תקופות הבדק הקבועות בחוק המכר
תקופות הבדק הקבועות בחוק המכר (דירות)
בהתאם לקבוע בחוק המכר (דירות)[1] תקופת הבדק היא "תקופה שתחילתה מעת מסירת הדירה וארכה מספר שנים בהתאם לטיב הליקוי", כמפורט להלן:
(1) ליקויי בנייה במוצרי מסגרות ונגרות, לרבות אלומיניום ופלסטיק – שנתיים;
(2) ליקויי בנייה בריצוף וחיפוי פנים לרבות שקיעות ושחיקה – שנתיים;
(3) כשל בתפקוד ובעמידות של מכונות ודוודים – שלוש שנים;
(4) ליקוי בפיתוח חצר, לרבות שקיעות, בין השאר של מרצפות בקומת קרקע, בחניות, במדרכות ובשבילים בשטח הבניין, וכן ליקויים במשטחים מחומרי גימור שונים – שלוש שנים;
(5) כשל בתפקוד ובעמידות של מרכיבי מערכות הבידוד התרמי – שלוש שנים;
(6) כשל במערכות צנרת, לרבות מים, מערכת הסקה ומרזבים, דלוחין וביוב – ארבע שנים; לעניין זה, “כשל” – לרבות נזילות;
(7) כשל באיטום המבנה, לרבות בחללים תת-קרקעיים, בקירות, בתקרות ובגגות, לרבות גגות קלים עם סיכוך – ארבע שנים;
(8) סדקים ברוחב גדול מ-1.5 מ”מ ברכיבים לא נושאים – חמש שנים;
(9) התנתקות, התקלפות או התפוררות של חיפויי חוץ – שבע שנים;
(10) כל אי-התאמה אחרת שאינה אי-התאמה יסודית – שנה אחת.
תקופות האחריות הקבועות בחוק המכר (דירות)
בהתאם לקבוע בחוק המכר (דירות), ישנן שתי תקופות אחריות הנוגעות לליקויי בניה:
א. תקופת הבדק - שלגביה קובע החוק פרקי זמן שונים בהתאם לטיב הליקוי כפי שפורט לעיל,
ב. תקופת אחריות הממשיכה עוד 3 שנים מעבר לתקופות בדק הבית
ואולם, לפי סעיף 4 לחוק המכר (דירות) במקרים מיוחדים, משנמצאה "אי התאמה יסודית" תהיה תוארך תקופת ההתישנות ל-20 שנה ובמקרים מסוימים, כאשר הקונה הוכיח כי מקור אי ההתאמה הוא בתכנון בעבודה או בחומרים, אף מתחילה ההתיישנות מרגע שהליקוי התגלה לראשונה ולמעשה אין מגבלת התיישנות.
יצוין כי לפי חוק ההתיישנות, בכל מקרה, רוכש הדירה רשאי לתבוע את קבלן הבניין או היזם במשך תקופה של 7 שנים, בנוגע לליקויי בנייה יהא אשר יהא טיב הליקוי.
קישורים חשובים לעוד מידע ממשלתי והקשור בחוקי המדינה ואחריות הקבלן
- חוק המכר, תשכ"ח
- חוק המכר (דירות), תשל"ג
- הגנה על רוכשי דירות (חוק המכר)
- מה צריך לבדוק לפני שרוכשים דירה?
קבלת הדירה ואחריות מוכר הדירה
- טרם קבלת הדירה וודאו כי הדירה הושלמה ונמסרה בהתאם לקבוע בתקנות המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות) (דרכי הוכחה בדבר השלמת בנייתה של דירה ומסירת חזקה בדירה), התשפ"א-2021.
- התקנות קובעות כי דירה "בנייתה הושלמה", אם הופק לה על ידי הרשות המקומית תעודת גמר / אישור אכלוס ומוכר הדירה חיבר אותה לתשתיות חשמל ומים, קבועים או זמניים, ואישור לכך התקבל מחברת החשמל ומתאגיד המים העירוני או הרשות המקומית.
- עמדו על כך שמסירת הדירה תיעשה בצורה מסודרת, לאחר מתן הודעה בזמן סביר מראש.
רצוי לקבל את הַחֲזָקָה בדירה לאחר שטיפת הרצפה וניקוי הכלים הסניטריים על ידי המוכר, כדי שתוכלו לזהות אם קיימים פגמים.
הקפידו לערוך בדיקה יסודית של הדירה לפני קבלת החזקה על ידיכם או על ידי בא כוח מקצועי מטעמכם – רצוי מהנדס. - דאגו לערוך פרוטוקול מסירה ברור ומפורט אשר יכלול את פירוט כל הליקויים שנמצאו בדירה (אם נמצאו) וכן כיצד ומתי יתוקנו.
אם לאחר קבלת הדירה יימצאו ליקויים, פנו למוכר בכתב עם פירוט הליקויים. - נהוג כי בתום שנת מגורים ראשונה המוכר מטפל בכל הליקויים למעט ליקויים שיש להסדירם בדחיפות.
עם זאת, המוכר אחראי לליקויים כמה שנים נוספות, בהתאם לקבוע בהוראות חוק המכר דירות כמפורט בהמשך פרק זה. - אחריות המוכר מתחלקת לשתי תקופות: תקופת הבדק ותקופת האחריות.
תקופת האחריות מתחילה עם סיום תקופת הבדק ונמשכת שלוש שנים.
תקופת הבדק מתחילה עם מסירת הַחֲזָקָה בדירה והיא נמשכת שנה עד שבע שנים על פי מהות הליקוי. - בתקופת הבדק חובה על המוכר לתקן את הליקוי אלא אם כן הוכיח שהליקוי נגרם באשמת בעל הדירה.
לעומת זאת, בתקופת האחריות חובת ההוכחה חלה על רוכש הדירה – עליו להוכיח שהליקוי נובע מהתכנון, מהעבודה או מהחומרים.
לאחר תקופת הבדק ולאחר תקופת האחריות חלה אחריות המוכר על פי חוק המכר (דירות) רק במקרים האלה:
- אי-יציבות בבניין או בבטיחותו, שמקורה בשלד הבניין או ביסודות;
- התגלתה תקלה שלא הייתה אפשרות סבירה לגלות אותה בשנים הראשונות למגורים;
- אם רוכש הדירה הודיע על אי-התאמה למוכר כבר בשנים הראשונות לאחר קבלת הדירה, והליקוי לא תוקן.
תקופת הבדק היא כמפורט להלן:
- ליקוי במוצרי מסגרות ונגרות, לרבות אלומיניום ופלסטיק – שנתיים;
- ליקוי בריצוף וחיפוי פנים לרבות שקיעות ושחיקה – שנתיים;
- כשל בתפקוד ובעמידות של מכונות ודוודים – שלוש שנים;
- ליקוי בפיתוח חצר, לרבות שקיעות, בין היתר של מרצפות בקומת קרקע, בחניות, במדרכות ובשבילים בשטח הבניין, וכן ליקויים במשטחים מחומרי גימור שונים – שלוש שנים; לעניין זה, "פיתוח חצר" – לרבות שבילים, משטחים, קירות, גדרות, רכיבים בנויים ומערכות, ובכלל זה מערכות מים, ביוב, ניקוז, חשמל, תאורה ותקשורת;
- כשל בתפקוד ובעמידות של מרכיבי מערכות הבידוד התרמי – שלוש שנים;
- כשל, לרבות נזילות, במערכות צנרת, לרבות מים, מערכת הסקה ומרזבים, דלוחין וביוב – ארבע שנים;
- כשל באיטום המבנה, לרבות בחללים תת-קרקעיים, בקירות, בתקרות ובגגות, לרבות גגות קלים עם סיכוך – ארבע שנים;
- סדקים ברוחב גדול מ-1.5 מ"מ ברכיבים לא נושאים – חמש שנים;
- התנתקות, התקלפות או התפוררות של חיפויי חוץ – שבע שנים;
- כל אי-התאמה אחרת שאינה אי-התאמה יסודית – שנה אחת.
שימו לב:
כדי להסתמך על קיומו של ליקוי שאותו ניתן לגלות בעת העמדת הדירה לרשות הקונה יש להודיע עליו למוכר בתוך שנה ממועד העמדת הדירה לרשות הקונה.
