סיכום פסיקות לגבי ישיבות דיירים שנערכו באמצעים דיגיטליים

סיכום פסיקות לגבי ישיבות דיירים שנערכו באמצעים דיגיטליים

החוק היבש (חוק המקרקעין, 1969) נכתב לפני עידן הסמארטפונים, ולכן אינו מתייחס מפורשות לווטסאפ, אך הפסיקה והמפקחים על המקרקעין החלו להכיר בכך תחת מגבלות.

פסיקות עדכניות (2021-2025) של המפקחים על המקרקעין ובתי המשפט בנושא זה. הממצאים מחדדים את התמונה והופכים אותה לברורה יותר משפטית:

להלן הממצאים העדכניים והמשמעויות שלהם

אסיפה בזום/וידאו – הוכרה כחוקית (תקדים חשוב)

בפסק דין של המפקחת הבכירה על המקרקעין בירושלים (אביטל שרייבר), נקבע כי אסיפת דיירים שהתקיימה בזום היא חוקית, גם אם לא כל הדיירים הסכימו לכך מראש (פס"ד 01-408-2021  01-408-2019 ).

• הנימוק: חוק המקרקעין אינו מחייב "נוכחות פיזית" אלא "כינוס", ובעידן המודרני (ובטח אחרי הקורונה), כינוס וירטואלי שמאפשר דיון ושיח בזמן אמת הוא "דרך סבירה" לקיים אסיפה.

• המשמעות: אם אתם מקיימים שיחת וידאו בווטסאפ/זום – זה כנראה יעמוד במבחן משפטי, גם ברוב רגיל (לא צריך 100% הסכמה), ובתנאי שניתנה הזדמנות לכולם להשתתף.

"זימון" לאסיפה בוואטסאפ – הוכר כחוקי

בפסיקה של המפקחת בחיפה (עינת מידן בלום), נקבע כי פרסום הודעה על אסיפה בקבוצת הווטסאפ של הבניין עונה על דרישת החוק לפרסום במקום בולט (פס"ד 8-397-2021 ).

• המשמעות: אין חובה לתלות דף בלוח המודעות אם לכולם יש ווטסאפ (אם כי מומלץ לעשות גם וגם ליתר ביטחון).

הצבעה בהתכתבות (Text) – עדיין דורשת זהירות

לא מצאתי פסיקה שמאשרת ש"סקר" בווטסאפ או שרשור הודעות טקסט נחשב לאסיפה חוקית (כאשר אין 100% הסכמה) או עדות להוצאת כספים, בית המשפט קבע שהרבה ממודעות הטקסט חסרות נתונים כגון: תאריך, נוכחים, מי קרא ולמי מיועדות המסרים, אי לכך תכתובת בוואטסאפ לא יכולה להחשב חזקה מספיק לעדות לתהליך בריא וצודק.

• בית המשפט לא קיבל הודעות ווטסאפ כראיה מספקת להוצאות כספיות ללא גיבוי נוסף.
   (3-439-2022, 6-45-2022).

• המשמעות: הצבעה בטקסט בלבד מחייבת הסכמה של כל הדיירים (סעיף 71 לחוק המקרקעין – "החלטה בהתאם לתקנון"), אחרת היא חשופה לביטול.

המלצה מעודכנת בעקבות החיפוש

לאור הממצאים, הנה הדרך הכי בטוחה ("Bypass") לנהל את זה חוקית בלי לכנס את כולם בלובי:

1. שלחו זימון בוואטסאפ: "ביום שלישי ב-20:00 נקיים אסיפה בשיחת וידאו בווטסאפ/זום". זה חוקי.

2. קיימו את הדיון בוידאו: זה נחשב "אסיפה" חוקית (לפי תקדים שרייבר).

3. הצבעה: קיימו את ההצבעה במהלך השיחה או מיד לאחריה.

4. פרוטוקול: הוציאו סיכום כתוב לקבוצה.

פרוטוקול ישיבה לאסיפות וירטואליות

תבנית (Template) של פרוטוקול המותאמת במיוחד לאסיפות וירטואליות (זום/וידאו בווטסאפ). 
הנוסח הזה כולל "מילות הגנה" משפטיות שנועדו להקדים תרופה למכה במקרה שדייר יטען שההליך לא היה תקין.

מומלץ להעתיק את הטקסט לקובץ Word, למלא את הפרטים החסרים ולשלוח כ-PDF לקבוצה.

תבנית פרוטוקול אסיפת דיירים (מקוונת)

תאריך: [תאריך האסיפה] שעה: [שעת התחלה] – [שעת סיום] מקום: היוועדות חזותית (Video Conference) באמצעות אפליקציית [זום / ווטסאפ]

נושא: פרוטוקול אסיפת דיירים – הבניין ברחוב [שם הרחוב ומספר], [עיר]

 

נוכחים וקוורום (מניין חוקי)

באסיפה נכחו בעלי הדירות (או מיופי כוחם) של הדירות הבאות: [לפרט מספרי דירות, למשל: 1, 2, 5, 6, 8, 10...] 

סה"כ יוצגו באסיפה: [מספר] דירות מתוך [סה"כ דירות בבניין]. 

(הערה: אם לא היה רוב חוקי בזמן המקורי, יש לכתוב: "האסיפה נפתחה לאחר המתנה של כ-30 דקות עקב היעדר מניין חוקי בזמן המקורי, והתקיימה בכל מניין משתתפים כחוק").

 

תקינות ההליך

הובהר למשתתפים כי האסיפה נערכת באופן מקוון. ניתנה לכל המשתתפים הזדמנות נאותה לשמוע, להישמע, להעלות שאלות ולהשתתף בדיון באופן פעיל בזמן אמת.

 

סדר היום

1. [נושא ראשון, למשל: אישור דוחות כספיים לשנת 2024]

2. [נושא שני, למשל: בחירת נציגות ועד בית חדשה]

3. [נושא שלישי, למשל: דיון על הצעת מחיר לשיפוץ הלובי]

 

מהלך הדיון והחלטות

להלן עיקרי הדברים שנאמרו וההחלטות שהתקבלו בהצבעה:

נושא 1: [כותרת הנושא]

• עיקרי הדיון: [תקציר קצר – מי הציג את הנושא, שאלות מרכזיות שעלו].

• החלטה: הוחלט [לאשר/לדחות] את ההצעה.

• תוצאות ההצבעה:

  • בעד: [מספר] דירות (דירות מס': X, Y, Z)

  • נגד: [מספר] דירות

  • נמנעים: [מספר] דירות

  • סטטוס: ההחלטה התקבלה ברוב קולות / פה אחד.

נושא 2: [כותרת הנושא]

• עיקרי הדיון: [...]

• החלטה: [...]

• תוצאות ההצבעה: [...]

 

הפרוטוקול מופץ לכלל הדיירים באמצעות שלושת האמצעים הבאים: קבוצת הווטסאפ של הבניין, בדואר אלקטרוני וכן לתלות בלוח המודעות.

על החתום:

---

[שם יו"ר האסיפה/חבר ועד] 

[שם מזכיר האסיפה/חבר ועד] 

(במסמך דיגיטלי ניתן לכתוב: "אושר על ידי הוועד" ללא חתימה פיזית, או לחתום ולסרוק)

---

 

 

3 דגשים קריטיים למילוי הטופס:

1. סעיף "תקינות ההליך" (סעיף 2) 
   זהו סעיף חשוב מאוד שלא קיים בפרוטוקול רגיל. 
   הוא מדגיש שלמרות שזה היה בזום/ווטסאפ, זכות הטיעון של הדיירים נשמרה. 
   אל תמחקו אותו.

2. פירוט ההצבעה 
   באסיפה וירטואלית קשה יותר לראות מי הרים יד. 
   ודאו שאתם רושמים בזמן אמת איזה דירה הצביעה מה, כדי למנוע ויכוחים ("אני לא הצבעתי בעד, התמונה שלי נתקעה").

3. הפצה מיידית 
   שלחו את הקובץ הזה כמה שיותר מהר אחרי סיום השיחה. עיכוב בהפצת הפרוטוקול מעורר חשד.