מה כדאי ועד בית בניהול עצמאי, ניהול פרטי, מינוי של המפקח או חברת ניהול ואחזקה?

מה כדאי: ועד בית בניהול עצמאי, ניהול פרטי, מינוי של המפקח או חברת ניהול ואחזקה?

דיירי הבניין יכולים להעריך את ועד-הבית, ויכולים גם להציק לו. 
הם העיניים והם תמיד שם, לכן כדאי לועד הבית להיות מקצועי, מתמיד עם שקיפות מלאה היודע לנהל תקשורת טובה עם כלל הדיירים.

ועד בית טוב ומקצועי, ייהנה מהתפקיד שלו. ועד-בית רע יחפש דרכים להימלט מהתפקיד ולא יסכים להיות בתפקיד מעל שנתיים. וזה אולי מפתיע אבל להיות ועד-בית טוב שתורם לבניין המשותף יש בזה הרבה סיפוק.

ועדיין ישנם בניינים שלא מוצאים את הדרך או את הדייר המתאים לעשות את התפקיד הזה נאמנה והם נאלצים לחפש סיוע חיצוני. אז מה הם האפשרויות במקרה שכזה...

אז מהו המודל הנכון לבניין שלכם?
אין מודל אחד “נכון”, אבל הבחירה תלויה בגודל הבניין, רמת המורכבות, המעורבות של הדיירים ורמת ההתעסקות שאתה (כוועד/מנהל) מוכן לקחת על עצמך.
 

ניהול עצמי – ועד בית

ישנם הרבה יתרונות בניהול עצמי של ועד הבית, ודגש על ניהול בהתנדבות.
ניהול בית נכון ונבון דורש מידה מסויימת של למידה והתמקצעות, אותה עושים עם התפקיד

• חיסכון בעלויות אין עמלת חברת ניהול, הכסף נשאר בקופה ואף אפשר להוריד את ההשתתפות בתחזוקת הבניין.
• שליטה גבוהה יותר בהוצאות הבית
• שקיפות גבוהה יותר לגבי הוצאות שבוצעו ותיכנון הוצאות​
• קשר אינטנסיבי יותר בין הדיירים לחברי הועד, דבר שיכול לתרום להכרות והגברת האיכפתיות לבניין
• הבנה עמוקה יותר של החוקים, האחריות והרגולציה בנושא
• אינו צורך הרבה זמן אם עושים זאת נכון
• דורש דיירים איכפתיים עם יכולות לנהל רשימה מסודרת, יכולות ניהול בסיסיות ועור פיל
• דורש למידה עצמית בעבודה עם אנשים שמראש לא רוצים להיות מעורבים ולא מפרגנים
• הכרה עמוקה יותר של המערכות בבניין וקצב השחיקה שלהם
• הכרת הספקים ויצירת קשרים שצריכים להניב הצעות מחיר טובות יותר ונאמנות גבוהה יותר לביצוע
• הורדת תופעות שחיקה ועייפות שמאפיין הרבה ספקי שירות למינימום הנסבל
• אחריות תפעולית גבוהה יותר ויצירת מחוייבות לבניין
• יכולים להשתמש בשירותי חברת אחזקה לביצוע חלק מהמשימות 

חברת ניהול ואחזקה

בהרבה בניינים התחושה הכללית שכמות המידע, תשומת הלב והאחריות היא גדולה מדי, ולמעשה אין ממש מתנדבים לביצוע המשימה ולהוביל את התחזוקה של הבית המשותף.
במקרה שכזה הדיירים מעדיפים להעסיק חברת ניהול ואחזקה שתפעל בצד המקצועי והביצועי, להלן היתרונות בשימוש בשירות שכזה:

• האחריות התפעולית השוטפת “יורדת מהראש”: טיפול בתקלות, גבייה, מעקב אחרי ספקים, תחזוקה מונעת.
• מנגנון שכזה מגיע כבר עם הקשרים עם נותני שירות ועשוי להשיג תעריפים נמוכים יותר לתיקונים בלי לפגוע באיכות הביצוע.
• ספק השירות ירגיש מחוייב לחברת אחזקה, שנותנת לו עבודות, דבר שעשוי לשמור מפני שחיקה
• ככל שהבניין גדול יותר, כך יש בו יותר מערכות לתחזוקה ויותר דרישות ובעיות שצריך לתפל בהם
• בעלת מנגנונים מאוד מקצועיים לטיפול ומעקב אחר תהליכים
• חוסך לדיירים הרבה זמן, מאמץ ותשומת לב
• יש צורך בנציגות מצומצמת מאוד שתעבוד מול חברת האחזקה ותפקח מרחוק

מינוי נציג/נציגות על ידי המפקח

החוק מחייב נציגות (ועד) לכל בית משותף לפי סעיף 65–67 לחוק המקרקעין.

במקרה שאין ועד נבחר או שהוא לא מתפקד, אפשר לפנות למפקח על רישום המקרקעין ולבקש מינוי נציגות (לעיתים חיצונית, בשכר), שלה אותן סמכויות כמו ועד נבחר: לנהל, לתחזק, לחתום על חוזים ולהגיש תביעות נגד סרבני תשלום.

לפתרון הזה יתרונות מסויימים וכדאי להשתמש בו במצב של אין ברירה, להלן היתרונות של השירות הזה:

• כשישנם סכסוכים קשים או שיתוק בניהול, 
• נציגות על תקן ‘מתחזק’, הווה אומר מקבלת סמכויות מלאות כמו לוועד בית, כולל סמכות לביצוע בפועל וביצוע תשלומים בשם הדיירים
• שירות זה פחות “גמיש” מאשר ועד פנימי, הנציגות מקבלת גיבוי שיפוטי רשמי ומופעלת דרך ההליך אצל המפקח.
  
   

על ניהול הבית המשותף

בניינים רבי קומות מתאפיינים בתנועה רבה של אנשים, הן דיירי הבניין עצמו והן המבקרים בו (אורחים, בעלי מקצוע ועוד), בהתאם לכך, בניינים אלו דורשים תחזוקה וניהול שוטף, הכוללים בעיקר את התחומים הבאים:

• תחזוקה של הבניין
  בין אם מדובר בבניין מגורים ובין אם בבניין משרדים, בניינים חדשים או ישנים, המבנה עצמו חשוף תדיר לפגעי מזג האוויר ולנזקים שונים – בלאי, תקלות וכדומה, כך שבכדי לשמור על הנראות החיצונית האסתטית של הבניין וכן כדי לשמור על ביטחונם של הדיירים והמבקרים בו, חשוב לדאוג לתחזוקה שוטפת, הכוללת תיקונים וטיפולים מונעים שונים.
• גביית תשלומים
  לבניינים משותפים יש הוצאות משותפות, דוגמת חשבונות חשמל ומים, גינון, ביטוחים שונים ועוד. בהתאם לכך, מכל דירה נגבים דמי וועד חודשיים שנועדו לכסות את החלק היחסי של כל דירה בהוצאות השוטפות.
• טיפוח ואסתטיקה של הבניין
  מלבד ענייני הבטיחות והתחזוקה השוטפת, בסופו של דבר כולנו רוצים להרגיש נעים בבניין בו אנחנו נמצאים, כך שחשוב לדאוג לניקיון, טיפוח ואסתטיקה של הבניין, כמו למשל גינה מסודרת ונקייה. כדאי לזכור כי, בניין מטופח ואסתטי תורם רבות גם לערך הדירות עצמן.
• חברת ניהול ועד בית או ניהול עצמאי של הבניין?
  אחת השאלות המרכזיות שדיירים רבים מתחבטים בה היא השאלה מה עדיף: חברת ניהול, חברת תחזוקה, ועד בית חיצוני או ניהול עצמאי של הבניין? התשובה תלויה בהרבה גורמים, רק קחו בחשבון שבסופו של דבר ניהול עצמי הוא בעיקר עבודת פיקוח ללא מעורבות בגורמים העושים את העבודה או מגייסים את העובדים, ולכן כדאי להחליף פיקוח בפיקוח כדי לשמור על האינטרס של הבניין המשותף ולא להתחייב לחברה שתכלול באריזה אחת את שלל הפעילות, דבר שיגרום למצב בו הדיירים הופכים להיות בני ערובה של החברה, וברור לכם שאיבדתם את השליטה על איכות השירות ועלותו.
• שמירה על יחסי שכנות טובים
  תפקיד ועד הבית הוא אמנם תפקיד התנדבותי, אך במרבית הפעמים הוא תפקיד כפוי טובה, שכן הוא גורר איתו תזכורות חוזרות ונשנות להעברת תשלומים, מריבות מיותרות עם שכנים וכאב ראש אחד גדול, אותו ניתן למנוע עם חברות ניהול בתים משותפים, כאשר מדובר בשכנים המסרבים להשתתף בתחזוקת הבניין.
  אבל הדבר שהכי עוזר ליחסי שכנות היא צורת ניהול נבונה עם הקשבה והכרות של דיירי הבניין. חברות היום בשל המצב הקשה במדינה נאלצות לחסוך בכוח אדם ולכן הן לא יוכלו לעשות הרבה בנושא שמירה ובנייה של שכנות טובה
• חיסכון בזמן
  לחפש בעל מקצוע מהימן לתיקונים ותחזוקה שוטפת, לוודא כי הגנן אכן עושה את מלאכתו כראוי, לדאוג לתיקון ליקויים והכנת הבניין לחורף, הם רק חלק מהמשימות השוטפות הכרוכות בניהול בניינים וגוזלות מאיתנו לא מעט זמן ובאמצעות חברות ניהול בתים משותפים, תוכלו לחסוך זמן יקר.
• היכרות מעמיקה עם החוק
  ניהול בתים משותפים צריך להתבצע על פי הוראות החוק והזכויות של הדיירים והשוכרים, כאשר חברות ניהול בתים משותפים הן הגורם המקצועי והמנוסה ביותר בתחום, היכול לפעול במסגרת אותם חוקים וזכויות.
• על מה חשוב להקפיד כאשר בוחרים חברת ניהול ועד בית?
  אין ספק כי חברת ניהול ועד בית מקצועית ומנוסה, יכולה בהחלט לשדרג את איכות החיים שלנו כדיירים בבניין משותף בבואנו לבחור חברת ניהול או ועד בית חיצוני, חשוב לשים לב לפרמטרים הבאים:
• זמינות
  ניהול שוטף של בניינים כרוך בלא מעט פעמים בצורך להגיב במהירות מידית, כמו למשל במקרה של פיצוץ בצנרת, כך שחשוב לוודא כי חברת ניהול ועד בית מסוגלת לתת שירות במהירות האפשרית, גם בשעות לא שגרתיות.
• ניסיון
  לניסיון ומקצועיות אין תחליף והם בין הפרמטרים הבסיסיים אותם כדאי לבדוק כאשר בוחרים חברת ניהול ועד בית.
• תיאום ציפיות
  כאשר בוחרים חברת ניהול ועד בית, חשוב לעשות תיאום ציפיות מראש, בכדי לוודא כי חברת הניהול אכן יכולה לעמוד בכל הצרכים והמטרות הספציפיות של הבניין שלכם.

 מה מתאים לכם בפועל?

אפשר לחשוב על זה במספר דרכים ובסופו של דבר, כל בניין על פי דייריו מבינים לבד מה הכי מתאים, אבל ניתן לאפיין זאת בשלושה מצבים:

• בניין קטן–בינוני, עם גרעין דיירים חזק, ומוכנות להשקיע זמן  יעדיף ניהול עצמי (אפשר עם ייעוץ נקודתי מרו"ח/עו"ד) הוא בדרך כלל המודל המשתלם.
• בניין גדול, יש בו מערכות רבות אשר חייבים גם לדעת את הרגולציה לגביהם (חניון, מעליות רבות, בריכה/לובי גדול), ניהול שיוצר שחיקה, הנציגות בסופו של דבר תעדיף להשתמש בשירותי חברת אחזקה וניהול, עם ועד דיירים מצומצם שמפקח עליה וחותם רק על החלטות אסטרטגיות.
• בבניין בו ישנם סכסוכים עמוקים, חוסר אמון מוחלט, חשד להונאה ופעולות לא אתיות של הנציגות, כדאי לשקול פנייה למפקח למינוי נציגות בשכר, כפתרון “כפוי” ומוסדר.

טבלה החלטה לגבי תהליך בחירה בין ניהול עצמי מלא לשירותי חברת ניהול ואחזקה

קצת סטטיסטיקה 2026

נתונים סטטיסטיים רלוונטיים לתחילת 2026

• בישראל כ-200,000+ בנייני מגורים משותפים; כ-20% (כ-40,000) משתמשים בחברת ניהול, השאר ועד בית עצמאי.
• ענף הניהול מגלגל כ-2 מיליארד ₪ בשנה (נתון מ-2012, צמיחה 4-5% שנתי).​ 
• מדד תשומות בנייה: עלה 5% ב-2025, ממוצע שנתי 2.9% מ-2000 (משפיע על עלויות תחזוקה).​  
• רק 10% מאגודות הדיור מפרישות רזרבה מלאה, 40% חלקית (בעיה נפוצה).​ 
• 80% ועדים מתפקדים בהתנדבות, אך רק 15% רשומים באגודה לתרבות הדיור.