מדריך לקריאת נסח טאבו

כיצד להפיק נסח רישום (נסח טאבו)?
 

נסח טאבו הוא מסמך רשום של נכס מקרקעין, המופק ע"י לשכת רישום המקרקעין במשרד המשפטים.
הנסח מכיל פרטים הקשורים לנכס, לקרקע, לבעלים והערות מסוגים שונים.

 סוגי הנסח הקיימים:

•  נסח מלא: מידע מלא לגבי חלקה או דירה בבית משותף הרשומים בפנקסי המקרקעין.
• נסח היסטורי: מידע מלא הכולל רישומים שבוטלו.
• נסח היסטורי סרוק: מידע הכולל רישומים שבוטלו לפני שנת 1991. ניתן לקבל באמצעות מילוי טופס "בקשה למידע על העתק ממסמכי תיק, שטר או נסח היסטורי"
• נסח מרוכז: מידע מרוכז שאינו כולל את כל פרטי הרישום, על כל הדירות בבית משותף.
  בית משותף הוא בית שיש בו שתי דירות או יותר ונרשם בפנקס הבתים המשותפים.
• נסח חלקי: מידע חלקי ולא מלא על החלקה ובמקרים בהם קיימים בחלקה מעל 50 בעלי זכויות בלבד.
  ניתן להפיק נסח זה רק על זכות בעלות או חכירה בלשכת רישום המקרקעין בה רשומים המקרקעין. לא ניתן לקבל נסח זה באופן מקוון.

מרכיבי הנסח:

פרטים על החלקה:
בראשית הנסח מצוינים מספר הגוש, מספר החלקה ושטחה. 
כתובת הנכס אינה מופיעה בנסח. 
על מנת להצליב בין מספר הגוש והחלקה לכתובת, ניתן להיכנס לקישור הבא:  איתור גוש וחלקה לפי כתובת

כיצד נדע אם החלקה בבעלות פרטית או בבעלות המדינה?
כאשר מצוין שהבעלות היא בעלות "קרן קיימת לישראל", אזי, החלקה בבעלות המדינה ומנוהלת על ידי "רשות מקרקעי ישראל" (רמ"י), לשעבר "מנהל מקרקעי ישראל" (ממ"י).
קרקעות בבעלות המדינה, לעתים מצוינות בנסח תחת השם "רשות הפיתוח". להלן רשות מקרקעי ישראל.

דוגמא לנסח טאבו:

פרטים על תת החלקה / הדירה

בדוגמא שלפנינו, ניתן לראות את הנתונים הבאים על תת החלקה.

•  מספר תת החלקה – חלקה מורכבת מתתי חלקות. תת חלקה יכולה להיות דירה, תא מלאכה, תא מסחרי וכיוצ"ב. 
  מספר תת החלקה, כמופיע בצו רישום הבית המשותף. 
  מספור תתי החלקות מתחיל מהקומה התחתונה לעליונה.
  בבית משותף יופיע לרוב הרכוש המשותף כתת חלקה נוספת מעבר למס' הדירות במבנה.
• שטח תת החלקה
• באיזו קומה בבניין היא נמצאת (ראשונה = קרקע, שנייה = א' וכן הלאה)
• מספר מבנה – במידה ויש יותר ממבנה אחד על החלקה, המבנים ימוספרו לשם זיהויים.
• החלק ברכוש המשותף – משמע, החלק היחסי של תת החלקה ביחס לכלל המבנה. 
  חלק זה מתאר את שטח רצפת תת החלקה (נטו ללא מרפסות וללא קירות המעטפת) ביחס לכלל רצפת המבנה, או לחילופין ביחס לכלל תתי החלקות במבנה.
  לחלק היחסי ברכוש המשותף השלכה בשני היבטים:
  • הראשון, מצביע גם על זכותו של בעל חלקת המשנה בזכויות בניה עתידיות על הקרקע המשותפת לצרכי בנייה עתידית.
  • השני, חלק ההשתתפות בהוצאות תחזוקת הבית.
• שני היבטים אלו תקפים רק במידה והתקנון הוא תקנון מצוי. 
  ניתן לשנות את זכות בעל תת החלקה ע"י ניסוח תקנון מוסכם המאפשר להגדיר זכויות שונות ו/או נוספות לתת חלקה מסוים.
• הצמדות – כאשר מבקשים להצמיד חלק מהרכוש המשותף לתת חלקה מסוים, יש להכין תשריט בית משותף המכיל את תרשימי התכניות של הקומות (ובהן תתי החלקות בכל קומה) ותרשים המגרש. 
  יש לתאר על גבי התכניות את החלקים הצמודים ולאיזו תת חלקה הם צמודים. 
  ההצמדות הנפוצות הן גינה, גג, חניה ומחסן. 
  ישנן גם הצמדות משותפות למפר תתי חלקות יחד. 
  אזור שאינו מוגדר כצמוד לתת חלקה מסוימת, מהווה רכוש משותף ושייך לכלל תתי החלקות.

כאשר אין הצמדות לתתי החלקות או הערות מיוחדות לחלקה, נהוג שתקנון ברירת המחדל אשר יוגדר לבית המשותף בעת רישומו בפנקס הבתים המשותפים, יהיה תקנון מצוי, הכוונה שההסדרים בבית המשותף יהיו כפופים לתקנון המצוי כמצוין בסעיף 64 לחוק המקרקעין תשכ"ט 1969.

להורדת תשריט ותקנון הבית המשותף: הזמנת מסמכי בית משותף (צו, תקנון ותשריט)
​

רישום הערות בנסח

נהוג לכנות את ההערות בנסח בשם "הערת אזהרה" – הרישום מתריע על שינוי או עדכון במעמדו של הנכס.

מקרים לדוגמא:

•  עם חתימת הסכם מכירה / קניה, פרטי הקונה יתוספו לפרטי הבעלים הנוכחיים כדי להודיע שמעתה ואילך (עד להעברת הבעלות המלאה) לקונה יש חלק ועניין בנכס.
• הערת בנק על הענקת משכנתא (הלוואה לשם רכישת הנכס) לבעל הנכס. כל זמן שהמשכנתא לא מסולקת, הבנק למעשה שותף לבעלות על הנכס. ההערה מבטיחה לבנק את שעבוד הנכס כלפיו ולא ניתן למכור את הנכס ללא ידיעה ואישור הבנק.
• גוף כלכלי או אחר הטוען לחובות מצד בעל הנכס, רשאי לבקש ממוסד שיפוטי לרשום הערת אזהרה לטובתו, עד לגמר הליך הדיון בטענות ו/או סיום התחייבויות בעל הנכס כלפיו.
• רשות מקומית רשאית לרשום הערה בנכס אשר ביצע חריגת בניה עד להחזרת המצב לקדמותו או עד להסדרת היתר בניה וזאת בין היתר גם על מנת שצד ג' המתעניין בנכס יהיה מודע לעצם קיומה של החריגה (רישום זה אינו נפוץ ולכן על המתעניין בנכס, לשכור את שירותיו של בעל מקצוע לפני רכישת נכס).
• רשות מקומית רשאית לרשום הערה על הפקעת חלק מהקרקע לטובת הציבור, לרוב, כאשר מתוכננת הפקעת רצועה מהחלקה לטובת הרחבת דרך ציבורית.
• זיקת הנאה למעבר דרך – תיתכן במקרה של הגדרה מתוקף תכנית בניין עיר או מתוקף הסדר בין בעלי חלקות צמודות המעוניינים ליצור מעבר משותף ביניהן.
• תקנון מוסכם - בבית משותף שבו הוחלט על תקנון מוסכם, והדבר נחתם ע"י הדיירים, והוגש למשרד המקרקעין, הדבר יצויין בהערות על קיימות של תקנון מוסכם. תקנון מוסכם רשום, מחייב כמו התקנון המצוי (ברירת המחדל) שבחוק המקרקעין

כיצד להפיק נסח

ניתן להוריד את הנסח ישירות מאתר משרד המשפטים בקישור שלהלן הפקת נסח רישום (נסח טאבו) מפנקסי המקרקעין. 
לאחר מילוי הפרטים והתשלום, תקבלו מיידית את הנסח לתיבת המייל שלכם.
שימו לב כי ישנם אתרים נוספים המציעים שירות זה אך בעלות כספית גבוהה יותר ואולי בזמן איטי יותר.

מחבר המאמר:
עידן חזני, אדריכל וקבלן רשום, בעליו של אתר חזני פרויקטים

הערות ושאלות מהרשת למדריך

• במידה ונפלה טעות ברישום בוודאי ניתן לתקן זאת. 
  קודם כל צריך להזמין תוכנית בית משותף ולראות שם למי זה מוצמד. 
  אם זה מוצמד לדירה שלך – הכל קל. פונים לעו"ד וועל סמך חוזה הרכישה שלך והתוכנית הזאת הוא ידרוש תיקון רישום. 
  במידה ויתברר שזה מוצמד לדירה אחרת או רשום כחלק מרכוש משותף – כאן כבר מדובר בבעיה אחרת והיא קשורה לעצם חוזה הרכישה שלך. 
  הטענות במקרה הזה יכולות להיות רק למוכר במידה והצהיר שמחסן וחניה רשומים על שמו.
• אני רוצה לוודא שאין חריגת בניה בבניין שבו אני רוצה לקנות נכס וכן את אחוזי הבנייה איך עושים זאת בצורה מקוונת, 
  כמו"כ אני רוצה למצוא קרקע לבניה במקום שרוב הקרקעות כבר מוחכרות, איך אני יודע איזה שטח עדיין שייל לממ"י?
  • המידע ניתן לקבל בתיק בניין של עירייה. יתכן ולא ניתן לעשות הכל רק בצורה מקוונת – לפעמים בגלל שאין חומר סרוק לעיריות מסויימות ולפעמים בגלל שהמצב בשטח שונה מהתשריטים.
    ניתן לחפש מידע רלוונטי באתר רשות מקרקעין בתפריט פרסומי תכנון מקרקעין.
• האם בנסח הטאבו נרשם הגודל המדויק של הדירה? 
  אם למשל יש הפרשים בין נסח הטאבו לבין רישום העירייה, איך אני בעצם יכולה לדעת מה הגודל של הנכס?
  • לרוב נסח טאבו משקף את גודל הדירה כפי שהיה נרשם בעבר. 
    בשנים האחרונות השתנו שיטות מדידה. 
    בנוסף יש עוד הרבה סיבות מדוע מטרים בנסח טאבו לא בהכרח הגודל האמיתי של הדירה. 
    אותו דבר ניתן להגיד לגבי מטרים בעירייה. 
    אם יש מטרה לדעת גודל מדוייק של הדירה צריך להזמין מודד מוסמך ולקבל ממנו חוות דעת.
• בבניינים חדשים תהליך רישום בטאבו אינו מתחיל לפני סיום הבניה וקבלת טופס 4, כלומר, בוודאי עדיין אין רישום כזה. 
  אבל, כל חברה יזמית שבונה ומוכרת דירות מחוייבת בניהול מרשם מסודר של שינויים בדירות שבונה עד לרישום בטאבו. 
  לכן, ניתן לפנות לחברה שבנתה את הדירות ולבקש לקבל אישור זכויות מעודכן. 
  יתכן והוצאת האישור כזה יהיה כרוך בתשלום אגרה.
• שטח (גוש וחלקה) במתחם שעבר אישור של איחוד וחלוקה והמצב כעת שיש תשריט מאושר. 
  איזה סוג נסח עלינו לבקש כדי לראות את הזכויות שלנו?
  • עדיף להוציא גם נסח מרוכז וגם נסח רגיל לתת חלקה הספציפית שלך. (עלות של כ15 שקל לדוח וניתן להוציאו באינטרנט ).
• הוצאתי נסח טאבו באינטרנט וקיבלתי תשובה שהנסח "מוקפא" – מה זה אומר ? ומה עלי לעשות כדי להשיג את נסח הטאבו ?
  • רבים נתקלים בבעיה זו, משמעות הצגת ההודעה בדבר "הקפאתו" של נסח טאבו הינה כי מבחינת עובדי לשכת רשות המקרקעין, הנכס נמצא בתהליך רישום כלשהו (לדוג': רישום בית משותף, פרצליציה וכו'). 
    היות ואין תאריך ידוע מראש לסיום עבודת הרשות, יש ליצור עימם קשר טלפוני על מנת לברר זאת.
• האם אפשר להסתפק בהערת אזהרה בנסח טאבו כדי להוכיח את הבעלות שלי בנכס ?
  • לא. רבים חושבים כי בעת רישום הערת האזהרה בטאבו הסתיימה פעולת הרישום של הנכס, אך אין כך הדבר. 
    כדי לקבל הגנה טובה יותר יש לסיים את רישום הזכויות על שם הרוכש כבעלות ולקבל את אישור רשם המקרקעין לזכות זו בנכס.
    הערת אזהרה כשמה כן היא, מהווה אך ורק "איתות" כי בנכס נעשתה התחייבות לעסקה (או הימנעות מעשיית עסקה).
    יש לפנות לייעוץ משפטי מוסמך להבהרות נוספות.
• איפה מוצאים מפה של שטח הבניין?
  • בתיק הבניין המצוי במחלקת ההנדסה של העירייה הרלוונטית (הדבר אינו קשור לנסח הטאבו).
• על השאלות למעלה ענו עו"ד של צוות אפיקים הנדסה
• המשפט "כתובת הנכס אינה מופיעה בנסח":
  זה נכון באופן כללי, אבל חשוב לציין שלעתים יש אזכורים מסוימים לכתובת אבל לא תמיד היא מדויקת או מחייבת. אפשר לכתוב  שבנסח טאבו הכתובת אינה המרכיב העיקרי לזיהוי הנכס – הגוש והחלקה הם המרכזיים.
• הבהרה לגבי "נסח היסטורי סרוק":
  נסחים היסטוריים סרוקים מיועדים למידע שמיושן או שאינו בתוקף היום, והוא לשימוש היסטורי בלבד.
• נסח מרוכז – זהו נסח שמרכז מידע על כל הבית המשותף, אך אינו כולל את פרטי הזכויות של כל דירה בנפרד (רק נכתב בקצרה, מהם בעלי זכויות ).
  ( לרוב כתבי התביעה למפקח על רישום מקרקעין, מצורף הנסח המרוכז כנספח על מנת להוכיח את בעלות הצדדים לתביעה של תתי החלקות, וניתן ללמוד ממנו על היותו בית משותף או לא).  
• הצמדות ותתי-חלקות – ההצמדות הן זכויות נוספות של תת-חלקות כמו חנייה או מחסן, ושהן צריכות להירשם בנסח או בתשריט.
• תיקון טעויות ברישום: לעיתים מדובר בהליך משפטי ולעתים נדרש סיוע מקצועי, כמו עו"ד או נוטריון, ולכן כדאי להיעזר בייעוץ מקצועי מוסמך ולא להסתמך רק על המאמר הזה.
• רישום זכויות מלא - יש הרבה חשיבות בקבלת אישור רישום זכויות מלא (העברה מלאה בטאבו) ולא להסתמך רק על הערת אזהרה - זה מונע בעיות בעתיד כי בלי רישום מלא, אי אפשר לבצע הרבה סוגי עסקאות וההגנה על הנכס היא חלקית.
• בבית משותף שבו הוסכם על תקנון מוסכם, נחתם התקנון על-ידי בעלי הדירות ונרשם בלשכת רישום המקרקעין, תופיע בנסח הטאבו הערה בדבר קיומו של תקנון זה. 
  התקנון המוסכם, משהוא נרשם כדין, מחייב את כלל בעלי הדירות בבית המשותף, ותוקפו כשל התקנון המצוי, ואף גובר עליו במקרה של סתירה."
• הבהרה לגבי 'החלק ברכוש המשותף' - 
  החוק והפסיקה בישראל אכן עוסקים לעומק בשאלת אופן חלוקת ההוצאות בבית משותף, והאם זו צריכה להיעשות לפי החלק ברכוש המשותף או לפי שטח הדירה בפועל. 
  השינוי בחוק מחזק גישה חדשה, המבוססת על שימוש בפועל ושטח רצפה – ולא על חלוקה פורמלית לפי חלקים ברכוש המשותף.
  המסקנות המשפטיות העדכניות לפי סעיף 58(א) לחוק המקרקעין והפסיקה הרלוונטית:
  • שיטת חישוב החיוב – לפי שטח רצפת הדירה- תיקון סעיף 58(א) לחוק המקרקעין ביטל את ההפניה ל"חלקים ברכוש המשותף" וקבע מפורשות: “...ההשתתפות תהיה לפי יחס שטח רצפת דירתו לשטח רצפה של כל הדירות בבית המשותף, זולת אם נקבע אחרת בתקנון”.
    ומה משמעות:
    • אין עוד חיוב לפי רישום פורמלי בטאבו של חלק ברכוש המשותף.
    • החיוב נעשה לפי שטח הבנוי בפועל של הדירה.
    • הצמדות אינן נלקחות בחשבון, כפי שנקבע בפסיקה:
      שטחים מוצמדים, כמו גג, חצר או גינה, אינם נכללים בשטח הרצפה לחישוב ההשתתפות בהוצאות (למשל: ע"א 5062/04, נציגות הבית המשותף משה קול 21 נ' כפיר). הסיבה: אלה אינם שטחי מגורים ואינם מעידים על היקף השימוש ברכוש המשותף או מספר המשתמשים בדירה.
    • שיפוץ או תוספת בדירה (לא מוצמדת) – מתי כן ישפיע (לשאלת בן חור)?
      • שיפוץ או תוספת בנייה (כגון סגירת מרפסת בהיתר או בניית חדר נוסף) כן עשויים לשנות את שטח הרצפה הרלוונטי לחישוב, אם: מדובר בתוספת חוקית שקיבלה היתר בנייה והשטח הפך להיות חלק אינטגרלי מהדירה לשימוש מגורים או מחסן.
        לדוגמה: אם דייר סגר מרפסת ואישר זאת ברישום, שטח זה יצורף לשטח הרצפה לצורכי החישוב, אך לא אם מדובר בשטח הצמוד בלבד (כמו גינה פתוחה).
    • פסיקה רלוונטית: ע"א (ת"א) 1581/09 – נציגות הבית המשותף גורדון 14 נ' ויסנביק-דהן: בית המשפט קבע שהשינוי בחוק מבקש לשקף היקף שימוש בפועל, לא רק את הבעלות.
      אז בעצם מטרת התיקון היא – לעגן חישוב הוגן ושקוף יותר, בהתאם לצריכה בפועל של שירותים בבית.
      תא (ירושלים) 5116-05-14 – חנוכה נ' עמידר: שם נפסק כי גינה אינה נחשבת שטח רצפה, ולכן אינה נכללת לצורך חישוב החלק היחסי בהוצאות.
    • וסוגיה אחרונה- מה המשמעות אם דירה שונתה והוגדלה?
      אם דייר ביצע הרחבה חוקית, לדוגמה, בנה ממ"ד או סגר מרפסת בהיתר, שטח זה כן ייכלל כחלק משטח הרצפה לצורכי סעיף 58(א). אולם, אם לא עודכן הרישום או מדובר בתוספת לא חוקית – ייתכן שלא תובא בחשבון אלא אם כן קיימת הסכמה או הכרה בפועל מצד יתר הדיירים או הנציגות.
  • לסיכום:
    חישוב ההוצאות הביתיות נעשה כיום לפי שטח רצפת הדירה בפועל, ולא לפי חלק יחסי פורמלי ברכוש המשותף (כפי שכתבתי בפוסט).
    הצמדות (גינה, גג וכו') לא נחשבות לשטח רצפה!!
    שינויים והרחבות בדירה יכולים להשפיע – אם הם חוקיים ונרשמים או מוכרים בפועל!