ביקורת שנתית למערכות הבניין, חלקם זה חובה ואחרים לא.
למה חשובה הביקורת השנתית? כמובן כדי לוודא שכל המערכות תקינות, והציוד תקין ואמין, לפחות פעם אחת בשנה
מערכות שלא נבדקות, אנו עלולים למצוא נזק מצטבר, אותם מערכות שחובה לבדוק אותם, במידה ולא נבדקת תקינותם אז ביום שבו יהיה ארוע חירום, אנו עלולים לגלות שהמערכות לא פועלות כהלכה ואנשים (גם ציוד) עלולים להיפגע.
דבר שעשוי להביא את הדיירים אפילו לתביעה נגד ועד-הבית על רשלנות ואפילו הפקרה.
אז מה צריכה לכלול תוכנית אחזקה שנתית לבניין? תוכנית אחזקה שנתית צריכה לכלול את כל המערכות החיוניות של הבניין ואת כל המערכות התומכות שבו. פעולות האחזקה כוללות משימות של ביקורות תקופתיות למערכות וטיפולי אחזקה תקופתיים למערכות בהתאם להוראות היצרן.
לרוב, חברת הניהול של הבניין היא זו שתרכז את פעילות האחזקה הכוללת למגוון מערכות אלקטרומכניות, מערכות מים, מערכות כיבוי אש ומערכות חשמליות המותקנות כיום במגדלי מגורים.
אז אלו מערכות צריך לבדוק לפחות פעם בשנה?
- מעליות
בדיקה תקופתית אחת לחצי שנה תבוצע על ידי מהנדס שהינו בודק מוסמך למעליות, בודק זה יבצע בדיקת בטיחות למעלית שבסיומה יאשר את הביקורת באמצעות מדבקה מטעמו המציינת את ביצוע הביקורות ותוקפה בתוך המעלית לצורך מעקב ובקרה. - רכזת גילוי וכיבוי אש
נדרש לבצע בדיקה שנתית על ידי בודק מוסמך על ידי מכון התקנים על פי ת"י 1220 חלק 11.
אחת לשנה יש לבצע בדיקת הפעלה כוללת של המערכת לוודא פעולה תקינה של כלל מרכיבי המערכת הכוללת גלאי עשן, לחצני חירום, גלאי זרימת מים, רכזת הגילוי וכיבוי עצמה, מערכת הכריזה והחייגן המשולבים במערכת.
בתום הביקורת יודבקו מדבקות אישור עם תוקף הבדיקה על ארון הרכזת. - ציוד כיבוי אש
קיימת חובה לבצע אחת לשנה בדיקה על מנת לקבל אישור שנתי לתכולת ציוד ארונות כיבוי אש. הבדיקה כוללת: מטפים, זרנוקים, מזנקים וגלגלונים. כמו כן תקינות שילוט חירום ועמדות יציאת חירום.
הבדיקה תבוצע על ידי בודק מוסמך שהוסמך לכך ממכון התקנים על פי התקנים הרלוונטיים: ת"י 129 חלק 1 עבור מטפים ות"י 365/448.
בתום הבדיקה הזו יסומנו הפריטים שנבדקו האמצעות מדבקות. המדבקות יכללו את שם הבודק ותאריך הבדיקה. דו"ח ביקורת עם פירוט ליקויים (במידה ויש) יועבר לוועד הבית עם בקשה לתקן או להחליף את הציוד הלקוי באופן מידי. - ספרינקלרים (מתזי כיבוי אש)
יש לבצע בדיקה אחת לשנה למערכת מתזים על ידי בודק מוסמך שהוסמך לכך ממכון התקנים על פי ת"י 1928. הבדיקה כוללת הפעלת המערכת ובדיקת האינטגרציה שלה לשאר מערכות גילוי וכיבוי אש.
כמו כן בודקים את המשאבות המשמשות להזרמת המים למתזי כיבוי האש ומוודאים את פעולה תקינה של המתזים (ספרינקלרים), ובנוסף בדיקה של מגופי השליטה הקומתיים. - מערכת מפוחים לפינוי עשן
בדיקת המערכות מתבצעת לפי תקן 1001 ודרישות רשות הכבאות .
נדרש לבצע את הבדיקות אחת לשנה ובכך למנוע נזקים לנפש ובלאי מערכת פינוי העשן.
הבדיקה תבוצע על ידי בעל מקצוע אשר הוסמך לבצע בדיקה זאת על ידי היצרן או הספק של המערכת. - מאגר מים
בהתאם לתקנות משרד הבריאות, תקן ישראלי 1525 של מכון התקנים הישראלי, מאגרי מים המשמשים לשתייה ולפעילויות כיבוי אש מחויבים בניקוי וחיטוי אחת לשנה.
כחלק מטיפול זה יש לבצע ריקון מלא של המים מהמאגר, לבצע ניקוי יסודי וחיטוי כנדרש. - גנרטור
אחת לתקופה יש לבצע בדיקת הפעלה יזומה באמצעות הפסקת חשמל יזומה לגנרטור וזאת כדי לוודא שמערכת הפיקוד האוטומטית אכן פועלת כראוי ומכניסה את הגנרטור לפעולה בהתאם להוראות יצרן. - התקן מז"ח (מכשיר מונע זרימה חוזרת)
מכשיר מונע זרימה חוזרת מיועד למנוע זיהום מים ברשת הבניין.
חדירת מזהמים למערכת המים פוגעת באיכות המים ועלולה לגרום לפגיעה בבריאות הדיירים.
נדרש לבצע בדיקה שנתית להתקני המז"ח המותקנים במערכת המים בבניין על ידי מתקין שהוסמך.
משרד הבריאות מחייב התקנת מז"ח אחרי מד המים ובראש מערכת אספקת המים, באמצעות מתקין מוסמך, כאמור בתקנות בריאות העם (התקנת מכשיר מונע זרימת מים חוזרת), התשנ"ב – 1991. - משאבות מים
משאבות המים בבניין עובדות ברציפות על מנת לספק מים לדירות בלחץ תקין באופן סדיר.
מערכת זו קריטית לתפקוד הבניין ולשגרת החיים.
הבדיקות הנדרשות אחת לשלושה חודשים למשאבות המים:- יש לבקר בחדר המשאבות ולבדוק שהוא יבש ושאין בו נזילות.
- יש לבדוק את תקינות לוח החשמל ולוודא שנורות הבקרה וההתראה אינן דולקות ואינן מצביעות על תקלה.
- יש להאזין למשאבות ולוודא שלא נשמעים רעשים חריגים בעת פעולתן, דבר שמצביע על תקלה.
- יש לבדוק את תקינות לחץ אוויר במיכל ההתפשטות.
- יש לבדוק את תקינות הצנרת, ולהחליף צנרת חלודה בחדר המשאבות.
מעורבות, מעורבות, מעורבות
ועד הבית והדיירים נדרשים להכיר את המערכות השונות שבבניין ולהיות מסוגלים לדעת מה לשאול ומה לבקש מחברת הניהול ואחזקת מבנים הנותנת להם שירות, כך הם יוכלו לבצע מעקב ובקרה עליה.
נדרשת מעורבות של ועד הבית ושל בעלי הדירות בפיקוח על ניהול הבניין ועל תחזוקתו התקינה, ולשם כך נדרש ידע מקצועי שהדיירים לרוב אינם בקיאים בו, וכך נוצרת שחיקה מתמשכת לטווח ארוך במערכות של הבניין אשר אינן מתוחזקות כנדרש.
אחרי שסגרנו את המאמר העירו לנו שישנם עוד נושאים שצריך לבדוק אותם לפחות פעם בשנה, אנו מוסיפים אותם כאן ובהמשך יתכן שנכתוב עליהם יותר בהרחבה, להלן הנושאים:
- תאורת מדרגות לוודא תקינות כי זה מקום עם שימוש מועט.
- תאורת חירום, הבדיקה השנתית כוללת לא רק דולק לא דולק אלא דולק ברציפות ללא חשמל שעתיים.
- בדיקת רדון במקלטים
- בורות ניקוז בחניון בדיקת תקינות משאבות, ניקוי פעם בתקופה.
- תקינות ההארקה למיטב זכרוני 5 שנים.
- ניקיון וחיזוק ברגים לוחות חשמל ציבוריים.
- כדי להאריך את חייהם והבטחת תפקוד בעת הצורך, אני נוהג למספר את כל המגופים והברזים, פעמיים בשנה לסגור למלא ולפתוח מלא ולהחזיר קצת לאחור.
- חידוש סימוני כביש ומספרי חניות אחת לשנה.
- שטיפת חניון רכוב פעמיים בשנה
- ניקוי גגות ומרזבים.
- פיר אשפה ניקוי אחת לשנה
- דלתות אש בחדר מדרגות לוודא שהם נסגרות היטב., אם יש קואורדינטור לדלתות כפולות לוודא תפקוד נכון.
- יש בניינים עם תפ"מ מיוחד בעת אזעקת אש.
- ארונות כיבוי אש תכולה ותקינות
- מרגע שהתגלו שורשים באחד מבורות הביוב, כדאי לבדוק פעם בשנה ולנקות במידת הצורך
- הדברה של ג'וקים ועכברים בחניונים, בגינות, באזור פתחי הביוב ומסביב לבניין
- במידה וקיים אצלכם בור ספיגה, יש לוודא שהמים מתנקזים אליו והוא לא נסתם, אם כן, צריך ניקוי בלחץ ואדים
- בריכות מי שתייה ובריכת מי כיבוי יש לבדוק את פעולת המצופים
- בבניינים גבוהים מעל 8 קומות, ישנה משאבת לחץ למערכת הכיבוי, שכמעט ולא עובדת, כדאי להפעיל אותה ל 10 דקות פעם בשלושה חודשים
- מגדלים: תאורת אזהרה לכלי טיס, יש לוודא שהיא עובדת גם בעת הפסקת חשמל (כלומר מחוברת למערכת החשמל לשעת חירום \ גנרטור )
- מגדלים: יש לבדוק את תאורת החירום בחדר המדרגות בעת הפסקת חשמל
- מגדלים: אם יש לכם פס צהוב לאורך המדרגות, או מחזירי אור במדרגות, יש לוודא שהם נקיים
- מגדלים: חדר משאבות, נקי וללא רטיבות, יש לבדוק שאין חלודה באחת המשאבות או בצינורות הנכנסים \ יוצאים מהמשאבות, כדאי שאחרי ניקוי הבריכות יבצעו גם בדיקה וניקוי של צינורות היציאה מהמשאבות
-
מגדלים: חדר משאבות עשוי להכיל 2-8 משאבות חזקות, יש לבקר בחדר לפחות פעם בשנה ולעקוב אחרי פעולת המשאבות שהן אכן מתחלקות במאמץ, יש להסתכל על ארון הבקרים, במידה ואתם רואים נורית אדומה או תקלה לקרא מייד לטכנאי שנותן לכם שירות למשאבות. בכל מקרה לא לגעת אם אתם לא מוסמכים לכך.