החוקים שמאפשרים ו\או מונעים התקנת עמדות טעינה בבית משותף

החוקים שמאפשרים ו\או מונעים התקנת עמדות טעינה בבית משותף

החוקים והנוהל בישראל בנוגע להתקנת עמדות טעינה לרכב חשמלי בבית משותף מאזנים בין הזכות של דייר לעשות שימוש סביר ברכוש המשותף לבין הצורך לשמור על הרכוש המשותף, הבטיחות, ומניעת פגיעה באפשרות של דיירים אחרים להשתמש בו.

הנושא העיקרי שקובע את הכללים הוא היכן ממוקמת עמדת הטעינה ומהו מקור החשמל שלה.

הזכות להתקנה

הבסיס החוקי המאפשר התקנה טמון בחוק המקרקעין ובפסיקות בתי המשפט, הקובעות כי התקנת עמדת טעינה, בדרך כלל, נחשבת שימוש סביר ברכוש המשותף (כמו העברת כבלים), ולכן אינה דורשת בהכרח הסכמה של כל בעלי הדירות.

חנייה פרטית המחוברת למונה דירתי פרטי

הדרך הקלה ביותר שבה האישור כמעט ואינו נדרש:

• אין צורך בהסכמה של יתר בעלי הדירות.

• ההתקנה נחשבת כחלק מהשימוש בזכויות הדירה הפרטיות (החניה הצמודה).

• חובת הודעה – יש להודיע לנציגות הבית המשותף (ועד הבית) על הכוונה להתקין עמדה, לרוב 15 יום מראש.

• בכפוף לתנאים סבירים – הנציגות רשאית לקבוע תנאים הנוגעים לבטיחות, חזות הבניין ואי פגיעה בשימוש של אחרים ברכוש המשותף.

חיבור לרכוש המשותף (לוח החשמל המשותף)

כאשר ההתקנה מצריכה התחברות למונה החשמל המשותף (עבור עמדה פרטית או משותפת), הנציגות יכולה:

• לקבוע תנאים לביצוע ההתקנה (למשל, התקנת מונה נפרד למדידת הצריכה הפרטית של הדייר וחלוקת עלויות).

• הסכמה דרושה – במקרים מסוימים, ובמיוחד אם יש חשש לעומס יתר על התשתית הקיימת, ייתכן שיידרש רוב של 51% מבעלי הדירות, או רוב כפי שנקבע בתקנון הבית המשותף.

• הצעת חוק עתידית – קיימות הצעות חוק שמטרתן להקל עוד יותר ולקבוע כללים ברורים ומחייבים יותר שיאפשרו התקנה ברוב קטן יותר (או ללא צורך ברוב כלל) בכפוף לתנאי בטיחות.

החוקים והתנאים המונעים (המגבלות והחובות)

ההתקנה מוגבלת על ידי דרישות בטיחות, שמירה על הרכוש המשותף והצורך למנוע עומס על תשתית החשמל.

דרישות בטיחות ומומחיות

התקנות מחייבות עמידה בתקנים מחמירים כדי למנוע סכנות חשמליות:

• חשמלאי מוסמך – התקנה, תחזוקה וכל עבודת חשמל חייבת להתבצע אך ורק על ידי חשמלאי מוסמך ובהתאם לתקנות החשמל הרלוונטיות.

• עמידה בתקנים – העמדה והתשתית צריכות לעמוד בדרישות תקנות החשמל (התקנת מערכת טעינה לרכב חשמלי), כולל התקן לזיהוי זליגה בזרם ישר (RCD).

• ביטוח – הנציגות יכולה לדרוש ביטוח צד ג' שיכסה נזקים שעלולים להיגרם מהעמדה (כמו שריפה).

פגיעה ברכוש המשותף

התקנה עלולה להימנע אם היא:

• פוגעת בחזות הבניין באופן בלתי סביר.

• מונעת שימוש סביר מבעלי דירות אחרים ברכוש המשותף (למשל, אם הכבל עובר במקום שמפריע למעבר).

• מונעת אפשרות להתקנה דומה – אם התשתית החשמלית הקיימת אינה יכולה לתמוך בעמדות טעינה נוספות, או אם הניסיון להתקין את העמדה ימנע התקנה עתידית של דיירים אחרים. במקרה זה, הפתרון המומלץ הוא לרוב מערכת ניהול עומסים או שדרוג תשתיות.

חלוקת עלויות וניהול

• הסדר תשלום – חובה לוודא שעלויות החשמל יחולו על הדייר שהתקין את העמדה. 
  אם אין חיבור למונה דירתי פרטי, יש צורך בהתקנת מונה משנה או הסדר תשלום ברור ומקובל מול ועד הבית.

• שדרוג תשתית – אם נדרש שדרוג של תשתית החשמל בבניין (כדי למנוך עומס), העלויות עשויות להיות מוטלות על הדייר המבקש להתקין את העמדה.

הכלל המנחה הוא היתר להתקנה של עמדה אישית בחניה פרטית המחוברת למונה פרטי, בכפוף להודעה מוקדמת ודרישות בטיחות. 
ככל שההתקנה נוגעת יותר לרכוש או לתשתית משותפת (כגון חיבור ללוח המשותף), כך נדרש יותר תיאום והסכמה (לעתים רוב דיירים) כדי להבטיח שהיא אינה פוגעת בדיירים אחרים ושומרת על כללי הבטיחות.

עדכון לגבי הצעת החוק והסטטוס המשפטי

הבסיס המשפטי הנוכחי להתקנת עמדות טעינה בבתים משותפים נסמך על חוק המקרקעין הקיים ועל פסיקות של המפקחים על רישום המקרקעין, שברובן נוקטות בגישה מקלה. 
במקביל, מקודמת הצעת חוק ממשלתית שמטרתה לעגן את הכללים בחוק ולהפחית את הצורך בהסכמה גורפת של כל הדיירים.

הצעת חוק המקרקעין (תיקון מס' 36) (התקנת עמדת טעינה לרכב חשמלי בבית משותף)

זוהי הצעת החוק המרכזית שמטרתה ליצור ודאות משפטית ולפתור את הקונפליקטים הנפוצים.

• סטטוס עדכני: נכון לתקופה זו (לאחר 2022), הצעת החוק אושרה בקריאה טרומית בכנסת וממתינה לדיונים בוועדה לקראת קריאה שנייה ושלישית. נכון לעכשיו, היא אינה חוק סופי ומחייב, אך בתי המשפט (המפקחים על המקרקעין) נוהגים לרוב לפסוק בהתאם לרוחה.

• מטרת התיקון: לאזן בין זכות הקניין של כלל הדיירים ברכוש המשותף לבין הצורך של בעל דירה להתקין תשתית מתאימה להטענת רכבו בחניה הצמודה לדירתו, באופן דומה להסדרים שנקבעו להתקנת מעליות או רשתות תקשורת.

הכללים העיקריים המוצעים (אם יאושר החוק):

ההצעה מקלה משמעותית על תהליך האישור, במיוחד עבור מי שמחובר למונה פרטי:

החשיבות של פסקי הדין (המצב כיום)

כאמור, מכיוון שהחוק טרם אושר סופית, מרבית המחלוקות מוכרעות כיום על ידי המפקח/ת על רישום המקרקעין. הפסיקות הללו מחזקות את הגישה ש:

1. זכות השימוש סבירה: 
   העברת תשתית לצורך טעינה נחשבת לרוב לשימוש סביר ברכוש המשותף.

2. שיקול דעת הנציגות מוגבל: 
   ועד הבית אינו יכול לסרב התקנה סתם כך, אלא רק מנימוקים ענייניים, טכניים ובטיחותיים (כגון עומס על מערכת החשמל המשותפת).

מערכות לניהול עומסים

מערכות לניהול עומסים (Load Management Systems - LMS או Dynamic Load Management - DLM) הן רכיב קריטי בבניינים משותפים מודרניים המאפשרים התקנה בטוחה ויעילה של מספר רב של עמדות טעינה לרכב חשמלי, בלי לגרום לעומס יתר על תשתית החשמל הקיימת של הבניין.

הבניין המשותף תוכנן לרוב לפני שנים רבות, כאשר צריכת החשמל המקסימלית המתוכננת הייתה נמוכה משמעותית. 

עמדת טעינה יכולה לצרוך הספק גבוה (למשל, $22kW$ או $11kW$), והפעלת כמה עמדות במקביל עלולה להפיל את החשמל הראשי של הבניין או לגרום להתחממות וסכנה.

כיצד פועלות מערכות ניהול עומסים?

מערכת ניהול העומסים עוקבת באופן רציף אחר צריכת החשמל הכוללת של הבניין בזמן אמת, ומנהלת את ההספק המוקצה לעמדות הטעינה בהתאם לזמינות החשמל.

ניטור צריכת הבניין הכללית

• חיישן ראשי: מותקן חיישן בלוח החשמל הראשי של הבניין (או על הכבל הראשי).

• חישוב יתרה: המערכת מודדת את סך צריכת החשמל הנוכחית של הבניין (מעליות, תאורה, משאבות, דירות וכו') ומחשבת כמה "חשמל פנוי" נותר עד לנקודת הגבול המקסימלית של חיבור הבניין (שנקבעה על ידי חברת החשמל).

הקצאת חשמל דינמית (Dynamic Load Allocation)

• הזנה לעמדות: 
  המערכת מעבירה את יתרת ההספק הפנוי לטעינת הרכבים.

• בקרת טעינה: 
  אם הבניין מגיע לצריכת חשמל גבוהה (למשל, בערב כשכל הדיירים מדליקים מזגנים ותנורים):

  • המערכת מפחיתה אוטומטית את קצב הטעינה של הרכבים (למשל, מורידה הספק מ־$11kW$ ל־$3.5kW$).

  • במצב קיצוני, המערכת יכולה להפסיק זמנית את הטעינה.

• איזון ופיצול: 
  כאשר יש מספר עמדות טוענות במקביל, המערכת דואגת לחלק את ההספק הזמין באופן שווה או על פי סדרי עדיפויות מוגדרים מראש (למשל, טעינה מלאה לדייר אחד לפני הורדת הספק לכולם).

עדיפויות ותכנון

• טעינת לילה: ניתן לתכנת את המערכת שתאפשר טעינה בהספק מלא רק בשעות הלילה המאוחרות, כאשר צריכת החשמל הכללית של הבית המשותף נמוכה (למשל, אחרי חצות).

מיקום החיבור והטכנולוגיה

מערכות ניהול עומסים יכולות להתחבר בשני אופנים עיקריים:

1. חיבור למונה הראשי המשותף (הפתרון הנפוץ): 
   המערכת מנוטרת מלוח החשמל הראשי של הבניין, ומשם היא מנהלת את כל עמדות הטעינה המחוברות אליו. זו הדרך הטובה ביותר לניהול ההספק הכללי.

2. מערכת עצמאית (לכל עמדה): עמדות טעינה חכמות מסוימות יודעות לתקשר ביניהן באמצעות האינטרנט או בקר מרכזי, ולחלק את ההספק המגיע ממונה משנה מרכזי שהותקן במיוחד למטרה זו.

אם הבניין שלכם צפוי להתקין מספר עמדות טעינה, או אם יש חשש לגבי יכולת הנשיאה של לוח החשמל הנוכחי, מערכת ניהול עומסים היא פתרון הכרחי שמקבל תמיכה רבה מצד המפקחים על המקרקעין, כיוון שהוא מבטיח בטיחות ומאפשר מענה לכלל דיירי הבית המשותף.

הודעה והבהרה בנוגע להתקנת עמדת טעינה לרכב חשמלי

מאת:   נציגות הבית המשותף (ועד הבית)  ברחוב [שם הרחוב ומספר הבית]

אל:      מר/גב' [שם הדייר/ת], דייר/ת דירה מס' [מספר הדירה]

תאריך: [התאריך העדכני]

הנדון:   הבהרת תנאים ודרישות להתקנת עמדת טעינה לרכב חשמלי בחניון המשותף

---

שלום רב,

קיבלנו את פנייתך מיום [תאריך קבלת הפנייה] בדבר כוונתך להתקין עמדת טעינה לרכב חשמלי בחנייתך הצמודה/המשותפת.

נציגות הבית המשותף רואה בחיוב את הרצון לאפשר לדיירים להטעין את רכבם, אך מחויבת לפעול בהתאם לחוק, לשמירה על בטיחות כלל הדיירים, ועל שלמות הרכוש המשותף.

 

 

סוגיית החיבור לארון החשמל הראשי המשותף

 

אנו מבקשים להבהיר כי כוונתך להתחבר ישירות לארון החשמל הראשי המשותף של הבניין (או ללוח הכללי המשרת את הרכוש המשותף) אסורה על פי עקרונות חוק המקרקעין ופסיקות המפקח על רישום המקרקעין, אלא אם התקיימו תנאים מסוימים, ובמיוחד:

• פגיעה ברכוש המשותף: 
  חיבור ישיר כאמור עלול להיחשב כשימוש שאינו "סביר" ברכוש המשותף, במיוחד כאשר הוא מונע שימוש דומה מדיירים עתידיים, או שהוא עשוי לגרום לעומס יתר על מערכת החשמל הכללית של הבניין.

• בטיחות ותקנים: 
  חיבור ללא פיקוח מתאים יוצר סכנת בטיחות חמורה לכלל דיירי הבניין ומנוגד לתקנות החשמל המחייבות.

• עלויות החשמל: 
  חיבור לארון המשותף יגרור חיוב עלויות החשמל הפרטיות שלך על כלל דיירי הבניין, ומהווה עשיית עושר ולא במשפט, ואינו מקובל על הנציגות.

 

 

הדרך המאושרת והחוקית להתקנה

 

הנציגות מאפשרת את ההתקנה, בכפוף לעמידה מלאה בתנאים הבאים (אשר נועדו להבטיח את בטיחות וזכויות כלל הדיירים):

דרישה	תיאור
חיבור למונה פרטי (חובה)	עליך להתחבר אך ורק ללוח החשמל הפרטי של דירתך (או להתקין מונה משנה נפרד ומאושר על שמך).
אישור חשמלאי מוסמך	חובה לבצע את ההתקנה באמצעות חשמלאי מוסמך ובהתאם לכל תקנות החשמל העדכניות (כולל התקן להגנת זליגת זרם ישר - DC Leakage). יש להגיש לנציגות אישור בכתב של החשמלאי המבצע.
אי פגיעה ברכוש המשותף	יש לוודא שתוואי העברת הכבלים וההתקנה אינם פוגעים בחזות הבניין ואינם מפריעים לשימוש של דיירים אחרים (במיוחד במעברים, מדרגות וכדומה).
ביטוח צד ג'	עליך להציג לנציגות אישור על הרחבת ביטוח צד ג' אשר יכסה נזקים שעלולים להיגרם כתוצאה מהפעלת עמדת הטעינה.
הצגת תוכנית מפורטת	יש להגיש לנציגות תוכנית מפורטת של מיקום העמדה, תוואי הכבלים וההתחברות החשמלית, לפני תחילת העבודות.

 

 

שלבים והמשך טיפול

 

1. הגשת תוכנית: אנא העבר/י לנציגות את התוכנית המפורטת ואת אישור החשמלאי, בהתאם לדרישות בסעיף 2.

2. אישור הנציגות: לאחר בחינת התוכנית וקבלת כל האישורים, נמסור לך אישור עקרוני בכתב להתחלת העבודות.

3. התחלת עבודה: כל עבודה שתחל לפני אישור בכתב מהנציגות או בניגוד לדרישות הבטיחות – תיאסר ונדרוש את הפסקתה המיידית.

אנו עומדים לרשותך לכל שאלה ומתן הבהרות נוספות, ואנו מצפים לשיתוף פעולה מלא למען בטיחות ורווחת כלל דיירי הבניין.

בכבוד רב,

 

 

_________________________

[שם חבר/ת ועד 1]

בשם נציגות הבית המשותף

[מספר טלפון ליצירת קשר] / [כתובת מייל רשמית]