מי אחראי לעשות את חוזה הביטוח של הבניין?

איך מתנהלים נכון מול חברת הניהול?

• האם  דמי וועד עוברים לחברת הניהול או לחשבון של הוועד?
  • על פי חוק המקרקעין נציגות הבניין צריכה לפתוח חשבון בנק אליו יעברו כל ההכנסות מבעלי הדירות, על הקופה המשותפת צריך לבחור גיזבר שיהיה אחראי וינתר את הקופה באופן קבוע
• מי אחראי לחוזה ביטוח של הבניין?
  • ביטוח עושים אחרי החלטת דיירים. צריך להחליט על הביטוח באופן עקרוני וכן על סוג הביטוח בגלל ההבדל הגדול בתעריפים, הבחירה היא בין ביטוח צד ג' ביטוח מבנה וביטוח מפני רעידות אדמה. באחריות הועד להביא את הנושא בפני הדיירים ובמידה ויוחלט שלא לעשות ביטוח, כדאי להחתים את הדיירים שהם מבינים את המשמעות שבמקרה של מיפגע שטיפולו יקר מאוד, זה יצטרך לבוא על חשבון הדיירים ולא תהיה להם טענה לביטוח.
    אמנם עצם הביטוח הוא באחריות ועד הבית, אבל מרגע שישנו ביטוח אפשר להעביר את האחריות לחברת הניהול שתחדש אותו כל שנה ותתריע על השינויים במידה ויהיו.
• מי משלם את עלות החשמל?
  • הדבר הכי נוח לבניין זה לבצע הוראת קבע לחשבון החשמל ושישולם מחשבון ועד הבית, ככה אתם יכולים להיות תמיד בטוחים שהחשבון שולם, ובמקרה שתחליטו להחליף חברת ניהול לא תהיו תלויים בהם.
• מי מנהל את כל קבלני המשנה בבניין במקרה של תחזוקה שוטפת ותקלות, מי אחראי להבאתם ומי משלם להם?
  • פה ישנו יתרון ברור ולכן גם סיבה ברורה לשימוש בחברת ניהול. העבודה עם קבלני המשנה לפעמים צורכת הרבה מאוד זמן ודורשת הכרת השוק והכרת העבודה של כל קבלן, לכן כדאי לנציגות הבניין לדרוש שחברת הניהול תטפל בזה.
    ברוב המקרים הם מטפלים בבעיות הקטנות, ובבעיות הגדולות הם יותר מתווכים וממליצים על קבלני המשנה.
• מי אחראי לפינוי ציוד שהושאר באיזורים ציבוריים?
  • תהליך פינוי של ציוד השייך לדיירים ונמצא בשטח המשותף חייב להיות בסבלנות ועם הרבה תקשורת, יש להודיע זמן סביר לפני הפינוי ואף להתריע על התקרבות יום הפינוי.
    הפינוי צריך להעשות למקום שנמצא ברשות הכלל עם הודעה מסודרת להזדמנות אחרונה לאסוף את הציוד.
    אמנם לועד הבית אין סמכות לגעת ברכוש פרטי, אך לשום דייר אין סמכות להשתלט על השטח המשותף עם הציוד שלו
    ולכן נחוץ הודעות מראש, כמה שיותר
• מי אחראי לגינון?
  • הגינון בד"כ נכנס בחוזה אחזקת הבניין אלא אם כן הועד ירצה אחרת
• טיפול בתקלות חירום?
  • בדרך כלל זה כלול בחוזה אחזקת הבניין
• כיצד אתם מגינים על עצמכם מפני תביעות במקרים בהם חברת הניהול לא העבירה לעובדים שהעסיקה את מלוא הזכויות הסוציאליות המגיעות להם?
  • אם לוקחים חברת ניהול או חברת אחזקה, הקשר של ועד הבית הוא רק מול החברה ולא מול עובדיה
    אין לועד הבית אחריות לעובד בשום צורה. עצם החתימה עם חברת האחזקה הוא ההגנה הכי טובה מפני תביעות שכאלה
    במידה והועד יחליט כן לקחת עובדים לדברים מסויימים, כדאי מאוד לעשות ביטוח מעסיקים כחלק מביטוח צד ג' שעושים לבניין
    בכל מקרה מומלץ מאוד לנציגות לעשות ביטוח צד ג' לבניין כדי שיכסה כל תאונת עבודה או שהות בשטח הבניין.
• מי אחראי לחוזה ביטוח של הבניין?
  • ישנם מספר הקפים של ביטוח לבניין: צד ג', ביטוח מבנה, ביטוח מפני רעידות אדמה ועוד'.
    נציגות הבניין אחראית להביא את הנושא בפני הדיירים ולהחליט לעשות ביטוח (או לא לעשות) ובמידה שנפלה החלטה לעשות ביטוח יש להחליט איזה ביטוח לעשות.
    ההבדלים בתעריפים בין הקפי הביטוח הם מאוד גדולים.
    במידה והדיירים יחליטו שלא לעשות ביטוח יש להבהיר את המשמעות ואף לעשות הצבעה הפוכה המאשרת אי עשייה של הביטוח
    חייבים כמובן להוציא פרוטוקול בהתאם.
    מרגע שישנו ביטוח לבניין, אפשר להעביר את הנושא לחברת הניהול כדי שידאגו לחדש אותו כל שנה
• מי משלם את עלות החשמל?
  • הדבר הכי נכון לעשותו הוא הוראת קבע לחברת החשמל לגבות את הוצאות החשמל מחשבון הבנק של ועד הבית
• מי מנהל את כל קבלני המשנה בבניין במקרה של תחזוקה שוטפת ותקלות, מי אחראי להבאתם ומי משלם להם?
  • הכי טוב לתת לחברת הניהול והאחזקה להתנהל מול קבלני המשנה, החברה תיקח עליה את העלויות עד לגובה מסויים כפי שהם פירטו בחוזה,
    מעבר לזה הם ידרשו את המירווח לגבי כל תיקון שלא כלול בחוזה.
• תשלומים עבור ניהול ואחזקת הבניין
  • ועד הבית יעביר לחברת הניהול תשלומים חודשיים כנגד חשבונית מפורטת, שמפרטת את התשלום החודשי הקבוע ואת התוספים
    שירותים תקופתיים (ניקוי מאגר, בדיקת מעליות, בדיקת ציוד כיבוי, בדיקת גנרטור ועוד' )  בדרך כלל כבר כלולים בתשלום הקבוע ויש לוודא שזה נמצא כבר בחוזה
• מי עושה את הגבייה
  • חברות הניהול בדרך כלל מוסיפות סעיף גביה, ומפרטות מה כולל סעיף זה.
    אם החלטתם לרכוש את השירות הזה עליכם לוודא שהוא מכיל איסוף שיקים, נידנוד וניתור מי שלא שילם וכן אחריות לניהול חייבים עד כדי להזמין דיון אצל המפקח, הוצאת מכתבים רשמיים וכו'. 
    יתכן שהם יציינו מדרגות תעריפים לשירות זה.