תקנון בית משותף

תקנון הבית המשותף, ברירת מחדל וזכויות הדיירים

סעיף 61 לחוק המקרקעין קובע כי בית משותף יתנהל על פי תקנון המסדיר את היחסים בין בעלי הדירות ואת זכויותיהם וחובותיהם לגבי הבית המשותף.
תקנון הבית המשותף נקבע במקביל לרישום הבית בטאבו‮. 
על בעלי הדירות בבית משותף יחולו הוראות "התקנון המצוי" המפורטות בתוספת לחוק המקרקעין, אלא אם כן הדיירים ניסחו הוראות ספציפיות ב"תקנון מוסכם".
תקנון שנרשם בבית משותף מחייב גם את מי שנעשה בעל דירה באותו בניין לאחר רישום התקנון.

למידע נוסף, ראו סעיף 61 לחוק המקרקעין

לפני רכישת דירה בבית משותף רצוי לבדוק אם נרשם לגביו תקנון מיוחד 
(ניתן לבדוק זאת בלשכת רישום המקרקעין שבה רשום הבית המשותף).

 במקרה שלא נרשם לבית משותף "תקנון מוסכם" על-ידי בעלי הדירות, חוק המקרקעין קובע "תקנון מצוי", שייחשב כתקנון שנרשם על-ידי בעלי הדירות והוראותיו יחולו עליהם.
התקנון המצוי כולל הוראות בנושאים:

•  מינוי ועד בית.
• ניהול אסיפות דיירים.
• אחזקת הרכוש המשותף.
• שיעור השתתפות של כל דייר בהוצאות הדרושות להחזקתו של הרכוש המשותף.
• ביצוע תיקונים בבית המשותף.
• ניהול חשבון הבנק.
• לנוסח התקנון המצוי, ראו בתוספת לחוק המקרקעין ("תקנון מצוי של בעלי הדירות בבית משותף").
• בעלי הדירות רשאים לנסח את תקנון הבית המשותף או לשנות את הוראותיו על-פי רוב של בעלי הדירות‮ ששני שלישים (3/2) מהרכוש המשותף צמודים לדירותיהם.
• ניסוח/שינוי תקנון זה ("התקנון המוסכם") יהיה תקף רק בתנאים הבאים:
  • הוא אינו פוגע בזכויותיהם של בעלי דירות בבניין.
  • הוא אינו קובע לבעלי דירות חובות או תשלומים שאינם בהסכמתם ואינם קבועים בחוק.
  • הוא אינו קובע הצמדה של חלק מהרכוש המשותף לדירה מסוימת, אלא אם כן כל בעלי הדירות בבניין הסכימו לכך.
  • אם התקנון המוסכם אינו כולל התייחסות לנושאים שונים המפורטים בתקנון המצוי, יחולו על דיירי הבית המשותף הוראות התקנון המצוי בנושאים אלה.
  • ראו דוגמה לתקנון בית משותף.
• במקרה של סכסוך בין בעלי הדירות בנושא התקנון, בעלי הדירות או ועד הבית רשאים להגיש תביעה למפקח על רישום המקרקעין כדי שיכריע בעניין. 
  לפרטים נוספים, ראו הגשת תביעה למפקח על רישום המקרקעין.
• ניתן לרשום תקנון לבית משותף גם אם כל הדירות באותו בניין נמצאות בבעלותו של אדם אחד.
• החובות והזכויות של דיירים בבית משותף חלות גם על בעלי דירות שמשמשות לעסק או לכל צורך אחר וגם על חנויות ובתי עסק שנמצאים בחזית הבית המשותף.

רכוש משותף בבית משותף

רכוש משותף בבית משותף כולל את כל חלקי הבניין חוץ מהחלקים הרשומים כדירות
לכל דירה בבית משותף צמוד חלק בלתי מסוים ברכוש המשותף של הבניין
למידע נוסף ראו סעיפים 55, 57 לחוק המקרקעין

רכוש משותף בבית משותף כולל את כל חלקי הבניין המיועדים לשמש את כלל בעלי הדירות, מלבד החלקים הרשומים כדירות.
ברכוש המשותף נכללים החלקים הבאים:  הקרקע, הגגות, הקירות החיצוניים, המסד, חדרי המדרגות, המעליות, המקלטים, מתקני ההסקה, בריכות מים, אמצעי חירום וכיבוי, חדר משאבות, חניות משותפות (אורחים), חדרים שונים, לובי

לכל דירה בבית משותף צמוד חלק בלתי מסוים ברכוש המשותף של אותו בניין.
המשמעות היא כי לכל אחד מבעלי הדירות בבניין יש חלק ברכוש המשותף, אך לאף אחד מהם אין שטח ספציפי ברכוש המשותף שהוא שלו.
חלקו של כל דייר ברכוש המשותף נקבע בהתאם לשטח דירתו של הדייר ביחס לשטח כל שאר הדירות בבניין, אלא אם נקבע אחרת בתקנון המוסכם של הבית המשותף.
בחישוב שטח הדירה לא יובאו בחשבון מרפסות וקירות חיצוניים, אלא אם נקבע אחרת בתקנון.

החובות והזכויות של דיירים בבית משותף חלות גם על בעלי דירות שמשמשות לעסק או לכל צורך אחר וגם על חנויות ובתי עסק שנמצאים בחזית הבית המשותף.

בעלי הדירות רשאים לקבוע בתקנון שחלק מסוים של הרכוש המשותף (למשל, הגג) יוצמד לאחת מהדירות, אלא אם מדובר באזורים הבאים שאותם לא ניתן להצמיד: חדרי מדרגות, מעליות, מקלטים, מתקנים המיועדים לשמש את כל בעלי הדירות.

אם חלק מסוים מהרכוש המשותף הוצמד לאחת מהדירות, הוא חדל להיות חלק מהרכוש המשותף.