חניות אורחים בבית משותף איך קובעים איך כמה ומי רשאי להשתמש בהם?

חניות אורחים בבית משותף

בבית משותף אין בחוק הגדרה מדויקת ל“חניות אורחים”, ולכן הכול נשען על:

• מה רשום בצו ותקנון הבית המשותף.
• החלטות האסיפה הכללית של הדיירים (ובלבד שאינן סותרות את החוק).
• מה כתוב ברישום: אם בתשריט/צו הבית המשותף מסומנות במפורש “חניות אורחים” – אלה חלק מהרכוש המשותף, עם ייעוד מיוחד לאורחים.
• אם הן לא מסומנות בנפרד, אלא כל החניון מסומן כרכוש משותף – מדובר בחניות משותפות רגילות, והשימוש בהן הוא לדיירים על בסיס “כל הקודם זוכה”, אלא אם התקנון או החלטות מאוחרות קבעו אחרת.
• מומלץ להוציא נסח ותשריט של הבית המשותף (מרשם המקרקעין) ולראות מה ייעוד השטח.

איך קובעים כמה חניות אורחים יהיו

•  אם היזם/הקבלן קבע כבר בתשריט X מקומות כחניות אורחים – זה המצב המשפטי הבסיסי, וקשה מאוד לשנות ייעוד בלי רוב מיוחד ולעיתים בלי הליך תכנוני.
•  אם יש חניות משותפות “רגילות” ורוצים להפוך חלק מהן לחניות אורחים – האסיפה הכללית רשאית לקבוע הסדרי שימוש ברכוש המשותף ברוב רגיל, כל עוד לא שוללים מבעל דירה לגמרי את הזכות הסבירה להשתמש בשטח המשותף.
•  מקובל לקבוע באסיפה: כמה מקומות מסומנים כאורחים, שעות ההגבלה, ואופן האכיפה (מדבקות, רישום לוחית רכב בקבוצת ווטסאפ ועוד).

מי רשאי להשתמש בחניות אורחים

•  חניות אורחים הן תת־קטגוריה של חניות משותפות המיועדות לשימוש אורחי הדיירים, לא לשימוש קבוע של הדיירים עצמם.
•  שימוש קבוע של דייר בחניית אורחים (לדוגמה – דייר שמחנה שם כל לילה כי אין לו חניה צמודה) נחשב ניצול לא סביר של הרכוש המשותף ויכול להיחשב שימוש שלא כדין.
•  אורח “לגיטימי” הוא מי שבא לבקר דייר/שוכר בבניין (בן משפחה, טכנאי, בעל מקצוע, חבר ועוד), גם אם מוסרית אפשר להגדיר גבולות כדי שלא יהפוך לחניה קבועה של “השכן מהבניין ליד”.
•  דיירים עצמם אמורים לחנות בחניה הצמודה שלהם או בחניות משותפות לא־מסומנות, לפי ההסדר הפנימי בבניין.

איך מסדירים בפועל – המלצה ניהולית

• באסיפת דיירים (רוב רגיל, אלא אם התקנון דורש יותר) אפשר לקבוע למשל:

סימון ברור של מקומות האורחים (צבע/שלט “חניית אורחים בלבד”).

כלל: “חניית אורחים מיועדת לאורחי הדיירים בלבד עד X שעות / ללא לינה קבועה”.

מנגנון: רישום רכב אורח בקבוצת הוואטסאפ של הבניין או בלוח מודעות ייעודי.

אכיפה: פנייה לנציגות, פנייה בכתב לדייר שמפר קבוע, ואם צריך – תביעה למפקח/ת על רישום מקרקעין על סילוק יד מהרכוש המשותף ודמי שימוש ראויים.

דוגמה קצרה להסדר אפשרי
“נספח לחוקי הבית: בבניין יסומנו 4 מקומות כחניות אורחים. החניות מיועדות לאורחי הדיירים בלבד, לשימוש עד 6 שעות ברצף, ואינן מיועדות לחניה קבועה של דיירים. נציגות הבניין מוסמכת לפנות לדייר שמפר את ההסדר ולפעול משפטית במקרה של הפרה מתמשכת.”

חוק המקרקעין

אין התייחסות חד משמעית בחוק המקרקעין לחניות שאינן צמודות לאף דירה, אולם יש התייחסות בפסיקה לגבי השימוש הראוי ברכוש המשותף לפיה כל בעל דירה רשאי לעשות שימוש בסביר ברכוש המשותף, ובלבד שלא ייגרם מטרד, נזק או הפרעה בלתי סבירה ליתר בעלי הדירות בבניין. 
לעניין זה - כל החלקים בבניין שלא הוצמדו לאף דירה שייכים לרכוש המשותף ובתוך שכך נמצאים בבעלות משותפת של כל בעלי הדירות. 
אולם, הבעיה היא שלא ידוע מהו החלק הממשי של כל אחד מבעלי הדירות.
לפיכך, שכן אשר שומר את החניה לעצמו באמצעות דלת מסתובבת של רכבים אשר שומרים בשבילו את החניה מהווה, ככול הנראה, שימוש בלתי סביר ברכוש המשותף, וכן הפרעה בלתי סבירה ליתר בעלי הדירות בבניין.

בהרחבה לחברים תמצאו את הסעיפים הבאים:

• האם מותר להשכיר חניית אורחים לצד ג'
  • הסיבה לאיסור
  • צעדים מעשיים במקרה שדייר החליט להשכיר את אחת החניות
  • דוגמא לניסוח החלטה בעניין