כתיבת תקנון מוסכם

כתיבת תקנון מוסכם

סיטואציות נפוצות לשינוי תקנון מוסכם בבית משותף כוללות התאמה של חלוקת הוצאות, קביעת כללי שימוש במתקנים משותפים, עדכון בעקבות תוספות בנייה, וביטול סעיפים מקוריים של הקבלן. 

תקנון זה מהווה את "חוקת" הבניין ומסדיר זכויות וחובות הדיירים, כאשר ללא תקנון מוסכם חל התקנון המצוי בחוק המקרקעין.
​

סיטואציות נפוצות

כל מצב שבו הדיירים חשים שהכללים הנוכחיים אינם מתאימים – בין אם כדי לפתור מחלוקות ובין אם למנוע סכסוכים עתידיים – מהווה סיבה טובה לשינוי התקנון המצוי ויצירת תקנון מוסכם.

• שינוי חלוקת הוצאות, כמו הטלת נטל גדול יותר על פנטהאוז עבור מעלית או גינון.
• קביעת כללים: איסור השכרה קצרת טווח (Airbnb), שעות שקט, או קוד אתי למתקנים כמו בריכה וגג.
• עדכון לאחר תוספות בנייה: הגדרת אחריות תחזוקה, חלוקת הוצאות, או הגבלת שימוש פרטי.
• ביטול זכויות יתר של קבלן, כמו פטור מתשלומים או הצמדת גג.
  ​

הליך שינוי התקנון

ראשית, ועד הבית או דיירים מנסחים הצעה חוקית בעזרת עורך דין לדיני מקרקעין. 

לאחר מכן, כונסים אסיפה כללית ומאשרים ברוב מיוחד: שני שלישים מבעלי הדירות המחזיקים בשני שלישים מהרכוש המשותף.
​השלבים כוללים חתימה מאומתת על נוסח מתוקן, הגשה למפקח על בתים משותפים דרך רשם המקרקעין עם פרוטוקול אסיפה, ובדיקת תקינות. 

לבסוף, מיידעים את כל הדיירים, שכן התקנון מחייב את כולם גם ללא הסכמתם.
​

מגבלות משפטיות

תקנון אינו יכול לפגוע בזכויות קנייניות יסודיות ללא הסכמה פרטנית של הנפגעים, כמו הצמדת רכוש משותף לדירה ספציפית (דורש 100% הסכמה) או הטלת חיובים כספיים לא שוויוניים.
​פסיקה מבטלת שינויים הנוגדים תום לב או תקנת הציבור, כמו קיפוח מכוון של מיעוט. 

החוק (סעיף 62) מאפשר שינוי ברוב 2/3, אך רשויות הרישום בודקות תקינות.
​

את מי מחייב התקנון המוסכם?

פעמים רבות עולה שאלה בקרב רוכשי דירות, האם התקנון המוסכם שעוגן מחייב גם אותם.

השאלה עולה בנימוק, שמי שרכש דירה כלל לא לקח חלק בהצבעה על הוראות התקנון המוסכם וייתכן שאינן לרוחו ואילו היה הוא מצביע באסיפה ההוראה לא היתה מתקבלת בסופו של דבר.

ואולם, התשובה היא שהתקנון המוסכם מחייב גם את מי שרכש דירה.

תוך כאמור בהנחה שנקבע כדין, נרשם ומהווה חלק ממסמכי הבית המשותף הרשומים במשרד המשפטים.

זאת, גם אם חלק מההוראות בתקנון המוסכם אינן לרוחו של רוכש הדירה.

תקנון מוסכם אחר שנרשם עשוי להיות מצויין בנסח טאבו

טיפים מעשיים

בבניינים חדשים בדקו תקנון קבלן מיד עם כניסת דיירים; 

בבניינים ותיקים תקנו מחלוקות חוזרות כמו חניה או רעש. 

שאפו להסכמה רחבה מעבר ל-2/3 כדי למנוע ערעורים, והיעזרו בעורך דין לניסוח מדויק

שינוי תקנון בבניין משותף הוא מהלך שאינו שכיח מאוד – דיירים רבים מתנהלים שנים ע"פ התקנון המצוי (או תקנון מוסכם ישן) ומעדיפים לא להיכנס להליכי שינוי פורמליים. 

רק כאשר מתגלעים קשיים חוזרים, מבינים את חשיבות התקנון. 

לכן, מומלץ לבחון מראש את נושא התקנון: למשל, בבניינים חדשים, לאחר כניסת הדיירים, רצוי לבדוק את התקנון שנרשם (ייתכן שהיזם הכניס סעיפים מיוחדים) ולשקול אם יש צורך לעדכן. 

בבניינים ותיקים, אם צצות מחלוקות חוזרות (למשל על חניה, רעש, חיות מחמד, חלוקת תשלומים) – אולי הפתרון הוא תיקון רשמי של התקנון במקום הסכמות בעל-פה שמשתנות מאדם לאדם.

מבחינה מעשית, כדי ששינוי התקנון יעבור חלק, חשוב לשתף את כלל הדיירים בתהליך. 

יש ליצור תחושה שהשינוי נועד לטובת הכלל ולא כדי להטיב עם אחד על חשבון האחר. 

כאשר מיעוט מרגיש מקופח, הוא עשוי למחות בפני המפקח או אפילו משפטית לעכב את הרישום. 

למרות שמספיק רוב של ⅔ מבעלי השטח המשותף, לשאוף להגיע להסכמה רחבה ככל האפשר – אם אפשר פה-אחד. 

כך כולם ירגישו מחויבים לתקנון החדש ויהיה פחות סיכוי להמשך מחלוקות.

את הליך הרישום עצמו כדאי לבצע בסיוע מקצועי. 

טעות ניסוח קטנה בתקנון יכולה לגרום לאי-הבנה או אפילו לסירוב הרישום ע"י רשמת המקרקעין. 

לדוגמה, אם לא הבחינו שסעיף מסוים מצריך למעשה 100% הסכמה, הרישום יכול להתעכב. 

עורך דין המנוסה בתחום יוודא שהתקנון קביל חוקית ויערוך אותו בצורה בהירה. 

לאחר רישומו, התקנון המוסכם החדש יהפוך לחלק בלתי נפרד ממסמכי הבית המשותף ויחול גם על דיירים שייכנסו בעתיד (מי שירכוש דירה בבניין יידרש לכבד את התקנון הרשום). 

השקעת המאמץ בתיקון התקנון, כאשר הוא נחוץ, משתלמת לטווח הארוך בניהול חיים משותפים תקינים בבית המשותף.

כיצד לחשב את רוב 66 אחוז בדייקנות בבניין משותף

חישוב רוב 66% (שני שלישים) בבית משותף לשינוי תקנון נעשה בשני תנאים מצטברים: לפחות שני שלישים מבעלי הדירות, שמחזיקים לפחות שני שלישים מהרכוש המשותף צמוד לדירותיהם, לפי סעיף 62 לחוק המקרקעין.
​

שלבי חישוב מדויק
ראשית, רשמו את כל בעלי הדירות הרשומים בטאבו ואת שטח הרצפה של כל דירה (כולל חלק ברכוש המשותף). 

חלקו את שטח הדירה הכולל בשטח הבניין הכולל כדי לקבל אחוז בעלות לכל בעל דירה.
​סכמו את מספר בעלי הדירות התומכים (צריך ≥ 66% מכלל בעלי הדירות) ואת אחוזי הרכוש המשותף שלהם (צריך ≥ 66% מכלל הרכוש). 

אם שניהם מתקיימים – הרוב הושג.
​

דוגמה חישובית
נניח בניין עם 12 דירות (שטח כולל 1,200 מ"ר):

הדוגמא:

9/12=75%>66% דירות, 

75%>66% רכוש 

תוצאה: רוב תקף.

אילו דירות נכללות בספירת הבעלים לחישוב 66 אחוז

בחישוב רוב 66% (שני שלישים) לשינוי תקנון בבית משותף, נכללים כל בעלי הדירות הרשומים כבעלים בלשכת רישום המקרקעין (טאבו) נכון למועד האסיפה, ללא קשר למגורים בפועל.

בעלים רשומים בלבד
סופרים את כל הדירות הרשומות כדירות בבית המשותף בצו הבית המשותף, כולל בעלים שאינם גרים בדירה (כמו משכירים או יורשים). 

דירות רגולריות, פנטהאוזים ודירות גג נספרות כיחידה אחת כל אחת לצורך ספירת "בעלי הדירות".
​

יוצאי דופן
ייפוי כוח: בעל דירה מיוצג נספר אם ניתן ייפוי כוח תקף להצבעה.

בעלות משותפת: זוג או שותפים בדירה נספרים כבעל אחד, אלא אם התקנון קובע אחרת.

לא נכללות: דירות שאינן רשומות כדירות (חנויות, מחסנים), שוכרים ללא בעלות.

​

טיפים ליישום

השתמשו בצילום מסך מטאבו או נסח טאבו עדכני; 

כלול ייפוי כוח אם דירה מיוצגת. 

תעדו בפרוטוקול אסיפה עם חישוב מפורט למניעת ערעורים