רטיבות בדירה – על מי האחריות?

רטיבות בדירה – על מי האחריות

המדריך המשפטי שכל דייר בבית משותף חייב להכיר

אין דבר מתסכל יותר מדירה שמתחילה “להירטב”.

 זה מתחיל בכתם קטן על הקיר או בתקרה, ממשיך בהתנפחות של הצבע ובריח של טחב – ועלול להסתיים בנזק משמעותי לרכוש ולבריאות.

 אבל מעבר למפגע עצמו, מהר מאוד מתחיל ויכוח: מי אמור לשלם על זה? השכן? ועד הבית? או אולי אתם?

התשובה לא נמצאת בתחושות בטן או בוויכוחים עם ועד הבית – אלא בחוק ובפסיקה.

התשובה, תלויה בכלל משפטי ברור: האחריות נקבעת לפי מקור הרטיבות.

הכלל שקובע הכול: מאיפה מקור הרטיבות מגיע

בתי המשפט (המפקח/ת על רישום מקרקעין) קבעו כלל פשוט וברור:

האחריות לתיקון נקבעת לפי מקור הרטיבות ולא לפי מי סובל ממנה.

כלומר: לא משנה מי קנה את הדירה, מי בנה את הבניין, או כמה שנים זה נמשך –
השאלה היחידה היא: מאיזה חלק בבניין חודרים המים. 
האם מרכוש משותף או מדירת השכן.

 הכלל שמכריע כל סכסוך: בדיני בתים משותפים נקבע עיקרון פשוט: שואלים מהו מקור הרטיבות.

אם מקור הרטיבות הוא ברכוש המשותף – האחריות על כלל בעלי הדירות.

אם מקור הרטיבות הוא בדירה פרטית – האחריות על בעל אותה דירה.

הכלל הזה חוזר על עצמו בפסיקה שוב ושוב, והוא זה שמכריע כמעט כל מחלוקת בתחום.

רטיבות שמגיעה מהרכוש המשותף

קירות חיצוניים, גג, יסודות, מסד, מעטפת הבניין – כל אלה מוגדרים בחוק כרכוש משותף.

אם סדק בקיר חיצוני, חדירת מים מהגג או בעיית איטום גורמים לרטיבות בדירה שלכם, כל בעלי הדירות בבניין חייבים להשתתף בעלות התיקון.

בפסק דין תקדימי של המפקחת על רישום מקרקעין נקבע כי כאשר רטיבות חודרת לדירה בגלל סדקים בקירות החיצוניים או חדירת מים מהיסודות, האחריות מוטלת על כלל בעלי הדירות, גם אם:

• שנים כל אחד תיקן לבד
• לא היה ועד בית
• הבניין ישן מאוד.

החוק קובע שחובת כל בעל דירה היא להשתתף בהוצאות הדרושות ל"החזקה תקינה" של הרכוש המשותף – 

כלומר, לשמור עליו אטום, בטוח ותקין. 

אי אפשר לברוח מזה בטענה ש"כולם פה רגילים לתקן לבד".

החוק מחייב את הדיירים לשמור על הרכוש המשותף במצב תקין, אטום ובטוח – ואין פטור מהחובה הזו.

רטיבות שמגיעה מדירה אחרת

ומה אם הרטיבות מגיעה ממרפסת של השכן שמעליך?

אם הרטיבות מגיעה ממרפסת, מקיר, מצנרת או מכל חלק בדירה שמעליכם או לידכם – בעל אותה דירה חייב לתקן.

במקרה כזה נפסק:

בעל הדירה שממנה מגיעה הרטיבות הוא האחראי – גם אם הבעיה נוצרה בגלל קבלן שבנה לא טוב.

גם אם הליקוי נובע מטעות של הקבלן או מתכנון לקוי לפני שנים, מבחינת השכן שניזוק אין לכך משמעות: מי שמחזיק בדירה שממנה מגיעים המים – אחראי לעצור את הבעיה. 

אם אותו בעל דירה רוצה לתבוע את הקבלן – זו זכותו, אבל הוא לא יכול להשאיר את השכן עם רטיבות.

“ככה זה מאז שנבנה הבית” – זו לא הגנה: זו אולי הטענה הכי נפוצה – וגם אחת הכי שגויות. 

בתי המשפט קובעים חד־משמעית: הזכות של אדם לגור בדירה יבשה גוברת על כל טענה היסטורית. 

גם אם מדובר בכשל ישן מאוד – חייבים לתקן אותו. אין דבר כזה “רטיבות שאי אפשר לגעת בה כי היא תמיד הייתה”.

הרטיבות בכל הבניין

מה אם יש רטיבות בכל הבניין? דווקא אז האחריות המשותפת ברורה יותר.

אם כל הבניין סובל מבעיות איטום, סדקים או חדירת מים – כל הדיירים חייבים להשתתף בתיקון. 

אי אפשר לומר “אם נתקן לך, כולם יבקשו” – זו בדיוק מטרת החוק: שהבניין יתוחזק באופן שוויוני ולא בשיטת “כל אחד לעצמו”.

העובדה שיש סדקים וליקויים בכל הבניין לא פוטרת אף אחד, אלא להפך: היא מחייבת את כל הדיירים לשאת יחד בעלות תיקון הרכוש המשותף.
 

צו עשה לתיקון הבעיה

טיפלתם בבעיה או ניסיתם לטפל בבעיה, אז לידיעת הנישומים, על תיקון הבעיה יש את מבחן התוצאה, עוד עיקרון חשוב: לא מספיק “לנסות”.

השאלה היחידה היא: האם הרטיבות נפסקה בפועל.

אם התיקון לא עבד – חייבים לתקן שוב, ובמידת הצורך אף לשנות שיטת תיקון.

מבחינת הדין, מי שאחראי לרטיבות חייב להביא תוצאה – לא רק מאמץ.

סיכום: 

רטיבות בבית משותף אינה בעיה פרטית – היא בעיה קניינית. 
מקור המים קובע מי אחראי, ולא מי שסובל יותר. 
טיפול נכון ומהיר חוסך נזקים, מריבות והוצאות מיותרות.

על המחבר:

עו״ד צבי אשכנזי, עוסק בסכסוכי בתים משותפים, נזקי רטיבות וליקויי בנייה
לשעבר מתמחה אצל המפקחת על רישום מקרקעין בחיפה 054-900-1774.