שכן בבית המשותף רוצה להפוך את החדר הפנוי בבניין לבית כנסת, מה החוק אומר

האם ניתן להקים בית כנסת בבית משותף? – המדריך המשפטי המלא

במהלך תקופת הקורונה, כאשר יציאה מהבית הוגבלה, עלתה שאלה רלוונטית במיוחד:
האם מותר להקים בית כנסת בתוך דירה בבית משותף או ברכוש המשותף של הבניין?

הנושא הגיע לדיון בבית המשפט לעניינים מקומיים בירושלים, שעסק במקרה בו חלק מדירה הוסב לשימוש כבית כנסת. השופטים נדרשו להכריע האם מדובר בשימוש לגיטימי או ב־שימוש חורג במקרקעין בניגוד לחוק התכנון והבניה.

מה נחשב ל"בית כנסת" מבחינה משפטית?

בית המשפט קבע כי אין רשימת מאפיינים סגורה המגדירה מהו בית כנסת.
גם אם במקום אין רב, גבאי, ארון קודש או ריהוט ייחודי – עצם העובדה שמתקיימות בו תפילות קבועות במניין מספיקה כדי לראות בו בית כנסת.

שימוש חורג ודיני תכנון ובנייה

לפי חוק התכנון והבניה, שימוש חורג הוא שימוש בנכס שלא בהתאם להיתר הבנייה שניתן או בניגוד לתכנית החלה על הקרקע.
משמעות הדבר היא:

• אם דירה מיועדת למגורים בלבד, והופכת ל־בית כנסת קבוע, מדובר בשימוש חורג.

• שימוש חורג ללא היתר מהווה עבירה פלילית לפי סעיף 204 לחוק.

מה לגבי זכויות הדיירים בבניין?

גם אם מתקבל היתר לשימוש חורג, הקמת בית כנסת בבית משותף אינה אפשרית ללא הסכמה של אסיפת הדיירים.
החוק מגן על זכויות הקניין של שאר הדיירים, ולכן שימוש ברכוש המשותף לצורך תפילה מחייב קבלת רוב מיוחד או הסכמה מלאה, בהתאם לנסיבות.

האם מניין קטן נחשב לשימוש חורג?

בפסיקה נקבע כי גם מניין קטן, המתכנס בקביעות לשעתיים בשבת, עלול להיחשב לבית כנסת.
לעומת זאת, תפילות מזדמנות של דיירי הבניין בלבד, שאינן הופכות לקבועות, עשויות שלא להיחשב לשימוש חורג.

סיכום

הקמת בית כנסת בבית משותף היא סוגיה מורכבת המשלבת:

• דיני תכנון ובנייה (שימוש חורג והיתרים)
• זכויות הדיירים ברכוש המשותף
• פסיקות בתי המשפט

לפני כל צעד מעשי – מומלץ להיוועץ עם עו"ד המתמחה במקרקעין ובתכנון ובניה, כדי למנוע חשיפה לעבירה פלילית או סכסוך עם השכנים.

בית כנסת בבית המשותף

בתקופת הקורונה, היה עוצר יציאות ואנשים נאלצו להישאר באזור המגורים שלהם, נשאלת השאלה: האם ניתן להתארגן ולהקים בית כנסת או כל בית תפילה אחר בבניין בו אנחנו גרים?

השאלה עלתה לדיון בפני בית המשפט לעניינים מקומיים בירושלים 
(תיק 2630/09 מדינת ישראל נ' פיליפ דולמן (עמ"ק) ירושלים).
מדובר היה בדירה בבית מגורים אשר חלק ממנה הוסב לשימוש כבית כנסת.
הנתבעים טענו כי לא מדובר בשימוש בבית כבית כנסת. 
לדבריהם, מניין המתפללים מצומצם והוא מתכנס רק בשבתות כאשר משך הזמן הארוך ביותר הוא שעתיים בתפילה של שבת בבוקר. 
כמו כן, אין רב, גבאי, ריהוט אופייני לבית כנסת או ארון קודש, ולמעשה אף סממן של בית כנסת. 
הם הוסיפו לציין כי התפילות נערכות בתוך חדר אחד מתוך ארבעת חדרי הדירה.

בית המשפט ׁ(כבוד השופטת תמר בר- אשר צבן)ׂ דחה את טענת הנתבעים בקובעו כי: "אין רשימת מאפיינים סגורה ההופכת מקום לבית כנסת. 
ככלל, אם במקום מסוים נעשה שימוש קבוע לתפילה במניין, גם אם הדבר נעשה רק ביחס לקבוצה קטנה, מוגדרת ומצומצמת, די בכך כדי לקבוע כי נעשה שימוש במקום לבית כנסת, והדבר מחייב היתר מתאים.

הוצא צו שיפוטי להפסקת שימוש ומניעת פעולות שניתן במעמד צד אחד על-ידי בית המשפט אסר על הכנת דירת מגורים למטרת בית תפילה (להלן גם - בית כנסת), ואסר על השימוש בדירת המגורים למטרה זו.

השאלה נושא החלטה זו היא אם אמנם משמשת הדירה למטרת בית כנסת, ובכך נעשה שימוש חורג בנכס שייעודו למגורים, באופן המצדיק את הותרת הצו על כנו, או שמא, כטענת המשיב בבקשתו לביטולו של הצו, אין כך הדבר, ולפיכך יש להורות על ביטולו.

מהו ההיתר?

סעיף 1 לחוק התכנון והבניה מורה כי שימוש חורג במקרקעין הוא שימוש שלא בהתאם לשימוש שהותר בהיתר הבניה או שימוש בניגוד לתכנית החלה על הקרקע.
למעשה ייתכנו מקרים בהם שימוש יהיה חורג למרות היותו תואם את התכנית החלה על הקרקע, מאחר ואינו נכלל בהיתר בניה שניתן לבניין.
לכן, ככל והשימוש "בית כנסת" אינו נכלל בהיתר הבניה, יהיה בהפיכת דירה בתוך בניין מגורים משום שימוש חורג - עבירה פלילית (ס' 204 לחוק התכנון והבניה).

עם זאת, בחינת הפסיקה מלמדת, כי בתי המשפט אינם מחפשים מאפיינים מיוחדים ל"בית כנסת" – כמו רב, ארון קודש וכד', אלא די היה להם שהיה מדובר בתפילה מאורגנת בזמנים קבועים.
עולה מהאמור, כי לו דיירי בניין יחליטו לארגן לעצמם "מניין סגור" רק לדיירי הבית, באופן שאינו יתפרש כשימוש קבוע ברכוש כבית כנסת, ייתכן ולא יהיה בכך משום "שימוש חורג".

חשוב להדגיש, כי גם אם צלחנו את מסוכת חוק התכנון והבניה, בנושא ההיתר, עדיין יש לזכור כי לדיירים הנוספים בבניין קיימות זכויות קנייניות ברכוש המשותף שבבית.
כפי שכבר ראינו בעבר, בעלות וזכויות אחרות במקרקעין, אין בהם כשלעצמן כדי להצדיק עשיית דבר הגורם נזק או אי-נוחות לאחר.

האם ניתן להקים בית כנסת ברכוש המשותף?

במידה ועברנו את המשוכה העוסקת בחוק התכנון והבנייה והתקבל היתר לשימוש חורג, נראה כי בית כנסת כאמור יוכל לקום ברכוש המשותף אך ורק לאחר הסכמת אסיפת הדיירים בנוגע לייחוד השימוש ברכוש המשותף כאמור בחוק המקרקעין.

הבהרה:
המאמר אינו מהווה תחליף לייעוץ משפטי. בכל הליך משפטי או אחר מומלץ לפנות לעו"ד להתייעצות ולהמשך הטיפול.
אין המערכת אחראית על הכתוב במאמר, שכן נועד לשם ידע כללי, ואין המערכת עוקבת אחר פסקי דין ושינויים בחוק, לכן בכל מקרה דומה,
יש להבין את מהות החוק בנושא, להתייעץ עם עו"ד שיבין את מהות הדברים בהתאם לרוח התקופה, השינויים בחוק והבירוקרטיה בעיר ובבית המשותף
ולקבל ממנו ייעוץ מקצועי.
אבל שתדעו שתמיד יש מה לעשות, ואם השכן החליט שהוא רוצה בית כנסת, אין זה אומר שאתם, כשכנים שלו, חייבים להסכים.