משמעות התקנון המוסכם וכוחו המחייב כל דייר

משמעות התקנון המוסכם וכוחו המחייב כל דייר – קיים וחדש

התקנון המוסכם בבית משותף אינו עוד מסמך טכני או נוהלי. 
הפסיקה חזרה והדגישה כי מדובר במסמך היסוד של הבית המשותף – מעין “חוקה פנימית” המסדירה את מערך הזכויות והחובות בין בעלי הדירות. 
אף שמבחינה מהותית התקנון הוא חוזה, מעמדו חורג מהסכם רגיל, ומשנרשם – הוא רוכש מעמד קנייני המחייב את כלל בעלי הדירות, לרבות מי שנעשו בעלי דירות לאחר מכן.

 
התקנון כמסמך בעל מעמד קנייני

בפסק הדין שניתן בתיק נציגות הבית המשותף “בית עמיתים” נקבע כי התקנון המוסכם, משנרשם, אינו דומה לדבר חקיקה אך גם אינו הסכם פרטי רגיל; 

הוא חוזה בעל מעמד קנייני שכוחו יפה כלפי כל בעלי הדירות בבית המשותף – קיימים ועתידיים. 

מכאן נגזרת מסקנה מרכזית: הוראות התקנון גוברות על כל נוהג, הסכמה קודמת או הסדר אחר שנהגו בו בבית המשותף.
גישה זו חזרה ונשנתה גם בפסק הדין של המפקחת בפרשת אבי יוזמה ופיתוח בע"מ, שם נקבע כי התקנון הוא בעל מעמד נורמטיבי גבוה, וכאשר קיימת סתירה בינו לבין הסכמים פרטניים – התקנון גובר .
כלומר, גם אם בעל דירה חתם על הסכם ניהול מוקדם, הרי שמרגע שנרשם תקנון מוסכם הקובע מנגנון שונה – הוראות התקנון יכריעו.

התקנון כ"חוקה" של הבית המשותף

בית המשפט המחוזי הדגיש כי התקנון הוא מסמך היסוד של הבית המשותף, המחייב את בעלי הדירות ואת הבאים במקומם, ומרגע שנרשם – הוראותיו מחייבות גם ביחס לעתיד. התקנון אינו עוד הסכמה בין צדדים מסוימים, אלא מסגרת נורמטיבית כוללת החלה על כלל יחידות הבית.
מעמדו זה של התקנון משליך גם על פרשנותו. 

בפסק הדין בעניין נגיד נקבע כי יש לפרש את הוראות התקנון בהתאם ללשונו, להיגיון הכלכלי והמסחרי שבו, וכן בהתאם להתנהגות הצדדים לאחר חתימתו . 

מכאן שהתקנון אינו “סתם מסמך”, אלא מסמך חי, שיש לפרשו באופן המשקף את מטרתו ואת תכליתו.

תחולת התקנון על בעלי דירות חדשים

אחת הסוגיות המרכזיות היא האם התקנון מחייב גם רוכשים חדשים, שלא היו צד לעריכתו. 

הפסיקה השיבה על כך בחיוב ברור.
בעניין בר עוז נקבע כי גם מקום שבו הסכמה לא נרשמה במרשם במפורש, אך הופקדה בתיק הבית המשותף והנסחים מפנים אליה – אין רוכש חדש יכול להישמע בטענה כי הסתמך על הרישום בלבד. 

הימנעות מעיון בתיק הבית המשותף שוללת ממנו את האפשרות לטעון לחוסר ידיעה. 

בכך חיזק בית המשפט את עקרון הפומביות המהותית של התקנון. 

כלומר, רוכש דירה נכנס למערכת הזכויות והחובות הקיימת בבית המשותף כפי שהיא מוסדרת בתקנון. 

עצם רכישת הדירה משמעה קבלת מכלול ההוראות המחייבות שבתקנון, גם אם לא היה צד לניסוחו.

גבורת התקנון על הסכמות מאוחרות או פרטניות

הפסיקה קבעה כי אף אם נכרתו הסכמים פרטניים – למשל, הסכמי ניהול הקובעים מנגנון חיוב שונה – הרי שככל שקיימת סתירה בינם לבין התקנון המוסכם, ידו של התקנון על העליונה.

עוד נקבע כי שינוי בתקנון אמנם טעון רישום כדי לחייב צדדים עתידיים, אך כאשר מדובר בהסכמה שהופקדה בתיק הבית המשותף והייתה נגישה לעיון – אין מקום לאפשר לרוכש חדש להתעלם ממנה (פסיקה של המחוזי). 

בכך מתחדדת התפיסה כי התקנון אינו רק מסמך חוזי אלא נדבך קנייני של המבנה המשפטי של הבית המשותף.

התקנון כמקור לזכויות בנייה והצמדות

בפסקי הדין בעניין נגיד ובעניין דינור נ' עדי נדונה שאלת היקף הזכויות הנגזרות מהתקנון, לרבות זכויות בנייה והצמדות. 

בעניין נגיד נקבע כי מקום שבו לשון התקנון מתירה ניצול אחוזי בנייה והקמת יחידות נוספות, יש לכבד זאת ולהתאים את צו הרישום למצב המשפטי והתכנוני הנובע מן התקנון (פסיקה של המחוזי). 

בעניין דינור הודגש כי יש לפרש את התקנון על פי לשונו ותכליתו, וכי זכויות הנגזרות ממנו אינן תלויות בהסכמות חדשות מקום שהתקנון עצמו מסדיר את המנגנון (פסיקה של מפקחת על רישום מקרקעין). 
מכאן שהתקנון אינו רק מסדיר חיובים כספיים או שימושים; 

הוא עשוי להקנות זכויות קנייניות מהותיות, לרבות זכויות בנייה והצמדות, המחייבות את כלל הדיירים.
 

סוף דבר

מן הפסיקה עולה תמונה ברורה: 

התקנון המוסכם הוא אבן היסוד הנורמטיבית של הבית המשותף. 

אף שמדובר בחוזה, משנרשם – הוא מקבל מעמד קנייני המחייב כל בעל דירה, בין אם היה צד לעריכתו ובין אם רכש את דירתו שנים לאחר מכן. 

התקנון גובר על נוהג, על הסכמות קודמות ואף על הסכמים פרטניים סותרים. 

הוא מהווה מעין “חוקה” של הבית המשותף (פסיקה מחוזי). 

והוא מחייב גם רוכשים חדשים אשר אינם יכולים להישמע בטענה כי לא ידעו על תוכנו מקום שהמסמך הופקד ונגיש לעיון. 

לפיכך, משמעותו המעשית של התקנון המוסכם היא כי כל דייר – קיים או חדש – נכנס למסגרת זכויות וחובות מוגדרת מראש, אשר אינה תלויה ברצונו הפרטי ואינה ניתנת לעקיפה באמצעות הסכמות חיצוניות. 

התקנון הוא הבסיס הקנייני והנורמטיבי המארגן את חיי הבית המשותף ומבטיח יציבות, ודאות ושוויון בין כלל בעלי הדירות. 

המאמר נכתב על ידי עו״ד צבי הרשל אשכנזי, 

לשעבר העוזר המשפטי של המפקחת על רישום מקרקעין חיפה, המתמחה בדיני בתים משותפים וליקויי בנייה. 

לפרטים נוספים ומאמרים נוספים: ashkenazilaw.co.il | דף “שיפוטי – מרכז ליישוב סכסוכי שכנים וליקויי בנייה בפייסבוק: