אסיפת דיירים וקבלת החלטות באופן וירטואלי
אסיפה דיירים יכולה להתקיים באמצעות פלטפורמות וירטואליות במידה והחליטו על כך באסיפת דיירים חוקית ונרשמה החלטה זו באופן מסודר. אסיפת וירטואלית יכולה להתקיים בפלטפורמות כמו קבוצת וואטסאפ, שיחת וידאו בזום או בטופס מקוון כדוגמת Google Forms וכדומה. יש להתייחס לאסיפה וירטואלית בדומה לאסיפה מסורתית, להודיע מראש על סדר היום ולהדגיש כי ההחלטות שתתקבלנה מחייבות.
האסיפה הכללית של בעלי הדירות בבית משותף נועדה לקבוע את דרכי ניהולו של הרכוש המשותף והשימוש בו.
ההוראות לגבי האסיפה הכללית נקבעו בתוספת לחוק המקרקעין, המהווה את התקנון המצוי לבתים משותפים.
אסיפה שנתית
- האסיפה הכללית מתכנסת לפחות פעם בשנה, ונדרשים להשתתף בה לפחות מחצית מבעלי הדירות בבניין או באי כוחם.
- הנושאים שנידונים באסיפה השנתית:
- קביעת דרכי ניהולו של הרכוש המשותף והשימוש בו.
- קביעת ההוצאות הכרוכות בניהול הרכוש המשותף.
- הסדרת נושאים שונים הנובעים משכנות בבית משותף.
- בחירת ועד הבית.
- אישור החשבונות.
- הישיבה הראשונה של האסיפה הכללית תתקיים בתוך 3 חודשים מיום רישום הבניין בפנקס הבתים המשותפים בלשכת רישום המקרקעין (טאבו).
- הישיבה השנייה של האסיפה הכללית תתקיים לא יאוחר מ-15 חודש לאחר הישיבה הראשונה.
- באסיפה הכללית ייבחר יושב ראש ומזכיר אסיפה.
אסיפה כללית שלא מן המניין
- מעבר לאסיפה השנתית, רשאי ועד הבית לכנס אסיפה כללית כשהוא רואה צורך בכך (למשל, אם אחד מחברי הוועד נאלץ מסיבה כלשהי לעזוב את תפקידו ויש לבחור במקומו חבר חדש או שיש רצון בהחלפת חברי הוועד הנוכחיים).
- הועד מחוייב לקיים אסיפה כללית שלא מן המניין, אם שליש מבעלי הדירות דורשים זאת. במקרה זה יש לקבוע את מועד הישיבה בתוך 14 יום מהגשת הבקשה על-ידי בעלי הדירות.
הליך מימוש הזכות
כינוס האסיפה הכללית
- יש למסור הודעה לבעלי כל הדירות על מועד קיומה של האסיפה הכללית, לפחות 4 ימים לפני המועד.
- אם ההודעה נמסרת באמצעות תליית מודעה, יש לתלות את המודעה במקום בולט (במעלית, בחדר המדרגות) לפחות 5 ימים לפני מועד קיום האסיפה.
- ההודעה צריכה לפרט מהם הנושאים שיידונו באסיפה.
- באסיפה כללית צריכים להשתתף לפחות מחצית מבעלי הדירות, או באי כוחם.
- בהודעה על קיום האסיפה הכללית ניתן לקבוע כי אם לא יגיעו לפחות מחצית מבעלי הדירות (או באי כוחם) בשעה שנקבעה לאסיפה הכללית, האסיפה תתקיים בשעה מאוחרת יותר באותו יום, בכל מספר של משתתפים.
נושאי הדיון באסיפה הכללית
- כאמור, הנושאים שיידונו באסיפה יפורטו בהודעה שתפורסם לגבי כינוס האסיפה.
- בעל דירה רשאי להוסיף נושא לסדר היום של האסיפה, בתנאי שמסר על כך הודעה לכל שאר בעלי הדירות לפחות יומיים לפני מועד האסיפה. עליו למסור את ההודעה באותה דרך שבה נמסרה ההודעה הראשונה על מועד קיומה של האסיפה הכללית.
- באסיפה יידונו רק נושאים שנקבעו מראש, אלא אם כן כל בעלי הדירות הסכימו לדון בנושא שלא נכלל בסדר היום.
הצבעות באסיפה הכללית
- כל בעל דירה זכאי להשתתף באסיפה הכללית ולהצביע בעצמו או באמצעות נציג מטעמו.
- בעל דירה שממנה מיופה כוח מטעמו לייצג אותו באסיפה הכללית יעביר לו כתב מינוי חתום על ידו.
- מי ששוכר דירה בבניין אינו זכאי להצביע באסיפה הכללית, אלא אם כן בעל הדירה ייפה את כוחו להצביע במקומו.
- ההצבעה מתקיימת בהרמת יד, כאשר לכל דירה יש קול אחד, גם אם לדירה אחת יש מספר בעלים.
- אדם שבבעלותו כמה דירות יקבל קול עבור כל דירה שבבעלותו.
- ניתן לקיים הצבעה חשאית בקלפי, אם רבע (4/1) מבעלי הדירות הנוכחים באסיפה דורשים זאת.
- במקרה שבו ישנו שוויון בין הקולות בהצבעה, יושב ראש האסיפה יכריע בנושא.
קבלת החלטות באסיפה הכללית
- קבלת החלטות באסיפה הכללית תיעשה ברוב קולות.
- החלטות המתקבלות ברוב רגיל:
- רוב ההחלטות בנוגע לניהול הרכוש המשותף והשימוש בו (למשל החלפת תיבות הדואר, שינוי שעות ההפעלה של מערכת ההסקה), או בחירת ועד הבית, מתקבלות ברוב רגיל.
- הרוב הרגיל הוא מתוך כל בעלי הדירות שהגיעו לאסיפה או נתנו ייפוי כוח לנציג מטעמם.
- החלטות המתקבלות ברוב מיוחד:
- להחלטה על שינוי בתקנון הבית המשותף נדרש רוב של 66% מבעלי הדירות.
- להחלטה על הוספת מעלית נדרש רוב של 66% מבעלי הדירות.
- להחלטה על החלפת ספק גז נדרש רוב של 51% מבעלי הדירות.
- להחלטה על שינויים ברכוש המשותף, בכפוף למהות השינוי (למשל הרחבת דירה), נדרש רוב של 75% מבעלי הדירות וששטח דירותיהם מהווה לפחות 2/3 משטח כלל הדירות בבניין.
- החלטות המתקבלות ברוב מוחלט:
- החלטות שנדרשת לקבלתן הסכמה של כלל בעלי הדירות הן החלטות העוסקות בהשבחת הנכס ושיפור חזות הבניין.
- החלטה המשנה את זכויותיו של בעל דירה או מטילה עליו חובות או תשלומים מעבר לאמור בחוק או בתקנון, חייבת לקבל את הסכמתו של בעל הדירה.
- החלטותיהם של בעלי הדירות כפי שהתקבלו באסיפה הכללית נרשמות בספר החלטות ומחייבות את כל דיירי הבית, בין אם השתתפו באסיפה ובין אם לאו.
- החלטות המתקבלות ברוב רגיל:
דחיית המשך האסיפה
- יושב ראש האסיפה הכללית רשאי, בהסכמת האסיפה, לדחות את המשכה לתאריך שייראה לו.
- במקרה שרוב הנוכחים באסיפה דרשו לדחות את המשך האסיפה, יושב ראש האסיפה מחוייב לעשות זאת.
חוק המקרקעין עצמו תרם להחלשתה של אסיפת בעלי הדירות, בלי שהתכוון לכך.
כדי להתמודד עם נוכחות דלה באסיפות, איפשר חוק המקרקעין מנגנון שנקרא ״אסיפה נדחית״ ורבים הבתים המשותפים אשר משתמשים בו דרך קבע.
כל מה שנדרש הוא לכתוב בזימון לאסיפה שאם במועד שנקבע לאסיפה לא תהיה נוכחות של לפחות מחצית מבעלי הדירות (בעצמם או באמצעות יפויי כוח) אז חצי שעה לאחר מכן תתקיים אסיפה גם אם רק מיעוט נוכח בה.
עוד קבע המחוקק שלאסיפה נדחית יש אותן סמכויות ממש כמו שיש לאסיפה רגילה.
כך, בלי להתכוון, עודד המחוקק קיום אסיפות דלות משתתפים ובבתים רבים מי שכבר מגיע לאסיפה מגיע מראש למועד הנדחה ולא למועד המקורי.
אם לא די בכך, המחוקק, אשר כאמור רצה להקנות לאסיפת בעלי הדירות מעמד מכריע ורם בהתנהלות הבית המשותף, פגע בעצמו – שוב ללא כוונה או מודעות – במעמד האסיפה כאשר קבע דווקא בנוגע להחלטות חשובות דרישה לרוב מיוחד אבל לא דרש שהרוב יושג באסיפה! יש הרבה דוגמאות לכך: למשל שינוי תקנון – אולי ההחלטה המהותית ביותר בבית משותף – לא דורשת כלל כינוס אסיפה ואת הרוב המיוחד (שני שליש) ניתן להשיג בלי אסיפה; או למשל מינוי מתחזק חיצוני או החלפתו; גם החלטה לגבי תמ"א 38 כולל הריסה ובניה לא דורשת כינוס אסיפה ואת הרוב המיוחד (במקרה של חיזוק הבית שני שליש ובמקרה של הריסה שמונים אחוז) ניתן להשיג בלי כינוס אסיפה; כנ"ל לגבי הפעלת מעלית שבת בבית בו מעלית אחת; ועוד.