ניהול עסק בבית משותף
- ניהול עסק בבית משותף עשוי להצריך הוצאת היתר מיוחד מהוועדה המקומית לתכנון ולבנייה של הרשות המקומית
- את ההיתר לשימוש חורג יש לבקש מראש ולא בדיעבד
- ניהול עסק ללא היתר עשוי לחשוף את בעל העסק לתביעות הן מצד המדינה והן מצד בעלי הדירות האחרים או ועד הבית
- היתר לשימוש חורג נדרש בנוסף להיתרים אחרים שעשויים להידרש מטעם הרשות לרישוי עסקים
חוקים ונהלים
ניהול עסק בבית משותף מחייב עמידה במספר תנאים והבנה של הזכויות והחובות הכרוכות בכך:
- היתר לשימוש חורג: ניהול עסק בבית משותף עשוי לדרוש הוצאת היתר מיוחד מהוועדה המקומית לתכנון ולבנייה של הרשות המקומית.
את ההיתר לשימוש חורג יש לבקש מראש ולא בדיעבד.
ניהול עסק ללא היתר זה עשוי לחשוף את בעל העסק לתביעות הן מצד המדינה והן מצד בעלי הדירות האחרים או ועד הבית. - היתרים נוספים: מעבר להיתר לשימוש חורג, ייתכן ויידרשו היתרים נוספים מטעם הרשות לרישוי עסקים.
- שימוש בשטחים המשותפים: יש להבין את הזכויות והחובות הכרוכות בשימוש בשטחים המשותפים בבית המשותף, כולל הגבלות על רעש ושימושים אחרים שעלולים להפריע לשכנים.
- יחסי שכנים: חשוב לשמור על יחסים טובים עם השכנים, שכן ניהול עסק עשוי להשפיע על חיי היומיום של הדיירים האחרים.
- תשלומי ועד בית ותקנון הבית המשותף: יש לעמוד בתשלומי ועד הבית ולהבין את התקנון של הבית המשותף, אשר עשוי לכלול סעיפים הנוגעים לניהול עסקים בתוך המבנה.
- ניהול סכסוכים: במקרה של סכסוכים, ניתן לפנות למפקח על רישום המקרקעין או להשתמש בשירותי גישור.
באופן כללי, ניהול עסק בבית משותף דורש תכנון מוקדם, קבלת האישורים הנדרשים ושמירה על יחסים טובים עם השכנים והוועד.
היתר מיוחד ואפשרויות נוספות
ניהול עסק מסחרי בדירה בבית משותף עשוי להצריך היתר מיוחד מהוועדה המקומית לתכנון ולבנייה של הרשות המקומית.
- ההיתר נדרש במקרים שבהם תוכנית המתאר של האזור מאפשרת שימוש בבניין לצורכי מגורים בלבד
(אם תוכנית המתאר מאפשרת שימוש גם לצורכי מסחר ולא רק לצורכי מגורים, אין צורך בקבלת היתר לשימוש חורג). - את ההיתר המיוחד יש לבקש מראש ולא בדיעבד.
למרות זאת, גם במקרים שבהם תוכנית המתאר מאפשרת רק שימוש לצורכי מגורים, עשוי בעל הדירה להיות רשאי לנהל עסק גם ללא היתר לשימוש חורג.
בתי המשפט פסקו כי ההחלטה אם נדרש היתר שימוש חריג או לא תלויה בכל מקרה לגופו.
עוד נקבע, כי אחד הקריטריונים לבחינה אם נדרש היתר שימוש חריג הוא אם מתקיימת קבלת קהל בעסק - כאשר יש קבלת קהל, בעל העסק מחויב להוציא היתר שימוש חריג.- דוגמה 1:
רופא פותח באחד מחדרי דירתו הפרטית קליניקה.
על הרופא לבקש היתר לשימוש חורג, שכן מדובר בעסק שיש בו קבלת קהל. - דוגמה 2:
בבניין מסוים נפתח משפחתון ל-5 פעוטות במהלך היום.
בכמה מקרים בעבר פסק בית המשפט כי ניתן לפתוח משפחתון בבניין מגורים, בניגוד לגן ילדים של ממש, שכן מספר קטן של ילדים אינו מהווה מעמסה על תשתית הבניין.
בתי המשפט קבעו כי לחברה יש אינטרס שמשפחתונים יפעלו דווקא מתוך אזורי מגורים, ולכן אין צורך בהוצאת היתר שימוש חריג.
- דוגמה 1:
- בהשכרת דירת מגורים המשמשת לעסק, בעל הדירה עשוי להיות מחויב בתשלומים שלא היה מחויב בהם אילו הדירה שימשה למגורים בלבד,
- לדוגמה:
מי שמשכיר דירה המשמשת למגורים בלבד פטור מתשלום מס הכנסה על דמי השכירות אם הם אינם עולים על סכום מסוים שנקבע.
בדירה יחידה ששימשה למגורים בלבד ניתן פטור ממס שבח כאשר מוכרים אותה.
- לדוגמה:
- יש לפנות לרשות המקומית כדי לקבל מידע על תהליך מתן רישיון עסק והתנאים הנדרשים.
- בעל העסק יכול לדווח על חלק מהוצאות הבית שהוא מוציא ממילא כהוצאות מוכרות (ארנונה, חשמל, מים, מוצרי ניקיון).
למידע נוסף ראו הוצאה מוכרת לצורך חישוב מס הכנסה (הוצאה מותרת בניכוי).
- דיירים אחרים בבניין יכולים להגיש תביעה נגד דייר שמנהל בדירתו עסק ללא קבלת היתר לשימוש חורג.
- בעל דירה שבקשתו לקבל היתר לשימוש חורג מוועדת התכנון והבנייה סורבה, יכול לערער לבית המשפט.
- בעל עסק שהוציא היתר לשימוש חריג, עדיין עשוי להיתבע על ידי בעלי הדירות האחרים או על ידי ועד הבית אם כתוצאה מניהול העסק נגרמים מטרדי רעש, ריח וכו'.
למידע נוסף ראו הגבלת רעש מדירות שכנים או מארועים באזור מגורים.
- הדרישה להיתר לשימוש חורג היא בנוסף להיתרים אחרים שעשויים להידרש מהרשות לרישוי עסקים (כפי שנדרש מכל עסק, גם אם הוא מתנהל שלא בבית משותף). למידע נוסף ראו:
חוברת מידע בנושא רישוי עסקים באתר משרד הפנים.
