רוצים לעשות שימוש בשטח המשותף? כדאי שתקבלו את הסכמת הדיירים, זה שייך לכולכם

כדאי מאוד להכיר את החוק לפני שיוצאים למסע של תביעות, כל בר דעת היה יכול לנבא את התוצאה
סיפור שכך היה:
דייר עשה שימוש בחניית אורחים, יום אחד הם מגלים שנציגות הבניין הציבו מחסום בחנייה והשכירה אותו לגורמים חיצוניים
ומכיון שלא נעשתה על כך ישיבת דיירים, הם רצו לתבוע
נציגות הבניין מבחינתה הבינה את הטעות, ובהמשך הביאה את הנושא בפני הדיירים, כאשר הסכם השכירות יעשה בשם הדיירים מול הגורם החיצוני, הכנסות השכירות יהיו לתועלת הציבורית ויכנסו לחשבון ועד הבית וכן ההסכם יהיה שנתי כך שכל שנה יוכלו הדיירים להפסיק את השכרת החנייה.
למען ההגינות הועד אפילו נתן זכות ראשונים לדייר המתלונן.
למעשה מרגע שנציגות הבניין השיגה את הסכמת הדיירים, הנושא הוכרע.
חוק המקרקעין הוא החוק היחידי שמאפשר לדיירים לעצב את התקנון שלהם, כלומר שבסופו של דבר המערכת המשפטית נותנת עדיפות למקרים בהם ישנה הסכמה של בעלי הדירות על השטח המשותף שלהם.
הדייר העקשן, העדיף ללכת על כל הקופה.

מקרה יפה שכמובן הביטוח נגד תביעות לא מכסה, ההוצאות לא גבוהות, וכל צד נושא בהוצאות שלו.
ביטוח ועד בית כמובן לא מכסה את הוצאות התובע (דייר בבניין) אבל אם הדייר היה לוקח ייעוץ משפטי או פותח דיון בקבוצה, הוא היה מבין שזאת תביעה אבודה, שכן נציגות הבניין השיגה את הסכמת הדיירים !


רקע עובדתי

• בבית המשותף ברח' הרב קוק בירושלים יש שתי קומות חניה. 
  שתי קומות חניה – חלק מהחניות צמודות, אחת נותרה כרכוש משותף (בבתים משותפים אחרים, החניות הללו לפעמים מסומנות כ 'חניות אורחים'
  • התובעים, בעלי דירה בבניין, נהגו להשתמש בחניה זו על בסיס מקום פנוי.
• נציג הנציגות חסם את החניה ואף הציב בה מתקן שטיפה, כדי למנוע את השימוש בה, לטענת התובעים – ממניעים אישיים.
   

עמדת התובעים - דייר בבית המשותף

• טענו לזכות שימוש סביר בחניה כרכוש משותף, בדומה לכל בעלי הדירות.
• כל ניסיון להפוך את החניה לשימוש ייחודי (בתשלום או ללא תשלום) מחייב הסכמת כלל בעלי הדירות.
• אין סמכות לנציגות להקנות שימוש ייחודי ללא הסכמה מלאה של כל בעלי הדירות.
   

עמדת הנתבעת – נציגות הבית המשותף

• לאחר פתיחת ההליך, האסיפה הכללית החליטה להשכיר את החניה לשנה ברוב קולות.
  נטען כי האסיפה הכללית החליטה להשכיר את החניה לתקופה מוגבלת (שנה), כשהכסף יועבר לקופת הנציגות לצורכי תחזוקה.
• ההכנסות משמשות לטובת כלל בעלי הדירות.
• התובעים קיבלו זכות ראשונים לשכור את החניה אך סירבו.
   

המסגרת המשפטית

• סעיף 62 לחוק המקרקעין: הצמדת רכוש משותף דורשת הסכמה מלאה.
• פסיקה קודמת (עניין וינטרס, בן צור, ראוכרברג) – שימוש סביר מותר לכל דייר; האסיפה רשאית להסדיר שימוש ברוב קולות כל עוד אין שלילה לצמיתות.
   

דיון והכרעה

• בעת הגשת התביעה – צדקו התובעים: לא הייתה החלטת אסיפה ולכן מניעת שימושם הייתה פסולה. פעולת הנציגות בחסימת החניה הייתה פסולה.
• לאחר החלטת האסיפה הכללית – יש לה תוקף: ניתן להשכיר את החניה לתקופה קצובה ברוב דעות, שכן אין בכך פגיעה לצמיתות בזכויות בעלי הדירות.
• ההחלטה מייצרת מנגנון שוויוני ומוסיפה הכנסה לנציגות, ולכן היא תקפה.
• לאחר החלטת האסיפה – מותר להשכיר את החניה לשנה, שכן:
  • לא מדובר בשלילה לצמיתות.
  • המנגנון שוויוני ומאפשר רוטציה.
• התובעים קיבלו עדיפות ראשונית לשכירות.
   

סיום והוצאות

• התביעה נדחתה בכל הנוגע להחלטת האסיפה.
• בשל כך שהתובעים צדקו בתחילת הדרך אך התעקשו להמשיך בתביעה גם לאחר השינוי, נקבע שכל צד יישא בהוצאותיו.

• פסק הדין ניתן ביום 05.01.2025 ע"י כב' המפקחת אביטל שרייבר.