תכנון התקציב השנתי
כסף תמיד היה נושא שגרם לסכסוכים, תחזוקת הבניין המשותף דורשת שיתופיות ותשלום מסודר לקבלנים המבצעים את הביקורות והתיקונים.
מערכות הבניין שלא יתוחזקו, בסופו של דבר יושבתו. בניין שלא משלם חשמל, חברת החשמל תפסיק לו את האספקה, בניין שלא עומד בביקורת המעלית עשוי לבסוף להביא להשבתת המעליות מתוקף חוק.
כדי לעמוד במשימות התחזוקה, כל הדיירים צריכים לקחת חלק בעלויות בהתאם לתקנון הבניין שנקבע.
אז כמה עולה לבניין משותף לתחזק את המערכות ולשמור על הקיים?
ראוי שועד-הבית יעשה תכנון תקציבי שנתי, על סמך צפי ההוצאות ויחלק את ההשתתפות בהוצאות התחזוקה בהתאם לתקנון הבניין.
ניהול קופה ראוי שיעשה בשקיפות עם הצגה של מצב הקופה וההוצאות לפחות פעם בחצי שנה.
דיירים המרגישים שועד-הבית לא מתנהל באופן ראוי, זכאים לראות את רישום ההוצאות וההכנסות של הבניין, ובמידה ונמצאה חריגה, אפשר אף לקחת את זה לערכאות גבוהות יותר כמו המפקח על המקרקעין.
התקנון המצוי דורש כי ענייני הגבייה וניהול הכספים יתנהלו באופן מסודר תוך הקפדה על פעולות חשובות שיגבירו את רמת השקיפות מצד ועד הבית ויגבירו את רמת האמון בינו לבין הדיירים:
- דרישת חשבונית / קבלה מספק השירות עבור כל הוצאה בבית המשותף
- מתן קבלה עבור הכנסות לרבות דמי ועד הבית
- ניהול מסודר של חשבון הבנק המשותף
- ניהול מסודר של דו"ח הכנסות והוצאות
- עריכת דו"ח כספי פעם בחצי שנה
על פי דרישות התקנון המצוי מוטל על ועד הבית לנהל פנקס תשלומים מסודר. כיום, מקובל לנהל את פנקס התשלומים באופן ממוחשב לצורך תיעוד הנתונים ושיתוף בעלי הדירות.
שימו לב: מסירת האחריות לידי חברת ניהול איננה פוטרת את ועד הבית מחובת הצגת הדוחות הכספיים בפני בעלי הדירות בבית המשותף.
גם במידה ומושכות הניהול של הבניין נמסרו לידי חברת ניהול חיצונית, חובה לקיים ועד בית מסודר שחבריו מנהלים מעקב אחר התנהלות חברת הניהול ואחר ההתנהלות הכספית של הבית המשותף.
מה כולל תכנון דמי השתתפות בתחזוקת הבניין
החוק קובע כי בעל דירה מחויב ליטול חלק בהוצאות הנדרשות לניהול ולתחזוקה נאותה של הרכוש המשותף בהתאמה ליחס שבין שטח הרצפה של דירתו לבין שטח הרצפה של יתר הדירות בבית המשותף.
זאת, כל עוד לא נקבע תקנון מוסכם אחר המבסס את התחשיב על שיעור השתתפות שונה.
רמת התחזוקה התקינה הנדרשת לפי חוק היא כזו המשמרת את מצב הרכוש המשותף כפי שהיה בגמר בנייתו לרבות שיפורים שבוצעו ברכוש המשותף לאחר מכן בהסכמתם של בעלי הדירות.
בהתאם לחוק, ככל שהדירה קטנה יותר, חלקו היחסי של בעל הדירה בהוצאות התפעול והתחזוקה של הרכוש המשותף יהיו נמוכות יותר, ואילו בעלי הדירות הגדולות יישאו בהוצאות בשיעור גבוה יותר.
במידה ובעלי הדירות הסכימו ביניהם על שיטת חישוב שונה המוסכמת על כלל הדיירים היא הקובעת בכל הנוגע לחישוב גובה ההשתתפות הכספית של כל בעל דירה.
להגדרת גובה התשלום החודשי יש לחשב את עלויות ההוצאה החודשית של הבניין לרבות עלויות הניקיון, הביטוח, החשמל, תחזוקת המעלית, תחזוקת הגינה ועוד.
לצד הוצאות התחזוקה השוטפות, יש לקחת בחשבון הוצאות חד פעמיות צפויות מראש ולהוסיף את עלותן לתקציב הכולל.
מומלץ לגבות סכום נוסף שישמש את ועד הבית לטיפול בתקלות בלתי צפויות שעלולות להתרחש בכל בית משותף, כמו בעיות שהביטוח אינו מכסה ועוד.
לאחר חישוב התקציב השנתי, יש לחלק את עלות ההוצאות השוטפות לשניים עשר, על מנת לחשב נכונה את גובה התקציב החודשי.
סכום התקציב החודשי יחולק בהתאם לשטחי הדירות או בהתאמה לשיטת חלוקה אחרת המוסכמת על כלל בעלי הדירות בבניין.
