השאלה שצריכה להישאל היא לא "האם מותר לי לעשן על פי חוק?", אלא "האם אורח החיים שלי לא פוגע בצורה מסוימת בשכנים שלי והאם יש לי דרך למנוע את הפגיעה הזו?".
האם מתקיימים יחסי עבודה, בין ועד הבית לפועל הניקיון בבניין?
פסק בית הדין על פי יסוד המבחן המעורב הכולל את מבחן ההשתלבות על שני פניו, הפן החיובי והפן השלילי ועל יסוד מבחני העזר, כי התובע השתלב בעבודתו באופן אינטגראלי ורציף לאורך זמן;
בני משפחתו החליפו אותו בזמן היעדרותו;
לתובע הייתה תלות כלכלית בנציגות המשותפת והתובע עבד שנים ארוכות בבניין.
סמכויותיו של המפקח על רישום המקרקעין.
המפקח על רישום המקרקעין הינו גורם שיפוטי לענייני נדל"ן ומגורים, מעמדו זהה לזה של שופט בית משפט השלום.
למפקח על רישום המקרקעין ישנה סמכות לדון בסכסוכים שבין בעלי דירות בבניינים משותפים.
יכולים להיות כל מיני סכסוכים בין בעלי דירות, להלן מספר דוגמאות:
הסמכות הייחודית שהוקנתה למפקח לדון במחלוקות בין בעלי הדירות מאפשרת מצד אחד להכריע במחלוקות במהירות, ביעילות ובמקצועיות.
אולם, מאידך היא יוצרת מחלוקות ביחס לסמכות העניינית לדון בסכסוכים, לפיצול הליכים ולחוסר בהירות.
לעיתים בעלי דירות שחולקים בית משותף נקלעים לסכסוך בגין הזנחה, פגיעה בשטח המשותף, השתתפות לא שוויונית בהוצאות הבית וכן הלאה.
על מנת לפתור את הסכסוך, צד יכול לתבוע צו עשה המפקח על הבתים המשותפים, ובכך לערב גוף שיפוטי המוסמך להכריע בסכסוכים אלו.
המפקח על רישום המקרקעין הוא גורם שיפוטי בעל סמכויות דומות לשופט בית משפט השלום (כפי שקבוע בסעיף 74 לחוק המקרקעין). יחד עם זאת, המפקח לא לא יכול לדון בכל התביעות בהן יכול לדון שופט בית משפט השלום.
אם תוגש למפקח על רישום המקרקעין תביעה אזרחית שתכלול עילות נזיקיות בה אין לו סמכות להכריע, ניתן יהיה להגיש בקשה לסילוק על הסף עקב חוסר סמכות עניינית, ולהוביל לדחייתה של התביעה במהרה.
ועד בית בבניין משותף אחראי לניהולו של הבניין המשותף. נציגות ועד הבית יכולה להגיש תביעה נגד דייר (לדוגמה במקרה בו דייר לא משלם את דמי ועד הבית – תשלום שהדייר חייב לשלם גם אם יש לו טענות נגד ועד הבית) אך ישנם מקרים בהם דייר יכול גם להגיש תביעה נגד ועד בית, והסיבות לכך יכולות להיות שונות ומגוונות.
מדי פעם אנו שומעים שועד הבית נתבע ע"י אחד הדיירים ולפעמים ע"י אנשים שנפגעו מדברים שקרו בבניין המשותף, אבל מעבר לכך לעתים הבניין המשותף נפגע מנותני השירות או אפילו הקבלן בעצמו, ואז ועד הבית צריך ייעוץ משפטי, כך שבכללי ניתן לחלק את הצורך המשפטי של ועד הבית לשלוש סוגים עיקריים:
דוגמאות כתבי בית דין בנושא מקרקעין:
חוק המקרקעין מחייב השתתפות בהוצאות הדרושות “להחזקתו התקינה ולניהולו של הרכוש המשותף, ולהבטחת השירותים המחוייבים על-פי דין, או המקובלים על-פי הנוהג” {ראה סעיף 58(א) לחוק המקרקעין; תא”מ (שלום פ”ת) 11988-04-11 ווטאירפול הנדסה בע”מ נ’ מ.י. הדס ניהול, יעוץ ואחזקת מבנים בע”מ, תק-של 2011(2), 136249, 136250 (2011)}.
בעוד שהמדינה מעודדת שימוש בכלי רכב חשמליים, התשתית החוקית לא מוכנה להתמודד עם ההשלכות.
הצעת החוק להסדרת ההתקנה של עמדות טעינה חשמליות בבתים משותפים אושרה בוועדת שרים לחקיקה, סכסוכי שכנים על ההתקנה ממשיכים להגיע למפקחי רישום מקרקעין.
יותר ויותר אנשים מגלים שהם יכולים להסתפק בדירה קטנה יותר, אם בסופו של דבר זה מוריד את הוצאות השכירות והשימוש. דבר שמעודד את תופעת פיצול הדירות.
פיצול דירה משמעו לקחת נכס אחד ולחלק אותו למספר שוכרים.
על פניו נשמע אידיאלי – השכירות נמוכה במעט וגם המשכיר מרוויח פעמיים. אך ישנו גם צד אפל לתופעה, הוא עשוי לפגוע בשאר דיירי הבניין. לכן הדירות המפוצלות, ברובן, אינן חוקיות.
האם זה חוקי לפצל דירות?
והאם יש לזה השפעה על ההשתתפות בתחזוקת הבניין?
לפצל דירה ללא היתר-חוקי זוהי עבירה על החוק, רק לאחר מתן היתר כדין ניתן לפצל דירה.
החוק קובע כי החל מפיצול דירה לשתי דירות – יש לקבל את ההיתר.
בבית המשותף החלה נכונות של בעלי הדירות ו/או הנציגות להתקין מצלמות אבטחה, מתוך רצון להגן על רכושם הפרטי ו/או המשותף ולדאוג לביטחונם.
סוגיית מצלמות האבטחה מעלה מספר רב שאלות וברצוננו לסקור ולו בקצרה, מספר סוגיות בהקשר זה וזאת בסיוע של פסיקה עדכנית.
מה עושה את ניהול הבניין המשותף למשימה כל כך מעיקה ומורכבת?
למה הדיירים לא ששים לנהל את הרכוש המשותף שלהם? והאם בסופו של דבר ישתלטו על התחום חברות ניהול בגלל המורכבות של העניין וחוסר הרצון של הדיירים להתנדב לעשות את המשימה הזאת.
בתקופה האחרונה יותר ויותר בתים משותפים רוצים להתקין מצלמות אבטחה, כנראה שמעבר לביטחון המדומה שהם נותנים, הם מאפשר גם לתת תשובה על מה היה וכך אולי ליצור תחושת ביטחון מסויימת.
ישנם מספר בעיות משפטיות, בהתקנת מצלמות באזורים המשותפים, גם כשמדובר בהסכמה כללית
להלן מספר בעיות שעלו.
הגנה בפני חישמול מפסק פחת
מנהל מינהל החשמל ברשות החשמל, בהיותו האחראי מטעם שר האנרגיה ותשתיות על הכנת כללי ביצוע עבודות חשמל לרבות בנושא הבטיחות, פרסם לפני 3 שנים הנחיות להתקנת מערכת טעינה לרכב חשמלי.
לאור שאלות, הבהרות ופירושים שפורסמו עלה הצורך בעדכון ההנחיות. ההנחיות מבוססות על חוק החשמל ותקנותיו ותקן בין לאומי
חקיקה מיושנת העניקה לשכנים בבית המשותף את הכוח לחסום בעלי מכוניות חשמליות, שמבקשים להקים עמדת טעינה לרכב בחניה הפרטית. ואיך זה קשור לקריסת בטר פלייס. משרד האנרגיה: "מעוניינים בתיקון לחוק שיתיר הקמת עמדות טעינה בשטח הבית המשותף"
חוקים לגבי ביצוע אסיפות כלליות
בעלי הדירות יקיימו אחת לשנה אסיפה כללית לשם קביעת דרכי ניהולו של הרכוש המשותף והשימוש בו, קביעת ההוצאות הכרוכות בכך, מינוי נציגות, אישור חשבונות והסדר העניינים האחרים הנובעים מהמגורים בבניין משותף.
אנו משתפים קישורים שיכולים לעזור במלאכת ניהול ועד הבית וכן בהבנה של תהליך ניהול הרכוש המשותף.
הדף הזה מכיל קישורים לאתרים החשובים מאוד לניהול הגון ומקצועי של ועד-בית באופן עצמאי. כי לא תמיד אפשר וצריך לקחת חברה לניהול הבניין שלנו.
ניהול ועד-הבית הופך לא פעם לסוגיה שלמה, ולעיתים אף למחלוקת של ממש בין דיירי הבית.
כאשר נוצרת מחלוקת שאינה ניתנת לגישור, יכולים הדיירים לפנות אל המפקח על רישום מקרקעין, שאמור לפתור את הסכסוך ולהחליט על מינוי מתאים.
משרד המשפטים פרסם לאחרונה מדריך אשר יסייע לדיירים בפנייה אל המפקח.
חוק המקרקעין, תשכ״ט–1969
חוק המקרקעין חוסה גם על דירות ורכוש משותף.
להלן חלקי הרכוש המשותף הצמודים לדירות:
(א) לכל דירה בבית משותף צמוד חלק בלתי מסויים ברכוש המשותף של אותו בית משותף.
(ב) עסקה בדירה תחול גם על החלק ברכוש המשותף הצמוד אליה, ואין תוקף לעסקה ברכוש המשותף בנפרד מן הדירה; אין בהוראה זו כדי למנוע פעולה הבאה להקטין או להגדיל את שטח הקרקע שברכוש המשותף.
במקרה שלא נבחרה נציגות של הדיירים בבית המשותף (ועד בית), או שנבחרה נציגות אך היא אינה פועלת, ניתן לפנות למפקח על רישום המקרקעין כדי שימנה נציגות חיצונית, שלא מבין בעלי הדירות בבניין.
