פעם היו בניין משותף עם מעט מאוד מערכות, אבל במשך הזמן נוספו תקינות, נוספו דרישות, השתנו חומרי הבניין, הבניינים צמחו לגובה ונולד הצורך לספק את איכות החיים טובה ושווה בין כל הקומות.
להלן רשימה חלקית של המערכות הנמצאות היום במרבית הבניינים המכילים 5 קומות ויותר.
כמובן שככל שהבניין גבוה יותר, כך הוא יצוייד במערכות חזקות ומתוחכמות יותר.
להלן רשימה חלקית של מערכות הבניין:
- מעליות
בבניינים בגובה 5 עד 8 קומות עדיין ניתן למצא מעלית אחת אבל בבניינים מ 8 קומות ויותר סביר להניח שיהיו 2 מעליות ויותר.
מעליות צריכות בדיקה ותחזוקה.
הבדיקה מתבצעת פעמיים בשנה בערך ואת התחזוקה נותנת חברת המעליות החתומה לשירות אצל ועד-הבית.
כמובן ששמירה על תקינות המעליות היא ערובה לשלום הדיירים, ולכן חובה לתחזק אותם באופן שגרתי.
תדירות התחזוקה של מערכת המכילה עד שמונה תחנות עצירה תתבצע שש פעמים בשנה, לכל הפחות, כאשר פרק הזמן בין טיפול תחזוקה תקופתי למשנהו לא יעמוד על יותר מחודשיים.
במעליות הכוללות תשע תחנות עצירה ויותר, או במעליות שמסלולן כולל תחנת עצירה אחת או יותר בקומה מסחרית, טיפולי תחזוקה יתקיימו עשר פעמים בשנה, לכל הפחות, בתדירות של מינימום שלושה שבועות ומקסימום שישה שבועות בין טיפול תחזוקה תקופתי למשנהו.
פעם בחצי שנה יש לבצע בדיקת בטיחות למעלית בידי בודק מעליות מוסמך. מעבר לכך, חובה להתקשר עם חברת שירות המספקת מענה לחילוץ לכודים במעלית 24/7, כאשר זמן ההגעה המקסימלי המותר הוא עד שעה אחת בלבד. - מערכת חימום
בבתים משותפים כיום מותקנות מערכות חימום סולריות המשותפות לכלל הדיירים ומותקנות על הגג המשותף, כשהן מחליפות את השימוש בדודי השמש המסורתיים.
מערכות סולריות מרכזיות המתוחזקות כהלכה אמורות לתפקד היטב לאורך שנים.
על כן, חשוב להקפיד על תחזוקה נכונה של המערכת לרבות ניקוי של הצנרת המנטרל את מצבורי החול והחלודה ומונע האטה של הליך החימום ואת שחיקת המערכת.
מומלץ לבצע ניקוי של הצנרת אחת לשנה ולהקפיד על הזמנת איש מקצוע מומחה אשר יפעל במיומנות וימנע נזקים העלולים להתרחש תוך כדי ניקוי הצנרת באופן בלתי מקצועי.
במקביל, במהלך הקיץ מומלץ לבצע שטיפה של הקולטים במטרה להסיר אבק. פעולת ניקוי זו ניתנת לביצוע באופן עצמאי.
מערכת החימום הסולרי בד"כ תהיה מורכבת מקולטים, מנוע סיחרור וצנרת שנפרסת לגובה הבניין במספר פינות ומחממת את דודי המים שנמצאים בצמוד לכל דירה (בד"כ במרפסת השירות)
מערכת החימום לא מספקת מים חמים לשתייה. - מערכות כיבוי אש
תחזוקה נכונה של מערכות אלו הינה חובה וערך בטיחותי ראשון במעלה, יש להקפיד על תחזוקה שוטפת שלהן וחידוש הציוד.
מערכות גילוי וכיבוי אש יתוחזקו על פי תקן 1220 אחת לחצי שנה.
בדיקת התקינות תכלול את גלאי העשן, את לוח הבקרה, את צופרי החירום, את סוללות החירום, את לחצני החירום ועוד.
מערכת המתזים (ספרינקלרים) תתוחזק בהתאם לתקן 1928, אחת לשנה.
ציוד הכיבוי – יתוחזק בהתאם לתקן 129 חלק 1, אחת לשנה. - מערכת גנרטור
בגלל סיבות טכניות, בבניינים רבי קומות הופכים נעשה שימוש בגנרטור, שמתוכנן לפעול במצבי הפסקת חשמל, ולספק חשמל למערכות שחייבות חשמל כמו מעליות, משאבות, מנורות חירום, שערים ולפעמים אפילו אינטרקום.
המערכות שיחוברו לגנרטור כוללות את המעליות, מערכת גילוי וכיבוי האש, משאבות המים ספרינקלרים, מערכת אוורור ופינוי עשן, תאורת החירום ואת התאורה המשמשת כאמצעי אזהרה בפני כלי טיס.
חוק התכנון והבנייה (התשכ"ה-1965, סעיף 158) קובע כי בבניינים רבי קומות חובה להתקין גנרטור שיפעל באופן אוטומטי בעת הפסקת חשמל.
על פי הגדרות החוק, בניין רב קומות הוא בניין בו הפרשי הגובה בין מפלס הכניסה לבניין לבין הקומה הגבוהה ביותר המיועדת למגורים ואשר הכניסה אליה עוברת בחדר המדרגות המשותף, עומד על 29 מטרים ויותר.
כאשר מדובר בבניין שנבנה טרם התיקון לחוק וממדיו תואמים את הגדרות החוק, ניתן לקבל החלטה על הוספת גנרטור חירום באמצעות אספת הדיירים במסגרת רוב רגיל, אלא אם כן קיים תקנון מוסכם אשר קובע אחרת.
להבטחת פעילות גנרטור הגיבוי במצב חירום, חובה לתחזק אותו כיאות.
מומלץ להפעיל את הגנרטור באופן יזום מדי פעם על מנת לוודא את תקינותו.
מעבר לכך, מומלץ לבצע מדי פעם הפסקת חשמל יזומה ולבחון את תגובת מערכת הפיקוד האוטומטית.
פעם בשנה יש לבצע טיפול תחזוקה טכני הכולל ניקיון פילטרים, החלפת שמנים ופעולות תחזוקה אחרות בהתאמה להוראות היצרן.
זאת ועוד, יש להקפיד על בדיקה תקופתית של מיכל הסולר ולתדלק אותו במקרה הצורך.
לשמירה על בטיחות מלאה, יש להקפיד על תאורת חירום בחדר הגנרטור, לנעול אותו ולאפשר גישה רק למי שמוסמך לכך, להרחיק אש ומעשנים ממיכל הדלק ומהגנרטור ולאחסן את הדלק בתוך מכלים ייעודיים מוגנים. - דחסני אשפה
דחסן אשפה הוא מערכת הידראולית בעלת רמת שחיקה גבוהה, הן בשל פעילותה השוטפת והן בשל החשיפה המתמדת לפגעי האקלים.
נוכחותם של נוזלי האשפה בתא הדחיסה מקדמת את רמת השחיקה ותורמת לייצור קורוזיה.
תחזוקה שוטפת נכונה היא הדרך לעכב, במידת האפשר, את בלאי המערכת ודורשת מומחיות וידע מקצועי.
תיקונים ושיפוצים של דחסן אשפה חובה להפקיד בידיו של גורם מקצועי בלבד. - התאמות למוגבלות
במידה ובעל דירה / שוכר דירה / בן משפחה של בעל הדירה הינו בעל מוגבלות, בהתאם להגדרות בחוק שוויון זכויות לאנשים עם מוגבלות, חוק המקרקעין מאפשר לו לבצע התאמות ברכוש המשותף שמטרתן להקל ולסייע לו.
השינויים יבוצעו על חשבון המבקש ודרושים הסכמה של רוב בעלי הדירות.
ביצוע השינויים מותנה, מעבר להסכמת רוב הדיירים, גם בקבלת היתר בנייה כחוק, במידה ונדרש.
ביצוע ההתאמה כרוך גם בהצגת אישור חתום מאת רופא / מרפא בעיסוק / פיזיותרפיסט המצהיר כי ההתאמה נדרשת לשם יצירת מעבר נגיש, בטוח ועצמאי של בעל המוגבלות לדירה / לרכוש משותף המשמש את דייריה.
תנאי נוסף לביצוע התאמה לבעל מוגבלויות דורש כי ההתאמה לא תמנע מבעלי דירות אחרות לעשות שימוש סביר ברכוש המשותף. את ההתאמה הנדרשת יש לבצע תוך הקפדה מקסימלית על צמצום הפגיעה בחזות המבנה ובבעלי הדירות האחרים.
במידה ומי מבעלי הדירות רואה עצמו נפגע מביצוע ההתאמה הנדרשת, ביכולתו לפנות אל המפקח על הבתים המשותפים בתוך פרק זמן של 30 יום מעת קבלת ההודעה מבעל הדירה על רצונו לבצע את ההתאמה.
הגשת התביעה לא תעכב את ביצוע ההתאמה, אלא במידה והמפקח על הבתים החליט להשהותה.
במידה ואחד מבעלי הדירות מציג התנגדות בלתי סבירה לביצוע ההתאמה, המפקח על הבתים רשאי להתיר את ביצוע ההתאמה למרות התנגדותו של השכן.
הוצאות ביצוע השינוי ותחזוקתו יחולו על בעל הדירה המבקש לבצעו.
במידה ותוצאות ההתאמה ישמשו את כלל בעלי הדירות או את חלקם הגדול, בעלי הדירות יידרשו לשאת בהוצאות השינוי בהתאמה.
במידה ובעל הדירה אינו מתגורר עוד בבניין או שקיימת סיבה אחרת לכך שההתאמה איננה נצרכת עוד, אספת הדיירים תהיה רשאית לדרוש מבעל הדירה להשיב את המצב לקדמותו על חשבונו.
את ההחלטה יש לקבל בתוך פרק זמן של 90 יום מעת שההתאמה הפכה לבלתי נצרכת. - משאבות מים
ישנם בניינים בהם בריכת מי השתייה נמצאת על הגג, וברבי-קומות היום ובמגדלים, בריכת מי השתייה נמצאת בקומת הקרקע ונוספו להם משאבות מים שדוחפות את המים לקומות ושומרות על לחץ קבוע.
משאבות אלו יש לתחזק וכמו כן לתקן מדי פעם.
הטיפול במשאבות חייב להיעשות ע"י חברה המתמחה בסוג המשאבות הקיימות - בריכת מי-שתייה
בכל בניין היום מותקן בריכת מים, האוגרת את המים המגיעים ממערכת המים של העיר ומפזרת אותה לדיירים, וכך נשמר לחץ קבוע אצל הדיירים וכן חלק מהלכלוך במערכת של העיר לא עובר לדיירי הבניין.
בעבר בריכת מי השתייה הייתה על הגג, במרבית הבניינים החדשים בריכת מי השתייה הועברה לקומת הקרקע.
את בריכת מי השתייה יש לנקות ולבדוק לפחות פעם בשנה - בריכת מים למערכת הכיבוי
בבניינים בהם ישנם ספרינקלרים וצינורות כיבוי, בד"כ ישנה בריכת מים על הגג, ומשאבה ששומרת על הלחץ של המים בצינורות הכיבוי.
פעם בשנה יש לבדוק את המצופים בבריכה ותקינות המשאבה. כדאי מאוד להקפיד להפעיל את המשאבה פעם בשלושה חודשים ל 10 דקות כדי למנוע קורוזיה בתוכה. - אינטרקום ומערכות תקשורת
- ארון החשמל
