כדי לאפשר הצבת מחסנים על גג בניין משותף, ישנם מספר היבטים חשובים שצריך לבדוק ולפעול לפיהם, כולל היבטים משפטיים, תכנוניים, הנדסיים וביטוחיים.
להלן פירוט הצעדים והדגשים הנדרשים:
1. הסכמת הדיירים (היבט קנייני):
- הרכוש המשותף: גג הבניין נחשב על פי חוק המקרקעין, התשכ"ט-1969, ל"רכוש משותף" של כל הדיירים.
- רוב הדרוש: הצבת מחסנים על הגג מהווה שינוי מהותי ברכוש המשותף ובהצמדת חלק ממנו, ולכן, בניגוד להחלטות שוטפות של ועד הבית (כמו ניקיון), היא דורשת הסכמה של כל בעלי הדירות.
- חריג (הרחבת דירה): בעבר, תיקון לחוק המקרקעין (סעיף 71ב) איפשר בנייה ברכוש המשותף לצורך הרחבת דירה ברוב של 75% מבעלי הדירות ששני שלישים מהרכוש המשותף צמודים לדירותיהם. אולם, הצבת מחסנים על הגג בדרך כלל אינה נחשבת "הרחבת דירה" אלא ניצול שטח ברכוש המשותף לשימוש פרטי, ועל כן דורשת הסכמה של 100% מהדיירים.
- הסכמה בכתב: חשוב לוודא שהסכמה זו ניתנת בכתב, חתומה על ידי כל בעלי הדירות, ורצוי שתכלול התייחסות למיקום המחסנים, גודלם, אחריות לתחזוקה ועוד. מומלץ ללוות את התהליך בייעוץ משפטי.
- רישום בטאבו: אם מדובר בהצמדה קבועה של חלק מהגג לדירה מסוימת לצורך המחסן, ייתכן שיהיה צורך ברישום שינוי זה בתקנון הבית המשותף ובלשכת רישום המקרקעין (טאבו).
2. היתר בנייה (היבט תכנוני):
- שינוי קונסטרוקטיבי/תוספת בנייה: הצבת מחסנים, גם אם הם "קלים" יחסית, נחשבת ברוב המקרים לתוספת בנייה או לשינוי מהותי במבנה, ולכן מחייבת היתר בנייה מהוועדה המקומית לתכנון ובנייה.
- תהליך קבלת ההיתר:
- אדריכל/מהנדס: יש להגיש תוכניות בנייה מפורטות לוועדה המקומית, החתומות על ידי אדריכל או מהנדס בניין. התוכניות צריכות לכלול את מיקום המחסנים, גודלם, החומרים שמהם ייבנו, החיבור למבנה ועוד.
- מהנדס קונסטרוקציה: חובה לצרף אישור מהנדס קונסטרוקציה לגבי יכולת נשיאת העומס של הגג וההשפעה על יציבות המבנה. יש לוודא שהגג אכן מתוכנן לעמוד בעומסים אלו.
- היבטים נוספים: הוועדה תבחן גם היבטים כמו מרווחים, קווי בניין, חזית המבנה, השפעה על הדיירים האחרים (למשל, חסימת אור או נוף), מערכות ניקוז ועוד.
- הליכי אישור: התהליך כולל הגשת בקשה, בדיקה על ידי מהנדס הוועדה, פרסום, ואישור סופי.
3. היבטים הנדסיים ובטיחותיים:
- עומס על הגג: זו נקודה קריטית. גגות בניינים מתוכננים לעמוד בעומסים מסוימים (שלג, מים, ציוד קל לתחזוקה). הצבת מחסנים כבדים עשויה להוביל לקריסה או נזקים מבניים. חובה לקבל חוות דעת מפורטת ואישור של מהנדס קונסטרוקציה.
- ניקוז מים: יש לוודא שהצבת המחסנים לא פוגעת במערכת ניקוז מי הגשמים של הגג, דבר שיכול לגרום להצפות ונזקי רטיבות לדירות שמתחת.
- בטיחות: לוודא שהמחסנים מקובעים היטב לגג ואינם מהווים סכנה (למשל, מעוף ברוח חזקה).
4. היבט ביטוחי:
- ביטוח הבית המשותף: יש ליידע את חברת הביטוח של הבית המשותף על השינוי בגג. הצבת המחסנים עשויה להשפיע על פוליסת הביטוח, ובמקרים מסוימים אף להעלות את פרמיית הביטוח או לדרוש הרחבת כיסוי.
- אחריות לנזקים: יש להסדיר מראש את נושא האחריות לנזקים שעלולים להיגרם מהמחסנים (למשל, נזקי מים מהם לדירות שמתחת, או נזק שייגרם למחסן עצמו). הדייר שהציב את המחסן יהיה בדרך כלל אחראי לנזקים אלו.
5. היבטים נוספים:
- תקנון הבית המשותף: יש לבדוק את תקנון הבית המשותף הקיים. ייתכן שיש בו סעיפים המתייחסים לשינויים ברכוש המשותף או לשימוש בגג.
- השפעה על הדיירים: יש לשקול את ההשפעה על איכות החיים של הדיירים האחרים (רעש, פגיעה בפרטיות, חסימת נוף או שמש, מראה הבניין).
- גישה ותחזוקה: לוודא שיש גישה נוחה ובטוחה למחסנים, ושהם ניתנים לתחזוקה ללא הפרעה למערכות הגג או לדיירים.
לסיכום:
הצבת מחסנים על גג בניין משותף היא פרויקט מורכב הדורש הסכמה גורפת של הדיירים, קבלת היתר בנייה מהרשויות, ו בדיקות הנדסיות קפדניות. מומלץ מאוד ללוות את כל התהליך על ידי עורך דין המתמחה בדיני מקרקעין ובתי משותפים וכן על ידי אדריכל/מהנדס בניין מתאים. ניסיון לבצע מהלך כזה ללא כל האישורים וההסכמות הנדרשים עלול להוביל לצווי הריסה, קנסות, סכסוכים משפטיים בין הדיירים ונזקים מבניים.
