בשנים האחרונות, תחום הבתים המשותפים בישראל עבר שינויים משמעותיים, כאשר בנייני מגורים רבי-קומות הפכו נפוצים יותר וכוללים מערכות מורכבות כמו מעליות, מערכות כיבוי אש וחדרי כושר. כתוצאה מכך, תפקיד ועד הבית התרחב מעבר לתחזוקה בסיסית של ניקיון חדר המדרגות והחלפת נורות, ודורש כעת ידע מקצועי נרחב יותר.
האם חברות ניהול יכולות לפנות למפקח לבתים משותפים לדוגמא במקרה של דייר שלא משלם ועד בית ?
רק נציגות הבניין או "מתחזק" יכולים לפנות למפקח על רישום המקרקעין לשם פתיחת דיון כנגד דייר בבניין המשותף.
רק אם היא "מתחזק" כמשמעותו בחוק המקרקעין. התקשרות איתה שונה מכל התקשרות אחרת בבניין.
וצריך להיות חוזה והסכמה של ה 66% מהדיירים מסמיכה אותם להיות "מתחזק" .
אחרי בחירת ועד בית תמיד יש מרץ ראשוני ועם הזמן חברי הועד הולכים ומתאדים והופכים להיות לא פעילים, זאת מטלה לא פשוטה מסתבר, עם מטלות שונות, וצורך להבין בכל מיני תחומים טכניים.
רוב האנשים לא אוהבים לקחת אחריות וכשהם מקבלים אותה זה לא ממש מרצון, ולכן הטיפול ותשומת הלב הם בהתאם.
במידה ואף אחד לא רוצה להיות בועד-הבית, אז מה עדיף לבניין, שירותי ועד-בית חיצוני או חברת אחזקה?
ועד-בית חיצוני הוא למעשה תפקיד ניהולי ופיקוח על הקבלנים כולל חברת התחזוקה או הניקיון, וכאשר אין מחויבות לעובדים או לבעלי מקצוע קבועים כמו בחברות ניהול ואחזקה ניתן להביא לחסכון ויעילות באחזקת הבניין.
ועד בית זו עבודה במשרה מלאה. התפקיד של הוועד הנבחר זה לקיים את החלטות האספה לה הוא כפוף.
האם חברת ניהול ואחזקה יכולה להיות ועד בית?
לא! חברת ניהול ואחזקה אמנם יכולה לעשות את רוב התפקידים של ועד הבית. יחד עם זאת, החברה צריכה להיות מפוקחת על ידי גורם שידאג לוודא כי היא פועלת כהוגן – וזה אחד התפקידים של ועד הבית בבניין.
ניהול ספקים וקבלנים בבניין מגורים הוא חיוני להבטחת שירותים בזמן ואיכותי, שמירה על ערך הנכס ועמידה בצרכי הדיירים.
אז מה היא הדרך הטובה ביותר לנהל ספקים, קבלנים וחברות תחזוקה?
ניהול נכון מתחיל בבחירה נכונה ונבונה של הגורמים הבאים לתת שרות בבניין.
לא רק עלויות חשובות כדאי לקחת בחשבון שמרבית הבעיות חוזרות על עצמן והבניין לא נהיה צעיר יותר.
להלן מספר נקודות שיש לשים עליהם את הדגש:
מה תפקידו של מנהל הבניין והאם הוא מחליף את ועד הבית?
כשבניין מחליט על העסקת חברת ניהול או חברת תחזוקה, חברת התחזוקה מקנה מנהל בניין.
לפי חוק המקרקעין, תמיד חייבת להיות נציגות לבניין גם אם מנהל הבניין מאוד מאוד מוצלח.
אז מה נדרש ממנהל בניין טוב...מנהל הבניין הוא אחראי על הניהול היומיומי של בלוק המגורים שלך.
מדריך זה בא לסייע לציבור הפונים למפקח על רישום המקרקעין בעניין מינוי נציגות חיצונית בשכר לניהול הבית המשותף, בהתאם לחוק המקרקעין התשכ"ט-1969 (להלן: חוק המקרקעין).
על כל בית משותף לבחור נציגות (ועד-בית) לשם ניהול ענייני הבית המשותף.
הנציגות תיכון ותפעל בהתאם להוראות התקנון החל על הבית המשותף.
בהעדר תקנון מוסכם חלק התקנון המצוי כמפורט בתוספת לחוק המקרקעין.
לנהל בניין משותף זאת לא משימה פשוטה.
קודם כל יש לך הרבה 'בוסים', אולי אפילו הרבה מדי, למעשה כל דייר מקבל את התחושה שועד-הבית עובד בשבילו.
הם יודעים שהמשימות לא קלות, דורשות אחריות, לעיתים מציקות ולכן גם אף אחד לא מתנדב לעשות את התפקיד הזה, שכל מהותו הוא למעשה ניהול השטח המשותף של בעלי הדירות.
