מה עושים במקרה שבו הוחלט על שיפוץ וישנו דייר שמסרב לשלם?

מה עושים במקרה שבו הוחלט על שיפוץ וישנו דייר שמסרב לשלם

בעל דירה לא יכול פשוט להחליט שלא לשלם על שיפוץ שאושר כדין, ויש לוועד כלים לחייב אותו בתשלום, כולל תביעה משפטית.

שלב ראשון יש לבדוק שההחלטה תקינה

• יש לוודא שהשיפוץ הוחלט באסיפה כללית כדין: זימון מסודר, פירוט נושא השיפוץ בסדר היום, הצבעה ורישום בפרוטוקול.
• יש להגדיר ולהבין את מהות השיפוץ וההכרחיות שלו
  • עבודות החזקה (בטיחות, תיקון נזילות, קירות מתפוררים, מעלית, חשמל וכו') – ניתן לחייב כל בעל דירה בחלקו היחסי לפי חוק המקרקעין, גם אם הצביע נגד. 
  • עבודות יוקרה/השבחה (לובי מפואר, חיפוי יוקרתי, תוספות שאינן הכרחיות) – לעיתים נדרש רוב מיוחד או אפילו הסכמה מלאה, תלוי באופי ההשבחה ובתקנון.
• במובן המשפטי: המחוקק קבע שישנה חובת תשלום של בעל הדירה
  • סעיף 58 לחוק המקרקעין מחייב כל בעל דירה להשתתף בהוצאות החזקתו התקינה של הרכוש המשותף בהתאם לחלקו ברכוש המשותף, אלא אם נקבע מנגנון אחר בתקנון.
  • החוק אוסר סירוב לשלם סכומים שנקבעו כדין על ידי הוועד או האסיפה, ונותן לוועד זכות לתבוע בעל דירה מסרב.
    גם אם הדייר טוען שהשיפוץ בוצע ביוקר או שהיה אפשר זול יותר, אין לו זכות לעכב את כל התשלום; טענות כאלה מקומם בהליך משפטי ולא באי־תשלום חד־צדדי.

שלב שני דרכי פעולה מול דייר סרבן

• פנייה בכתב ומתן הזדמנות להסדיר
  יש לשלוח מכתב דרישה רשמי ומנומס (רצוי מעו"ד או על נייר ועד) עם: החלטת האסיפה, פירוט העלויות, חלקו היחסי, מועד אחרון לתשלום ואזהרה לפני נקיטת הליכים.
  לפעמים אפילו יותר מפעם אחת
• תמיד לשמור תיעוד: פרוטוקול אסיפה, הצעות מחיר, חשבוניות, תכתובות עם הדייר.
• לא לעשות דיוני מסדרון, חדר מדרגות וכד'. כל תקשורת עם הדייר חייבת להיות מתועדת כולל רישומי וואטסאפ, שיחות טלפון והתכתבויות במייל והקלטת כל שיחה איתו בידיעתו ותדאגו שזה יהיה חלק מההקלטה.
• כדאי להתאמץ ולמצא הסכמה לתשלום בלי לערב את המערכת המשפטית כמו אפשרות לפריסת תשלומים וכמובן אם הגעתם להסכמות, תעלו זאת על הכתב עם חתימה שלו.
  הימנעו ככל שניתן מהסכמות בע"פ.
• בכל פנייה או התראה לפני נקיטת הליך משפטי יש להבהיר ולציין שברגע שיוגש הליך, הדייר הסרבן יחוייב בהוצאות משפט, סיוע משפטי והפסד ימי עבודה של חבר נציגות הדיירים
•  הגשת תביעה אצל המפקח/ת על המקרקעין או בבית משפט
  • ועד הבית רשאי להגיש תביעה נגד בעל דירה סרבן על חוב ועד, כולל חלקו בשיפוץ. 
  • בבתים משותפים, הסמכות העיקרית לסכסוכים בין ועד לדיירים לגבי תשלומים ושיפוצים היא המפקח/ת על רישום מקרקעין, שלה יש סמכות לתת פסק דין בר־אכיפה ועיקול.
  • ישנן מערכות מקוונות שמאפשרות ניסוח והגשה של כתב תביעה בקלות, באתר משרד המשפטים.
• שימו לב, חשוב  לא לבצע מהלכי "ענישה" לא חוקיים נגד הדייר (ניתוק מים/חשמל, חסימת חניה וכו') – זה עצמו עלול לחשוף את הוועד לתביעות.
• יש לוודא שהחלוקה בין הדיירים נעשית לפי הדין: 
  כברירת מחדל לפי חלק היחסי ברכוש המשותף, אלא אם יש תקנון מוסכם/החלטה כדין שקובעת מנגנון אחר (למשל סכום שווה לכל דירה).
• במקרים מורכבים (שיפוץ השבחה גדול, מחלוקת אם מדובר בהחזקה או יוקרה, התנגדות עקרונית של כמה בעלי דירות) – 
  כדאי לקבל חוות דעת משפטית לפני שיוצאים לדרך או לפני תביעה

בהרחבה לחברים ניתן מידע על:

• החשיבות המשפטית של ביצוע תהליכי החלטה נכונים
• המלצה לתהליך גבייה מסודר, ניהול גבייה מול דייר סרבן