספקים, קבלנים וחברות תחזוקה?
ניהול נכון מתחיל בבחירה נכונה ונבונה של הגורמים הבאים לתת שרות בבניין.
לא רק עלויות חשובות כדאי לקחת בחשבון שמרבית הבעיות חוזרות על עצמן והבניין לא נהיה צעיר יותר.
להלן מספר נקודות שיש לשים עליהם את הדגש:
מה תפקידו של מנהל הבניין והאם הוא מחליף את ועד הבית?
כשבניין מחליט על העסקת חברת ניהול או חברת תחזוקה, חברת התחזוקה מקנה מנהל בניין.
לפי חוק המקרקעין, תמיד חייבת להיות נציגות לבניין גם אם מנהל הבניין מאוד מאוד מוצלח.
אז מה נדרש ממנהל בניין טוב...מנהל הבניין הוא אחראי על הניהול היומיומי של בלוק המגורים שלך.
מהו תפקידו של ועד הבית? מה התפקיד הזה כולל, ואיך ועד הבית שומר על שקיפות מול הדיירים?
סעיף 69 לחוק המקרקעין קובע כי ועד הבית ינהל את ענייני הבית לרבות הזכות לתבוע ולהיתבע.
בין היתר תפקידים שוטפים של ועד הבית הינם:
הרשות לרישום והסדר זכויות מקרקעין כוללת ארבעה תחומי פעילות עיקריים:
רישום מקרקעין
תשע לשכות רישום מקרקעין, בירושלים, תל-אביב, חיפה, פתח-תקווה, נצרת, נתניה, באר-שבע, חולון ורחובות. שלוש שלוחות בחדרה, אשדוד ועכו.
מפקחים על רישום מקרקעין
מדריך זה בא לסייע לציבור הפונים למפקח על רישום המקרקעין בעניין מינוי נציגות חיצונית בשכר לניהול הבית המשותף, בהתאם לחוק המקרקעין התשכ"ט-1969 (להלן: חוק המקרקעין).
על כל בית משותף לבחור נציגות (ועד-בית) לשם ניהול ענייני הבית המשותף.
הנציגות תיכון ותפעל בהתאם להוראות התקנון החל על הבית המשותף.
בהעדר תקנון מוסכם חלק התקנון המצוי כמפורט בתוספת לחוק המקרקעין.
הבניין לא נקי ולא מתוחזק...יש סימני התפוררות בכל מקום...הגינה נראית גרוע...הלובי נראה מוזנח...הריח הכללי לא נעים...המעלית לא נקייה...וכו'
כשאורח מגיע לבניין, הדבר הראשון שהוא חש זה את האווירה הכללית, אם הוא בא במטרה לבדוק דירה בבניין, יש לו כמה שניות לחוש את האווירה הכללית.
כסף תמיד היה נושא שגרם לסכסוכים, תחזוקת הבניין המשותף דורשת שיתופיות ותשלום מסודר לקבלנים המבצעים את הביקורות והתיקונים.
מערכות הבניין שלא יתוחזקו, בסופו של דבר יושבתו. בניין שלא משלם חשמל, חברת החשמל תפסיק לו את האספקה, בניין שלא עומד בביקורת המעלית עשוי לבסוף להביא להשבתת המעליות מתוקף חוק.
כדי לעמוד במשימות התחזוקה, כל הדיירים צריכים לקחת חלק בעלויות בהתאם לתקנון הבניין שנקבע.
להלן הוראות למילוי הטופס:
דוח מצב חצי שנתי
המסמך הוכן ע"י האגודה לתרבות הדיור
המדריך להגשת בקשה למינוי נציגות חיצונית (ועד בית) בשכר
המדריך הינו חינמי והוא מעודכן לתאריך 03.10.2021
ניתן להוריד ישירות מאתר משרד המשפטים הממשלתי
לנהל בניין משותף זאת לא משימה פשוטה.
קודם כל יש לך הרבה 'בוסים', אולי אפילו הרבה מדי, למעשה כל דייר מקבל את התחושה שועד-הבית עובד בשבילו.
הם יודעים שהמשימות לא קלות, דורשות אחריות, לעיתים מציקות ולכן גם אף אחד לא מתנדב לעשות את התפקיד הזה, שכל מהותו הוא למעשה ניהול השטח המשותף של בעלי הדירות.
במקרה שלא נבחרה נציגות של הדיירים בבית המשותף (ועד בית), או שנבחרה נציגות אך היא אינה פועלת, ניתן לפנות למפקח על רישום המקרקעין כדי שימנה נציגות חיצונית, שלא מבין בעלי הדירות בבניין.
במקרה שלא נבחרה נציגות דיירים (ועד בית) לבית המשותף, או שנבחרה נציגות אך היא אינה פועלת, ניתן לפנות למפקח על רישום המקרקעין בבקשה למנות נציגות חיצונית בשכר.
שכרה של הנציגות שמונתה על-ידי המפקח ישולם על-ידי בעלי הדירות בבניין
למידע נוסף ראו באתר המידע והשירותים הממשלתיים.
