בשנים האחרונות, תחום הבתים המשותפים בישראל עבר שינויים משמעותיים, כאשר בנייני מגורים רבי-קומות הפכו נפוצים יותר וכוללים מערכות מורכבות כמו מעליות, מערכות כיבוי אש וחדרי כושר. כתוצאה מכך, תפקיד ועד הבית התרחב מעבר לתחזוקה בסיסית של ניקיון חדר המדרגות והחלפת נורות, ודורש כעת ידע מקצועי נרחב יותר.
כדי להתמודד עם אתגרי התחזוקה המורכבים, ועדי בתים רבים בוחרים להעסיק חברות ניהול או חברות אחזקה. מאמר זה בוחן את ההבדלים בין שני סוגי החברות, את היתרונות והחסרונות של כל אחת מהן, ומספק הנחיות לבחירה מושכלת.
ההבדל בין חברת ניהול, חברת אחזקה ומתחזק בבית משותף הוא בהיקף הסמכויות והאחריות.
-
חברת ניהול:
- חברת ניהול מספקת שירותי תמיכה לוועד הבית, ופועלת כ"ספק שירות" חיצוני.
- חברת ניהול מספקת שירותי ניהול לבית המשותף, אך אינה מחליפה את נציגות ועד הבית.
- תפקידה כולל בדרך כלל:
- תחזוקה שוטפת
- טיפול בתקלות
- גביית דמי ועד בית.
- תשלום לספקים.
- ניהול חשבונות.
- ארגון אסיפות דיירים.
- טיפול בתקלות שוטפות.
- פיקוח על עבודות תחזוקה.
- לחברת הניהול אין סמכות משפטית לתבוע דיירים או לנקוט בהליכים משפטיים.
- לרוב חברת ניהול תפעל כ"קבלן משנה" בלבד של הנציגות.
- ההתקשרות עם חברת ניהול היא באמצעות חוזה מול ועד הבית.
- התקשרות עם חברת ניהול אינה מחייבת עמידה בתנאים מחמירים כמו התקשרות עם מתחזק.
- החלפת חברת ניהול היא קלה יותר, ומתבצעת בהתאם לתנאי החוזה.
- מתאימה לבניינים עם דרישות תחזוקה פשוטות יחסית, בהם ועד הבית מעוניין לשמור על שליטה מלאה.
-
חברת אחזקה/מתחזק:
- מתחזק, נכנס לנעלי ועד הבית ובעל סמכויות נרחבות יותר.
- הוא הופך לחלק אינטגרלי מהבית המשותף, ורשאי לנקוט בהליכים משפטיים כנגד דיירים סרבנים.
- תפקידיהם כוללים:
- ניהול שוטף של הבית המשותף.
- טיפול בכל ענייני התחזוקה.
- ניהול כספים.
- ייצוג הבית המשותף בפני גורמים חיצוניים.
- נקיטת הליכים משפטיים נגד דיירים סרבנים.
- לחברת האחזקה/מתחזק יש סמכות משפטית לתבוע דיירים.
- התקשרות עם מתחזק, מעניקה לו סמכויות רבות ונרחבות יותר, המשיקות לסמכותה של הנציגות - ובכך הוא הופך לחלק אינטגרלי מהבית המשותף.
- התקשרות עם מתחזק היא לרוב פרטנית מול כל דייר.
- החלטה על התקשרות עם מתחזק מחייבת אישור של רוב בעלי הדירות, כאשר שני שליש מהרכוש המשותף צמוד לדירותיהם.
- בחירת המתחזק צריכה להתבצע באסיפה כללית, לאחר דיון מעמיק.
- בבניינים חדשים, לא ניתן לכבול את הדיירים למתחזק מסוים לתקופה העולה על שלוש שנים.
- מתאים לבניינים רבי-קומות או פרויקטים עם רכוש משותף נרחב, בהם נדרש ניהול מקצועי וסמכויות נרחבות.
-
ההבדלים העיקריים:
- היקף סמכויות: מתחזק מחליף את נציגות ועד הבית, בעוד שחברת ניהול מספקת שירותים לוועד.
- אחריות משפטית: למתחזק יש סמכות משפטית לתבוע דיירים, בעוד שלחברת ניהול אין.
- אופי ההתקשרות: חברת ניהול פועלת מכוח חוזה ניהול מול הדיירים או הנציגות. בעוד מתחזק פועל מכוח חוק המקרקעין.
-
בחירה בין חברת ניהול למתחזק:
- הבחירה בין חברת ניהול למתחזק תלויה בצרכים ובהעדפות של הדיירים.
- אם הדיירים מעוניינים בשליטה מלאה על הבית המשותף, הם יכולים לבחור בחברת ניהול.
- אם הדיירים מעוניינים להעביר את כל האחריות לניהול הבית המשותף לגורם חיצוני, הם יכולים לבחור במתחזק.
הבחירה בין חברת ניהול למתחזק תלויה בצרכים הייחודיים של כל בית משותף.
חשוב לשקול את היקף התחזוקה, את רמת המעורבות הרצויה של ועד הבית, ואת העלויות הכרוכות בכל אפשרות.
